近日，工商银行、建设银行等国有大行官宣，关于存量住房贷款利率调整的执行细则，正式公布！
这也是自8月31日央行发文“存量首套房贷利率可降低”以来，国有大行的率先表态，意义重大！为其他商业银行打了样，相信越来越多的银行将会陆续跟进。
01.
8月31日，央行发布了两个重磅消息：
1、存量首套房贷利率可降低。
2、全国首付统一下调至2-3成。
而政策发布以来，讨论度最高的是关于存量房贷利率可降低。
央行的原话是：8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。
但消息出来后，很多人对政策原文的理解还是一知半解的，粉丝群以及业主群里，大家疑惑很多，但此前银行没有发布细则，所以任何的解读其实也都是猜测。
我们看了大家的疑问，基本集中在两大问题上：
一、什么是存量首套住房？
这其实是首套房的界定问题，比如有网友问，自己当年买房时是首套，但现在结婚了，自己与老公名下各有住房，现在还算不算首套。
二、怎么降？可以降多少？
按照央行的说法，一是变更之前的加点幅度；二是重新发放贷款置换存量房贷。这次存量房贷下调不得低于原贷款发放时，你所在城市的当时的利率下限。
但这其实也有点复杂，首先目前全国的首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。另外一二线的要求还不一样。
所以，具体会怎么执行，大家都在等银行的细则。
02.
直到近日建行、工商银行的发文，可以说是把大家的疑问解答了。
（一）建设银行
①、我在建设银行有未结清的房贷，这次能调整吗？
答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
②、什么是首套房贷？
答：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
③、我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。
④、如果首套房贷现在有拖欠，能调吗？
答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
⑤、我的利率能调到多少？
答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
⑥、什么是利率政策下限，我能怎么查？
答：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
⑦、我的贷款什么时候可以调整？
答：我行高度重视这次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保障建行客户利益。后续进展，将及时在我行官网、微信公众号、网点等渠道公告，请您多多留意。
（二）工商银行
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随着建设银行、工商银行发声，相信会有越来越多的银行即将公布相关细则，我们也将持续关注。
03.
最近几天，除了降低存量利率外，还有“所有城市执行认房不认贷“、“首套房只需要20%的首付款，所有城市无差别对待”等重磅救市政策，把楼市炸开了花！
相信大家此时此刻内心有很多疑惑，下半年市场行情走向如何？哪些城市楼市会率先回暖？现在是不是较好的买房时机？
国内知名房产专家孟祥远认为：组合拳力度很大，会有核心资产的中期反弹行情出现，而且不会是一日游。大家抓住好标的未来应该会有不错的收获，窗口期值得珍惜。
9月1日晚间，上海、北京发布政策执行首套房“认房不认贷”政策。8月30日，广州、深圳已执行认房不认贷政策。四大一线城市全部全面执行“认房不认贷”。
重大利好之下，楼市画风开始转变，有开发商连夜涨价，将取消全部优惠，也有楼盘看房量激增，客户开始回来了。
北京：新房一天成交1800套
2023年9月1日，北京已经出台了六年的认房认贷措施，全面的、无条件的、干净利落的全部取消。
这是北京房产市场转向的一个重大标志，从负面打压，转向正面激励。
市场也做出积极的反应，9月2日，北京二手房一天成交了大约1200套，明显超过上周同期，上周同期只有不到600套，也就是上涨了超过100%。
北京的新建住宅成交也出现了爆发，9月2日一天成交超过1800套，8月全月网签只有3100套，新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。
图源：大伟看楼市
此外，多家楼盘开始优惠回收。
央企中海在北京开发的楼盘发海报称，项目价格全面上调1%；招商蛇口北京某项目宣布，所有在售房源价格全面上调2%；金地北京某项目也打出了“最后限时优惠，9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”的宣传语。
（部分楼盘海报截图，来源：央广网）
二手房方面，房源出现了井喷挂牌，单日超过3000套房源挂牌，整体市场涨价房源数量超过600套，但成交基本平稳。
上海：一夜之间挂牌量大增
据央视财经2日报道，新政发布后，上海楼市的反应也是立竿见影。
新房方面，上海市场成交量上涨同比上周六上涨了80%。二手房方面，多家中介门店普遍表示新政出来后，客户的咨询量、挂牌量明显上升，二手房挂牌量一晚增加了1000多套。
广州、深圳：售楼处24小时不打烊
这两天，广州和深圳很多开发商，明显感觉到：在政策发布后，线上、电话咨询量增加。于是连夜对外宣布：售楼处24小时不打烊。
此外，还收回了之前的优惠政策，甚至还有开发商直接在内部工作群里发布通知，让部分在售项目，价格上调5%！
那么这场救市，给徐州带来了什么？
其实，徐州的市场，也活跃起来了！部分楼盘成交喜人，看房人数也变多了，甚至还有楼盘宣布涨价。
1、大学路招商万科山水间8月狂卖48套，1-8月累计销售达7.16亿。客运北站板块万科中山都会8月累计劲销1亿，大盘清盘在即。
2、新城区金融集聚区二期地块8月31日正式启动，近几天售楼处人气非常旺，客户络绎不绝。
3、贾汪一楼盘宣布：9月1日起，所有住宅房源单价上调100元/㎡。
4、徐州大批房主开始涨价卖房，而且涨价幅度还不小，有房源连夜涨了27万。
|来自诸葛找房
后记
过去我们常说，信心比黄金更重要。
当下的楼市，也并非单一的下跌，规划得到兑现、价值得到验证的板块具有稀缺性、改善性的项目，更有机会率先回暖，楼市由投资转向自住，自住改善比例高的板块，更有价值支撑。
当前选房难度在加大，选对城市是第一步，选对板块和楼盘，才是核心。即便是一线城市，真正有价值的板块、楼盘，不到20%。
对此，你怎么看？
