“卷死”二手卖家的,是突破100%的新房得房率!

时事新闻2023-09-18 21:03:45无忧百科

“卷死”二手卖家的,是突破100%的新房得房率!


新政挑起了置换需求,却没降低卖房难度。

昨天,有奶厂业主在群里发问:房子挂了4个月,除了降价还有什么招吗?

面临同样困境的并不少见,某平台上光是黄村板块,就有600多套二手在卖。


|牛奶厂航拍图

广州楼市发布摄

现在摆在卖家面前的,不止是一起降价的邻居,还有陆续而来得房率越来越高的新房...

想卖房的朋友,就问你怕不怕?!

二手实用率普遍约75-85%

同等面积,新房节省约20%

为什么说,高实用率新房是二手卖家的一大阻碍?

有粉丝算了一笔账:

以一套华润天合二手房为例,88平的户型实用率约为78%,套内面积约为69平。


|来源:链家

按目前该房源656万来算,挂牌单价约为7.4万/平,套内面积的单价得去到9.5万/平。

反观保利天瑞,使用率接近100%,部分好单位已经冲上了9字头,最小的107平总价约960万。

这样一对比,二手的华润天合低层单位,比保利天瑞好朝向、好楼层卖得还要贵!

如果加上中介费、个人所得税、土地增值税等交易费用,折合套内单价高出近10%。

当然,光算两个盘还不够全面。

我们来看看天河的标杆一二手的产品,到底差得有多大:

类别
小区
使用率
一手
华润置地天河润府
超100%
中建精诚壹号
接近100%
保利天瑞
接近100% 联投文津府
超90%
越秀天河和樾府
超90% 二手
华润天合
约78%
龙湖天宸原著
约78%
招商雍华府
78-80%
金地天河公馆
约80%
中海康城
约85%
兰亭盛荟
约75-78%
珠光御景骏庭
约73-75%
美林湖畔花园
约80%
盈彩美居
约82%
美林海岸
约80%

可以看到,这些楼龄在5年以上的天河二手小区,使用率主要在75-85%。

而今年面世的新盘,90+%的使用率已经是基本操作了,有的卷王房企甚至要突破100%。

同样是100方的户型,能多出20个方的使用面积,几乎是一个大主套的面积。


|保利天瑞大开窗设计示意图

技术生成

以天河东普遍6万起步的房价计算,买同样面积的新房,足足节省了100多万。

这么一对比,二手业主手里的房子,瞬间不香了!

使用率90%以上新盘

全市达到20个,未来必然增多

那么,你们知道户型使用率接近100%的有多少吗?

根据楼市君不完全统计,全市90%以上使用率的项目一共有20个。

区域
社区
使用率
越秀
云瀚府
超90%
荔湾
武汉城建保利花语和岸 超100%
万汇天地朗庭
超90%
海珠
西派粤府
高达102%
江湾和樾
近100%
珑璟台
近100%
珠光海珠新城 超90%
保利四季和颂
94%以上
番禺
龙湖御湖境
95%起
越秀大学城星汇锦城
约95%
星河盛世锦城
约95%
路劲美的隽樾府
超100%
天地源伴山溪谷
90-94%
白云
江语上品苑
超100%
广州地铁云城上品
超100%
雍云邸
约98%
越秀白云星汇城
近98%
黄埔
臻珑府
近100%
黄埔新城
超90%
南沙
越秀滨海花城
约94%

纵观它们的分布,以海珠、番禺这两大新盘云集、成交热度高企的板块为主。

光是在售项目只有20个的海珠 (来源:房天下),主打高使用率的产品,就达到了5个。

这波高使用率新盘入市后,买家的可选择范围增大,另一方面分流了部分二手购房群体。

最受伤的一拨人,就是手握产品力跟不上的“蟹货”房东,隔壁邻居降价、一直挂牌一直无人问,愁得挠秃头。

从最新的产品风向来看,“蟹货”卖房难还会继续。

甚至有粉丝猜测,越秀世界大观项目这样的标杆,使用率可能会冲向110%。

楼市君也同意这一观点。

为什么会有这样的判断呢?来看这一则新规。


|征求意见稿公告

|图源:广州市规划与自然资源局

8月,广州市规划局公开了两项新规的征求意见稿:

一是拟将入户花园、阳台,在全屋空间面积的占比,由原来的15%提升至20%;

二是如果满足相关条件的话,阳台将打破现有进深不能超过2.4米的限制。

划重点:打破限制。

假设一套套内面积为100平住宅,它的阳台面积,按原标准最大只能设计成15平,但现在,则可以做到20平。


|技术生成

这是面向工程建筑的一种宽松手段。实施之后,有利于开发商规划产品往实用方向做。

目前,市面上已经有房源加上赠送面积后,可以做到100%,新规通过后,使用率突破100%不是难事。

所以可以看到,今年的项目“卷”出天际。

要么把阳台、飘窗运用到极致。

比如龙湖御湖境约115平入门级户型,每个房间都有阳台空间,还不遗余力地设计了270°飘窗台。

即将入市的武汉城建保利花语和岸也很绝,飘窗宽度从普通的0.5米拉到了0.8米,放一个婴儿床还有空余。


|约115平户型图

要么进深加宽再加宽。

珑璟台135平3+1房这个户型,7.7米双面宽阳台不仅 横跨了客厅、次卧,花池就占到了三分之一的进深。

|技术生成

可以确定,大阳台、高赠送的户型必会越来越多。 (ps:具体可以点击链接了解 、 、 进化化路线。)

开发商在不断突破户型设计的同时,还在抢收客户。

最近开盘的龙湖御湖境4.7万/平起均价、星汇锦城3.2万/平,都甩出了惊喜价;持销中的雍云邸、黄埔新城也纷纷拿出诚意。

产品设计好、环境优、价格还笋...对周边二手很可能是全方位碾压。

对购房者而言,将会实现房价和使用面积的对等,不再因建筑面积的限制而折损面积, 无疑是货真价实的普惠利好。

有一说一,现在那些得房率只有80%左右,阳台小,居住体验不佳的房子,则可能会被市场逐渐淘汰。

对此,你怎么看?欢迎评论区留言~


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