文/谢逸枫

9月20日，广州市针对住房限购、个人销售住房增值税征免年限政策进行优化、调整。其中6个核心区域保留住房限购，并缩短纳税或社保年限5年变2年，其余城区不再执行限购政策，9区个人销售住房增值税征免年限5年变2年，2区不征。

终于采纳了笔者针对住房限购优化、个人销售住房增值税减免政策建议。此前笔者一直建议缩减限购区域、缩短纳税或社保年限、个人销售住房增值税减免、非普通住房屋标准调整、认贷不认房、下调二套房首付与利率。

如笔者所料，广州率先取消限价、调整二手房指导价，落实认房不认贷、首付与贷款利率及存量贷款利率之后，9月20日，广州率先松绑住房限购。预计本周内，北上深必紧跟其后优化住房限购政策，托底房地产市场。

此次广州住房限购政策的优化，体现在三个方面。其一是限购区域缩小，11区限购范围缩减为6区，其中白云区有四镇不限购。住房限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙区。

不限购区域为5区，分别为包括白云区部分区域（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）黄埔区、番禺区、花都区、从化区与增城区（之前外地户籍家庭无条件购买一套，限第二套，本地户籍家庭不限购），意味着这五区及四镇不限购了。

其二是缩短社保或纳税年限，住房限购区域为5年改为2年。住房限购区（越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙区）的本市户籍2套、非本市户籍1套，社保或纳税年限为5年改2年。

其三是个人销售住房增值税减免，免征年限从5年改为2年。个人销售住房增值税免征年限从5年改为2年的区域为越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区，不征的区域为化区、花都区。

笔者认为，广州作为首个大力度、大规模、大范围的放松住房限购政策的一线城市，其背后的根本原因，主要是房价、成交持续性下跌、供应过剩、库存过高、住房需求释放缓慢、新房与二手房之间流通不畅、市场低迷等。

预计广州率先松绑住房限购后，北上深三个一线城市有望跟进，优化住房限购政策。从北上深三个一线城市住房限购政策优化方向看，主要围绕着缩减限购区域、缩短社保或纳税年限、取消商住限购、取消企业买房限购、离婚买房不追溯3年限制。

笔者认为，个人销售住房增值税免征年限从5年改为2年，最大的作用在于降低商品房交易环节的税收成本，刺激更多的改善需求“卖一买一”，促进二手住房流通。有利新房、二手房住房形成流动性循环，既满足了首次刚性住房需求，又解决了改善性住房需求。

笔者认为，广州住房限购优化、个人销售住房增值税减免政策，对于托底房地产市场基本面，稳定下行预期的不稳定情绪，避免房价下降过快，扭转下跌局面具有支撑力的意义，有助市场探底、企稳、复苏，“金九银十”值得期待。

广州放松住房限购政策，释放出四个信号，第一是放松住房限购政策已经从二、三线城市传递到一线城市。第二是楼市救市政策加码，之前救市政策的市场效果不理想。第三是楼市下行的深度超过市场预期。第四是未来房地产政策存在优化的空间。

笔者认为，未来北上广深一线城市的房地产政策存在优化调整空间，主要为个人销售住房增值税与契税、印花税、个人所得税减免，非普通住房屋标准调整、认贷不认房、二套房首付与贷款利率及二套房存量贷款利率下调、取消限售限离限价限签、二手房指导价等政策。

深圳是调整住房限购政策最先的一线城市，即深汕合作区住房限购放开，后又优化离婚购房限制，离婚买房不追溯3年限制。按照官方的说法，当前政策为离异人士如若再婚或复婚，再婚或复婚对象如有购房资格，便可以按照现有家庭房的方式来计算。

笔者跟踪统计数据显示，截止到2023年9月20日，已有衢州、佛山、东莞、嘉兴、沈阳、南京、大连、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安16个城市全面取消住房限购，有23个城市优化住房限购政策。

预计9月底-10月底，全国除一线城市优化限购政策外，剩余的二线、三四线城市住房限购政策将全面取消，包括取消限售、限离、限户型、限面积、限价、限签、二手房指导价、限企业买房、限商住的政策。