近日，央行和国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），存量房贷利率加点下调终于落地。《通知》明确，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。为配合政策推进，截至9月2日，全国31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率政策下限情况。

利率差异

各地存量首套房贷利率下限差异很大

从各地央行分支行发布的数据看，全国各地的存量房贷利率下限差别很大。利率最高的是北京。自从2019年10月以来，北京的首套房贷利率下限一直是LPR+55个基点。和北京一样未加调整的还有广州和深圳，自2019年8月以来，两地首套房贷利率下限分别是LPR和LPR+30基点。

上海最近几年调整频繁。2019年10月7日前，上海首套房贷利率最低是基准利率9折；2019年10月8日开始变为LPR-20个基点；自2019年11月21日起，变为LPR-15个基点；2020年2月21日开始，再次上涨5个基点，变为LPR-10个基点；2020年4月21日起，上涨10个基点，与LPR持平；2021年7月24日以来，上海的首套房贷利率下限为LPR+35个基点。

落地城市

取消首套房贷利率下限以广东和湖北的城市居多

北京青年报记者梳理央行各地分支行发布的信息发现，目前全国有22个城市处于取消下限的状态，包括：广东的惠州、韶关、肇庆、中山、珠海、江门、云浮、湛江、清远、汕头；黑龙江省的牡丹江市；辽宁的本溪；安徽的安庆、蚌埠；湖北的武汉、襄阳、宜昌、荆州、十堰、恩施、荆门；湖南的株洲。

今年4月，央行有关部门负责人披露的数据显示，今年3月全国新发放个人住房贷款利率为4.14%，同比下降了1.35个百分点。当时有83个城市下调首套房贷利率下限后，所执行的下限与全国下限相比大概低了10个到40个基点。

不久前央行发布的《2023年第二季度货币政策执行报告》显示，截至今年6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10~40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。

调整方式

在实际执行层面需要各地“因城施策”

《通知》明确，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，均在调整范围之内。自2023年9月25日起，经借款人向承贷金融机构提出申请，调整方式有两种，一是由该金融机构新发放新贷款进行置换，二是双方协商变更合同约定的利率水平。

无论采用哪种方式调整，调整后的房贷利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，借款人可参照央行各分支机构发布的历史数据来大致估算手中存量房贷是否还有调整空间。

如果存量首套房贷利率已是当时的利率下限，就无须调整；如果高于当时的利率下限，可以用实际利率的加点数减去下限的加点数。比如，有客户当年加了70个基点，而当地政策利率下限当时就是LPR，没有加点，那这名客户这次最多就可以降70个基点；如果当地利率下限当时是LPR加20个基点，那这次就可以下调50个基点，以此类推。当然，最终实际情况，还有待承办银行的细则和双方协商情况而定。

业内人士提醒，金融管理部门规定的只是利率下限。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融机构的实际情况进行细化，不同地区的不同银行可能不一样。

业内分析

“认房不认贷”政策让部分存量二套房贷满足下调条件

值得注意的是，对于适用存量房贷利率调整的范围，《通知》明确：不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。

有权威媒体的报道指出，还有两种情况的存量二套房贷现在也可以申请下调利率。一是房屋购买时家庭名下没有其他住房，但因为曾经贷款买过房，被“认房又认贷”的政策认定为二套房办理贷款，现在地方政府又执行“认房不认贷”政策的；二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。显然，这两种情况都与“认房不认贷”政策有关。

不久前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至目前，已有武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等多地落实执行，特别是北京、上海、广州、深圳四大一线城市目前已全部官宣落地。

北青报记者注意到，此前全国二套房贷利率下限是LPR加60个基点，比首套房贷利率下限高60个基点，2022年5月之后，随着首套利率下限下降20个基点，二者差值提高到80个基点。

如何判断手里的存量二套房贷利率是否符合条件？业内人士表示，还有待各家银行出台细则，建议大家提前准备好相关材料，自己无法判断的，也可以咨询经办银行。

文/本报记者程婕

统筹/池海波供图/视觉中国

存量房贷利率下调幅度如何计算

由于二套房贷利率下限的加点数较高，符合条件的二套房贷调降空间比首套房贷会更大。以北京地区为例，若市民张先生在2020年2月置换房产，卖一买一，只能享受二套房贷待遇，利率按下限为LPR（4.75%）+105个基点=5.8%，目前该房贷利率为LPR（4.2%）+105个基点=5.25%。北京9月1日宣布“认房不认贷”后，张先生置换的新房可认定为首套房，按照2020年2月当地首套房执行利率下限LPR+55个基点计算，其房贷利率可下调50个基点，从当前的5.25%降至4.75%。