兰州市物业服务收费管理实施办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《兰州市物业管理条例》《甘肃省定价目录》及省发展改革委、住建厅、市场监管局《关于进一步加强物业服务收费管理有关工作的通知》(甘发改价格〔2023〕5号)等法律法规和有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务人(包括物业服务企业和其他物业管理人，下同)按照合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序等服务，向业主或者物业使用人所收取的费用。

　　第三条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开、诚信以及收费与服务内容和服务标准相适应的原则。

　　第四条 开发建设单位、业主(业主委员会)通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人;鼓励物业服务人正当的价格竞争, 禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第二章 物业服务收费管理

　　第五条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费，盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第六条 物业服务收费以合理成本费用为基础，结合物业服务内容和服务标准确定。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

　　第七条 物业服务成本或者物业服务支出构成，一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护等费用;

　　(三)物业服务区域清洁卫生费用(不含垃圾处理费);

　　(四)物业服务区域绿化养护费用;

　　(五)物业服务区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;

　　(九)物业服务合同约定的其它费用。

　　物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备(不含二次供水加压调蓄、中央空调、供暖加压换热等设施设备)的用水、用电、设施设备维护保养费用计入物业服务费成本，不得单独收取。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过公共收益或专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

　　在国家规定的质量保修范围和保修期内的物业共用部位、共用设施设备维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用公共收益和专项维修资金或者由业主承担。

　　第八条 物业服务收费根据物业服务内容和服务类型的不同，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅小区(含保障性住房)物业服务收费实行政府指导价;成立业主委员会或物业管理委员会，且具备协商议价条件的普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　普通住宅以外(高级公寓、度假村、办公及各类商业用房等)的建筑物物业服务收费实行市场调节价。

　　普通住宅经同意改变了住房用途的，物业服务收费实行市场调节价。

　　第九条 实行政府指导价的普通住宅小区，因政府指导价变动需要调整普通住宅物业服务收费标准的，物业服务人应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

　　普通住宅小区，需调整物业服务收费标准，按照《兰州市物业管理条例》等有关规定，可以通过召开业主代表大会直接向业主征求意见等方式明确新的服务等级和收费标准。

　　调整小区物业服务收费标准，由物业项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织或指导实施。拟定的物业服务收费标准调整方案，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决的专有部分占建筑面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意的情况下生效。

　　第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务人与业主或者业主大会通过合同约定。

　　第十一条 业主自愿选择或委托物业服务人提供《物业服务合同》规定内容以外的特约服务项目，双方按照市场原则确定服务收费标准。

　　第十二条 实行政府指导价的物业服务收费价格实行备案制度。物业服务人在收费前，根据《兰州市普通住宅物业服务星级标准》规定服务内容、服务标准，应到物业服务项目所在县区的住建、发展改革、市场监管部门备案。

　　第十三条 物业服务人在登记备案物业服务收费标准时，应提交企业法人营业执照、《物业服务合同》等资料。物业服务人及物业服务合同发生变化的，15个工作日内到行业主管部门变更备案。

　　第十四条 新建普通住宅销(预)售前，开发建设单位依据住建部门制定的服务标准、服务内容，物业服务收费在政府指导价范围内，制定临时管理规约，并与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务人签订物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应当包括物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十五条 已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金应当由开发建设单位承担。

　　已交付给物业买受人，物业服务费自物业交付之日起次月计收;已符合交房条件，开发建设单位或物业服务人已通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自通知之日起次月计收。

　　第十六条 开发建设单位出售物业时，承诺或者与买受人约定减免物业服务费的，减免部分由开发建设单位承担。

　　第十七条 业主或者物业使用人未入住或入住后不使用的房屋，业主或者物业使用人应提前书面提出申请，经物业服务人登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。

　　第十八条 物业服务费按月收取，经业主同意，可按季或半年进行预收，最长预收期限不得超过十二个月。

　　第十九条 物业服务费按不动产(房屋)所有权证登记的房屋建筑面积计算。

　　未办理不动产(房屋)所有权证的，可暂按购房合同所载的建筑面积计算，不动产(房屋)所有权证与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务费应当多退少补。

　　未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业服务费，由物业服务人与业主或者物业使用人按照约定标准计收。

　　第三章 其他收费管理

　　第二十条 物业管理区域内，供水(含二次加压调蓄)、供电、供暖等应依法依规移交给相关专营企业实行专业化管理，相关运行维护等费用纳入专营企业经营成本。专营企业应当按照政府定价向终端用户收取相关费用。未移交相关专营企业管理的，物业服务人收费行为按照国家、省、市关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费的相关规定执行。

