最近一段时间以来，大家有没有感觉到房产领域的利好政策是越出越多了，开发商在不断的打折卖房，首付在下降利率也在下降，而且利率是双下降。一方面本身LPR利率近年来就在不断调低，我们已经进入到了一个切切实实的低利率时代，另一方面以往买房银行还要在LPR利率的基础上往上加，现在很多银行都是在往下减。

没办法这半年以来银行都深感贷款很难往外放，以往很多银行都争先恐后的拉存款，现在几乎没有什么银行的工作人员去拉存款了，大家都着急要把这个贷款给放出去，所以房贷利率也在不断下降。另一方面，有很多地方政府为了救市也推出了各种各样的政策，比如说房展会期间卖房每平可以便宜个100块钱到300块钱，比如说各种各样的税费能减免尽量减免。

而且前两天中央层面又出台一个好消息，那就是允许各大城市认房不认贷，什么叫认房不认贷？以往的历次房地产调控，我们的政策都是越收越紧的。以往咱们是认房又认贷的，一个家庭当你要去买房的时候，只要你在全国范围内使用过哪怕一次购房贷款，对不起即便这个贷款你都还清了，你再去买房也算是第二套，这样的话在很多城市说实话二套房首付高利率也高，很多家庭是承担不起的。

而现在我们提出了认房不认贷，在一个城市之内，如果你家庭一套房子都没有，那么哪怕你在别的城市有房子或者说哪怕你以往使用过购房贷款，这都没关系，只要你在这个城市没有房子，你再去买房就算首套房，这无疑给大量的改善型用户解套了。未来他们买房可以拿更少的首付钱和享受更低的利率了，但是即便这样我们也感觉到房子是很难卖的，没办法，有一个根本性的转变，这个转变就是信心，在经济领域我们经常讲信心比黄金还重要，趋势比黄金还重要，为什么？

过往20年，大把的人去买房，不光是因为大家有着居住需求，更关键的是我们认为买房是一种投资，而不是一种简单的消费，投资和消费有什么区别？你今天去买一部手机买一辆汽车，你看重的是手机和汽车本身的价值，你也绝对清楚过个两三年三五年，当你不喜欢这部手机这台汽车之后，你卖二手价格是很难卖得上的，甚至大部分人的手机用完了也就扔到那里了，根本就想不起把它变卖。

可是投资不一样，不管我们投资银行理财各种股票基金，还是投资黄金投资房产，我们看重的并不是黄金本身的价值，我们看重的是它能给我们带来的资产保值增值。所以过往为什么每个家庭每个人都要买房，就是因为大家意识到了我买房不但解决居住的问题，解决子女上学的问题，更关键的是房价只会上涨不会下跌，所以我这是个投资。

二手房在购买10年之后，比当年的新房卖的贵得多，这是一个司空见惯的现象，所以你买房的行为已经不是消费而是投资了，可是也就从今年开始，房价永远上涨不会下跌这个迷信被彻底打破了。大家发现接盘侠越来越少了，而且从更长远眼光来看，一方面我们今天的城市化率已经接近70%了，以后很难有更多的农民进城成为接盘侠。

另一方面，我们的出生人口在不断下降，从每年1400万人1200万人到今年我们可能连800万的新生人口都没有，所以房屋过剩成了一个现实。因此房子是越来越难卖了，不但新房难卖二手房更是难卖，全国各地有很多二手房房主，那个房子挂了两三年都卖不掉，一种商品如果长时间在市场上出售不了的话，那它还有什么市场价值？

你现在这个房价就只是虚的，所以越来越多的人意识到了这个房子它已经从一个投资品要转换回消费品了，我们这些年来所提的所谓房住不炒就是这个意思。房子是用来居住的，买房子要体现的是它的居住价值，它是一件消费品它不是一件投资品，从你买房那一刻开始可能你就要赔钱，10年后20年后你的房价比当年买的时候还要高，这已经成为不可能的事情了。

就像你在买手机买汽车的时候，从来不会考虑说是不是买了这个商品我还会资产保值增值，不会的。正是因为从今年开始我们已经打破了房价永远上涨不会下跌这个迷信，所以房地产市场确实迎来了巨变。那真是进入到了冰河期，量价齐跌，所以也有经济学家提出，那么既然房地产市场已经进入到了一个全新的时代，是不是以往很多调控手段我们都应当给它下架呢？

尤其是两大调控手段一个叫限价一个叫限购，咱们先说限价，很多城市到今天为止对房地产还是有限价的，而且这个限价是双向的，既不能涨上去也不能降下来。很多城市在房地产预售之前会要求房地产商对你所销售的房屋价格进行备案，当然也不是一点灵活性都没有，有的城市就规定在你销售备案价格的基础上，你上涨15%或者下浮15%都是允许的。

换句话讲，房地产商对自己商品的价格有一定的定价权，但是你不能随随便便的涨到天上去，也不能随随便便的降到地下来，在以往房地产过热的时候，这种调控相对还是合理的，它防止房地产商漫天要价，防止整个城市的房价上涨失序，最后造成泡沫严重。但反过来讲，过去两年有些地方的房子不好卖了，房地产商迫于无奈打8折打7折打骨折也要卖房，这个时候很多地方政府不允许了，他们甚至说开发商在恶意降价。

