文/《清华金融评论》内容总监丁开艳

近日，房地产相关税收政策出现新变化，重庆市宣布对“三无人员”免征房产税，这是房地产税自2011年开始试点12年来首次出现减免。当下我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产相关政策正在持续优化调整中，将房地产税立法放在新供求视角关系下观察，或许可以更理性思考房地产税功能及立法需要解决的问题。

重庆减免房产税背后有哪些信号？

9月20日，重庆发布关于修改《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》的决定，将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”，这也就意味着，对在重庆新购首套普通住房的“三无人员”免征房产税。

根据重庆市最新的政策，对购买首套普通住房的“三无人员”免征房产税，并将纳税期限由每年的10月1至31日调整为每年的10月1日至12月31日。2017年1月14日至2023年9月19日购买首套普通住房的“三无人员”在政策发布后无须继续缴纳房产税。这是重庆试点征收房地产税12年来首次出现变化。

重庆市试点征收房地产税开始于2011年，当时，楼市上涨预期强烈，房地产税推出的呼声渐高，不少人将其视为抑制房价的政策工具，财政部和住建部推出房地产税有“抑制房价上涨”的意味。

除重庆外，上海也在当年试点征收房产税。在当时背景下，重庆、上海成为全国仅有的两座对部分个人住房征收房产税的试点城市，其中，重庆对个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房、“三无人员” 新购的普通住房征税，上海对本市居民家庭新购的第二套及以上的住房、非本市居民家庭新购的住房征税。

房地产税功能之辩

自房地产税试点在重庆、上海启动以来，房地产税立法也提上日程。不过，关于房地产税的功能和定位争论一直不断，学术界对这一重要举措有多种反应，有不少人士误认为所谓“房地产税立法”不过是把上海、重庆试点方案做一些修补就可以形成法律草案提交审议了，但事实上房地产税立法绝非如此简单，房地产税也不能简单的被视为抑制房价的政策工具。

从中长期来看，房地产税的推出目标主要有四方面：一是抑制房价；二是补充地方税收；三是缩小贫富差距；四是作为楼市政策长效机制的组成部分。具体来看，摩根大通中国首席经济学家朱海斌就认为，第一，长期来看房产税对房价的影响并不大，短期可能抑制部分市场需求；第二，房地产税对地方税收的影响较小，补充地方税收、特别是替代土地出让金的可能性不高，因为房地产税的规模和土地出让金完全不在一个量级。第三，房地产税作为缩小贫富差距的手段，与共同富裕紧密相关，但可能存在其他的替代选项。第四，房地产税作为楼市政策长效机制的组成部分，其紧迫性可能不高。

事实上，重庆市推进个人住房征收房产税改革试点时也强调，推进房地产税目的是为了调节收入分配，引导个人合理住房消费。

除房地产税的功能定位之外，从税收视角看，房地产税立法须思考多重问题，例如，“房地产税”是一个税种，还是与房地产有关的税种所构成的体系？房地产税属于财产税还是行为税？以财产税立法或者以行为税立法是否存在法理障碍？地方税的立法权问题，征税范围问题，计税依据问题等等。

2023年9月7日，十四届全国人大常委会立法规划对外公开，其中房地产税立法未列入本届人大常委会任期内拟提请审议计划范围内。而此前十三届全国人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，即条件比较成熟、拟在任期内提请审议。此次十四届全国人大常委会未提到房地产税立法，也意味着房地产税立法是一个稳慎推进的过程。

观察房地产税的新视角

当下我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产相关政策正在持续优化调整中，将房地产税立法放在新供求视角关系下观察，或许可以更理性思考房地产税相关变化背后的信号。

今年7月24日中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，从长周期看，我国房地产市场供求关系发生重大变化，意味着旧的房地产开发模式已经终结，观察房地产税政策或许应该放在新的供求关系视角下。

从需求侧来看，各地都在调整房地产政策。北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多城市已经落实“认房不认贷”，以满足居民刚性和改善性购房需求。此外，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等多个城市全面取消限购。上述解除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳持续释放刚需和改善型需求。与此同时，中国人民银行、国家金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，多家银行相继发布存量房贷利率细则，并已经开始执行。

从供给侧来看，我国正在优化住房供给结构，保障房企合理融资需，积极推动超大特大城市城中村改造、构建保障性租赁住房体系等。9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制，低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点，试点期限原则上为4年。上海、广州、合肥、厦门等城市已经或正在推进探索。尽管城中村改造尽管还处在早期阶段，但推进落地速度快于预期，政策效果也将逐渐显现。

从上述各项政策来看，我国供给侧和需求侧房地产政策优化调整，并且落实速度快于预期，这也意味着房价持续上涨，依靠高杠杆、高周转、高负债的房地产运作模式正成为历史，我国房地产发展正在向新模式转变，观察房地产税也应该放在新视角下。

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