　　第二十一条 业主或物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当向物业服务人登记，物业服务人应当按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容双方在协议中约定。

　　业主或者物业使用人进行室内装修产生装修垃圾的，应当按照物业服务人指定的地点存放。

　　业主或物业使用人可以自行或者委托物业服务人清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务人清运装修垃圾的收费标准由双方约定。

　　第二十二条 实行物业小区出入证管理的，应当为业主免费配置不少于5张的出入证(含IC卡等)。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，由物业服务人按制作成本收取工本费(卡证费)。更改业主信息(如业主变更)不得收费。

　　第二十三条 开发建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该项收益可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。

　　物业经营性收益由物业服务人代管的，应当单独列账。

　　第四章 行为规范

　　第二十四条 物业服务人在物业服务中应当遵守国家法律、法规及相关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第二十五条 物业服务人将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。

　　第二十六条 提倡实行酬金制。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务人应当及时答复。

　　物业服务费用采取酬金制方式，物业服务人或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第二十七条 业主应当按照合同的约定按时足额交纳物业服务费或其他服务费，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务人可以依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等费用。

　　第二十八条 物业服务人应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

　　第二十九条 物业服务人接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务人与专营单位签订的相关合同应向全体业主公开，不得损害业主利益。

　　第三十条 物业服务人不得向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等公用事业单位收取物业管理区域内规划配套设施用房的物业服务费。

　　第三十一条 实行市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务人在签订物业服务合同后，并报当地县区发展改革部门备案。

　　第三十二条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务人应当在物业服务区域内的显著位置公示企业名称、服务项目、服务标准、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督。

　　物业服务人不得收取公示收费项目以外的费用。

　　第三十三条 物业行业协会应发挥牵头作用，规范从业人员行为，推动物业服务规模化、品牌化经营，提高整体服务水平。对通过市场竞争服务价格，由业主与服务人在物业服务合同中约定服务价格，物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。

　　第五章 监督管理

　　第三十四条 各级发展改革、住建、市场监管部门，应加强对物业服务人收费行为的规范，促使物业当事人双方合理约定收费标准及有关事项。

　　发展改革部门根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

　　住建部门要建立守信联合激励和失信联合惩罚机制，加强物业服务行业诚信管理，督促落实街道属地管理责任，鼓励因地制宜创新物业服务管理模式，引导业主委员会、物业管理委员会通过公开招标方式选聘物业服务人，更好满足居民基本物业服务需求。

　　市场监管部门要加强物业服务收费行为监管，不断规范价格秩序，引导物业服务行业健康发展。对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价、分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等违法违规行为，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。

　　第三十五条 市发展改革、住建、市场监管等部门加强协调配合，按照各自职责形成工作合力，随机对县区备案项目进行抽查指导，对不按《物业服务合同》约定提供服务或违规收费行为，按照职责要求进行整改。住建部门应当会同发展改革、市场监管以及其他有关部门，建立物业服务质量评价和物业星级标准动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务人进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低星级标准等措施。

　　被行业主管部门降低物业服务星级标准的，物业服务人应在物业服务收费基准价标准范围内，按照降低后的星级标准重新办理服务星级标准和物业收费标准备案。

　　第六章 附 则

　　第三十六条 本办法适用于本市主城四区(城关区、七里河区、西固区、安宁区)行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。红古区、皋兰县、永登县、榆中县可参照本办法执行，或者根据本区域实际制定具体实施办法。

　　第三十七条 未选聘物业服务人的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在地政府街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下具体实行。

　　第三十八条 本办法由市发展改革、住建、市场监管部门在各自职权范围内负责解释。

　　第三十九条 本办法自2023年12月1日起实施，有效期5年。凡本办法之前的有关规定与本办法不符的，按本办法执行。国家、省市另有政策规定的从其规定。

　　原《兰州市物价局 兰州市住房保障和房产管理局关于修订印发兰州市物业服务收费管理实施办法的通知》(兰价办发〔2016〕139号)、原《兰州市物价局关于规范物业服务收费公示的通知》(兰价办发〔2017〕172号)、原《兰州市发展和改革委员会 兰州市住房和城乡建设局关于继续执行<兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法>的通知》(兰发改〔2019〕271号)、原《兰州市发展和改革委员会 兰州市住房和城乡建设局关于印发兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准的通知》(兰发改〔2020〕102号)同时废止。

兰州市普通住宅物业服务收费基准价标准

　　来源：兰州市发改委（https://fgw.lanzhou.gov.cn/art/2023/10/27/art_3774_1282658.html）

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