我们倒是能够理解很多地方政府的良苦用心的，一方面有个别房地产商如果疯狂降价的话，那么有可能引发联动反应，最终整个城市的房价都不断降低，面包价格下来之后面粉自然就卖不上价了。今天很多中小城市靠的就是土地财政，未来土地如果卖不出去的话，这个城市的财政面临崩盘的风险。

另一方面有些人也指出开发商迅速降价之后，它有没有可能在施工进程之中偷工减料，毕竟你收不到原来那么多钱了，未来会不会形成施工质量问题？总之以往很多开发商降价之后都遭到了反对，甚至有的城市是明确的用行政手段制止开发商降价，过往房地产市场非常火爆，所以我们给开发商上了很多条紧箍咒，就是要用各种各样的行政手段帮扶它成长。

可今天房地产市场说实话真的已经是一塌糊涂了，在这个状态之下，这样的行政命令还有没有效果？尤其是有的经济学家说得很好，现在很多开发商都要断臂求生，有很多开发商以往摊子铺的太大，资金链太紧，现在已经到了手中无米下锅的状态了。在这个状态之下，很多地方的开发商给一个非常便宜的价格把房子卖掉，有的时候它甚至可能是亏本的，但它为什么要这样做呢？因为现金为王，哪怕这个项目上赔了钱了，但是我把资金收回来了，我集团公司有了新鲜的血液了，未来我有可能渡过难关。

反过来讲，如果在开发商最困难的时候，你不允许它降价卖房，你不允许它断尾求生，那么未来整个开发商集团彻底倒掉恐怕会引发更大的问题。今天说实话我国最大的几家房地产商都遭遇到了这样或者那样的问题，可以想见对于中小开发商来讲，可能问题更严重。商人是逐利的，如果一个比较高的价格能卖掉能实现一个高利润，我想没有什么商人会不去按这个价格卖，可是商人也非常清楚，当危机到来之时，哪怕亏本也要先活下去，所以在这个状态之下，我们还有没有必要继续这样的限价政策？

说实话，现在很多开发商打折卖房这是一个双赢，一方面开发商能获得宝贵的资金，另一方面对于普通消费者来讲这不也能以更便宜的价格买到房子，享受到优惠，所以我们真是建议不要再传出这种恶意降价的行为了。开发商哪是恶意，开发商是迫于无奈才要降价的，当然除了限价政策之外，我们还有一个政策叫限购。

很多城市到今天为止还是有这样的政策的，对于大多数城市来讲，限购政策都能简单的描述为一个家庭在本城市只能购买一套或者两套住房，第三套你哪怕有更多的钱都不卖给你，这个政策听上去还是挺合理的。那就是我们买房的目的还是为了居住，不是为了炒房，所以我们不鼓励那些有很多钱的人购买多套住房，这样实际上是挤压了其他人的居住空间。

而且由于限购，等于有大把的资金被排斥在了房地产市场之外，以往房产火热的时候限购政策当然好用了，可是今天很多城市那真的房子不好卖，大家巴不得能有点资金进来就好了，所以也有经济学家指出我们要不要把限购政策彻底打开。如果有的人就是有钱他又就是愿意买房的话，有没有可能就允许他去买房，说实话今天很多中小城市的限购早就打开了，那么我们应不应当借这个机会把全国城市的限购都打开？

实际上我觉得这个政策还真得谨慎一点，今天全国最具投资价值的城市是哪些，当然是北上广深这种一线大都市了。尤其是北京上海这两个城市的房价虽然已经高到天上去了，但是还有很多人相信它们的房价是永远会上涨不会下跌的。而且从全球来看，世界各国的首都和一线城市的房价也都是居高不下的，哪怕一些第三世界国家的首都，它们的房价也是比肩我们一线城市的，为什么？

对全球各国来讲，首都的虹吸效应都是巨大的，房产投资我们经常讲最重要的是什么？是地段。那么从全国来看，最好的地段当然就是北京了，所以有人有这样的担心，别看今年以来北京房产市场也不太好，房价也涨不上去，房子也卖不动，可是如果我们真的把限购打开了，全国任何一个地方的人都可以到北京去买房子，甚至可以不只买一套，那么大家可以想象一下会出现一个什么样的情况？

一定有大把的资金会涌到京沪的，因为一定有很多人相信我国的一线城市房产价格绝对会上涨的，以往就是因为限购的原因他们没有资格去买，可是现在一旦开放了这个资格，全国各地会有多少资金涌进来？甚至有人会说，哪怕我一辈子都不在北京上海居住，但是我在北京上海，哪怕能买到一套很小的住宅，未来升值空间也是巨大的。

甚至会不会有人说我要把家乡二三线城市的房子卖掉，到京沪去买一套呢？我可以在家乡租房住，但是我的资产在北京上海不断上涨，也就是说如果我们贸然把整个限购政策打开了的话，可能会出现一个更为麻烦的局面，那就是本来已经泡沫不高的，一线大都市房价又会飙升，泡沫又会起来。

而另一方面，大量的资金被抽到京沪之后，二三四五线城市的房地产将面临一个困局，那就是连购房的资金都没有了，房地产市场恐怕会长期处于冰河期。所以很显然贸然把所有城市的限购政策都打开，那有一个很危险的前景，那么您觉得在眼下这样一个房地产乱象之中，我们的哪些政策可以下架，哪些政策还要继续？