来源 | 如是金融研究院

责编 | 韩玮烨

// 睿评 //

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。为什么官宣降低存量首套住房贷款利率？这又将会有哪些影响?

编者按：

为什么要下调存量房贷利率？缓解居民部门负债压力，避免房贷继续早偿。一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，且“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项，稳地产以对冲经济下行压力正当时。二是居民部门的负债压力已经很重，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂，置换存量房贷可以避免早偿所引发的金融风险。

下调存量房贷利率后对流动性有何影响？银行净息差压力加大，需要降准对冲。R007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差，也就是说大规模置换调降存量房贷利率，在短期极大规模压缩了银行利润息差。在此之上我们猜测，降准的可能性仍在增加，降准后银行会有更加富裕的资金空间，银行间拆借资金的需求也将会降低，进而带动银行间实际借贷成本的下行，有助于缓解银行息差压力。

除了降低存量房贷利率外，这次出台的政策中还配合了降首付。即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，这一轮的政策力度甚至要大于2015年。但我们认为从刺激房价角度来看，不能太乐观，当前房价上涨预期已经彻底打碎，且绝大部分城市大量存量房闲置，如果仅仅是释放“刚需”、“刚改”很难出现房价大幅上涨的情况。

对其他资产将会产生哪些影响？利率中枢有望受益于政策脉冲进一步下探。此前受到政策利率连续下调冲击，10年期国债收益率一路下行冲进“2.5%”时代。但随着降息预期逐步落地市场对于无风险利率的乐观预期出现回调，10债利率出现回溯上行。而此轮降准预期带来的流动性宽松预期叠加利率中枢下移，短期对股债资产都有利好；而在汇率层面，考虑到9月1日央行官宣调降外汇存款准备金率2个百分点，我们认为汇率可能仍将在7.2-7.3水平双向波动。

事件：8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

为什么要下调存量房贷利率？缓解居民部门负债压力，避免房贷继续早偿

一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，可以开始救地产了。在此前的“724”会议中对于房地产市场的定调正式改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。而另一方面，地产业已经不是当前经济的最主要驱动力，但“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项：今年1-7月国内房地产开发投资累计同比-8.5%（去年同期已经-6.4%），稳地产以对冲经济下行压力正当时。

二是居民部门的负债压力已经很重，置换存量房贷可以避免早偿所引发的金融风险。由于近两年的房贷利率持续下行，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂。新购房利率层面，由于在此前政治局会议对于地产行业的定调正式转向后，很多中小行已经随之降低了新发住房贷款利率，当前的全国首套平均房贷利率已经位于5年期LPR报价之下，甚至仅通过降低5年期LPR报价无法将新旧房贷息差调整至合理位置，因此通过一大波置换降低存量房贷利率是合理的，也是应当的，将会有效避免由于居民部门收入下行、早偿，进而引发较大规模金融风险。

下调存量房贷利率后对流动性有何影响？银行净息差压力加大，需要降准对冲

DR007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差。在中国的利率调控框架之下，央行可以通过政策利率影响到银行间市场、信贷市场，也就是通过OMO的每日报价指导银行间市场利率、通过每月报价MLF影响LPR，二者结合来调控我国的利率曲线。而我们的房贷利率也仅仅是在LPR上加点所形成的一个新的市场利率。因此，DR007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差。

也就是说大规模置换调降存量房贷利率，在短期极大规模压缩了银行利润息差。在此之上我们猜测，降准的可能性仍在增加，降准是对冲银行压力的重要方式，降准后银行会有更加富裕的资金空间，银行间拆借资金的需求也将会降低，进而带动银行间实际借贷成本的下行，有助于缓解银行息差压力。

对房市会有哪些影响？会释放一些换房需求

除了降低存量房贷利率外，这次出台的政策中还配合了降首付。即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。如果我们回顾一下2015、2016年的房去库存牛市，2015年的“330”、“930”新政直接把首套首付比例降到了25%、二套的首付比例调整为不低于40%，这一轮的政策力度甚至要大于2015年。

这轮政策组合拳会在一定程度上释放“刚需”、“刚改”需求。一是“刚需”，比如真的在城市中有购房需求且首付预算较低的购房者，可以通过仅2成的首付购入房产；二是“刚改”，这次在把首套房的利率负担降低后，也降低了二套的购买初始成本，会释放一些购买第二套房产的需求。举个例子，比如三世同堂之家需要在同一座城市购入第二套房产以满足三代人、两个家庭的居住需求，那么降低存量房贷利率加上降低二套首付，则可以激活这一部分的需求。

但是从刺激房价角度来看，不能太乐观。这一轮放松政策虽然力度很大，但是宏观背景已经不是当年。2015年之前虽然经历了短暂的房价增长停滞，但房价的正向预期还在，而且存量房屋供给不如今天这般过剩，刺激之后房价上涨也属正常。而本轮不同，当前房价上涨预期已经彻底打碎，且绝大部分城市大量存量房闲置，如果仅仅是释放“刚需”、“刚改”很难出现房价大幅上涨的情况。

对其他资产将会产生哪些影响？利率中枢有望受益于政策脉冲进一步下探

此前受到政策利率连续下调冲击，10年期国债收益率一路下行冲进“2.5%”时代。但随着降息预期逐步落地市场对于无风险利率的乐观预期出现回调，10债利率出现回溯上行。而此轮降准预期带来的流动性宽松预期叠加利率中枢下移，短期对股债资产都有利好；而在汇率层面，考虑到今天9月1日央行官宣调降外汇存款准备金率2个百分点，我们认为汇率可能仍将在7.2-7.3水平双向波动。

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