商业地产市场供需两端仍偏弱，1-7月全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超10%

商业地产市场供需两端仍偏弱，1-7月全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超10% | 商业地产月报

时事新闻2023-09-12 07:18:56无忧百科

商业地产市场供需两端仍偏弱，1-7月全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超10% | 商业地产月报

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政策方面，8月，商务部等9部门联合印发《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》，到2025年，打造500个左右的县域商业“领跑县”；北京市发改委发布《关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案(2023-2025年)》，拟打造消费新地标，未来将启动环球度假区二期建设。市场方面，2023年1-7月，全国商办用房开工、投资、销售同比降幅均超10%；2023年1-8月，全国300城商办用地供需同比降幅均超20%。行业动态方面，星盛商业发布大湾区战略，COCO Park产品线首进广州；华润资本首个城市奥莱项目“长沙欢乐颂OUTLETS”开业，绿城中国杭州首个城市更新项目绿城吉祥里开街。

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本期看点

01政策动态

➤商务部等9部门：到2025年，打造500个左右的县域商业“领跑县”

➤北京市发改委：拟打造消费新地标，未来将启动环球度假区二期建设

02市场表现

➤新房市场：2023年1-7月全国商办用房开发投资额同比下降14.9%，新开工面积同比下降23.7%，销售面积同比下降19.4%

➤商办用地：2023年1-8月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降24.6%、27.8%

➤大宗交易：2023年8月，中指数据共监测到商业地产大宗交易3宗

03行业动态

➤星盛商业发布大湾区战略，COCO Park产品线首进广州

➤华润资本首个城市奥莱项目“长沙欢乐颂OUTLETS”开业

➤绿城中国杭州首个城市更新项目绿城吉祥里开街

政策动态

1.商务部等9部门：到2025年，打造500个左右的县域商业“领跑县”

8月14日，商务部等9部门印发了《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》，《计划》提出“到2025年，在全国打造500个左右的县域商业‘领跑县’，建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心（大中型超市、集贸市场）和农村新型便民商店。90%的县达到“基本型”及以上商业功能。”等目标。同时，《计划》从“完善县域商业网络设施和业态、发展农村物流共同配送、推动县域流通企业转型升级、丰富农村消费市场、推动农村电商高质量发展、提升优质农产品供给水平、加强农产品流通体系建设”七个方面提出二十一项工作任务，提升县域商业体系建设工作成效。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

县域商业是国内大循环的重要一环，对畅通城乡经济循环起到促进作用。《计划》通过完善县域商业网络和物流配送体系，改造升级一批农村商业网点，支持农村经营主体数字化、连锁化转型等措施，挖掘农村消费潜力、满足农民消费升级需求的同时促进农民增收，助力乡村振兴。

2.北京市发改委：拟打造消费新地标，未来将启动环球度假区二期建设

8月25日，北京市发改委发布《关于进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案(2023-2025年)》，有关消费市场方面，提出“协调推动以高质量供给引领和创造新需求，促进投资和消费不断涌现新亮点。不断释放消费和投资潜能，着力推动消费‘上台阶、提质量’，更好发挥北京在数字消费、服务消费、绿色消费、国际消费等方面的优势，在国际消费中心城市建设中走在前列。”同时围绕“加快打造‘双枢纽’国际消费桥头堡、打造消费新地标、促进数字新型消费、更大力度推广绿色消费、打造一批新的文旅体精品”等方向提出相关举措。

其中，在打造消费新地标方面，提出“在城市南部和海淀区山后区域改造提升、补充新建一批商业综合体，各平原新城至少有1条商业步行街，支持重点商圈按照本市商业消费空间布局专项规划进行改造提升。全市实现一刻钟便民生活圈全覆盖。启动环球度假区二期建设。”

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

《行动方案》以恢复和扩大消费为出发点，通过建设高效畅通的现代物流体系、持续提升消费供给质量，加快打造“双枢纽”国际消费桥头堡、推动天竺综合保税区布局升级型消费产业，支持重点商圈按照商业消费空间布局专项规划进行改造提升、全市实现一刻钟便民生活圈全覆盖等措施释放消费潜力，助推经济恢复向好。

市场表现

（一）新房市场：2023年1-7月全国商办用房开发投资额同比下降14.9%，新开工面积同比下降23.7%，销售面积同比下降19.4%

图：2018年-20231-7月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

供应端：全国商办用房开发投资额同比下降14.9%，新开工面积同比下降23.7%

2023年1-7月，全国商办用房开发投资额为7526亿元，同比下降14.9%，降幅较上半年扩大0.7个百分点；商办用房开发投资额占房地产开发投资额的比重由2022年底的12.0%下降至11.1%。

2023年1-7月，全国商办用房新开工面积为5364万平方米，同比下降23.7%，降幅较上半年扩大0.3个百分点；商办用房新开工面积占商品房新开工面积的比重为9.4%，与2022年基本持平。

需求端：全国商办用房销售面积同比下降19.4%

2023年1-7月，全国商办用房销售面积为4848万平方米，同比下降19.4%，降幅较上半年收窄0.6个百分点；商办用房销售面积占商品房销售面积的比重由2022年的8.5%下降至7.3%。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1.投资、开工：2023年1-7月，全国商业营业用房、办公楼投资、开工同比均继续下降

图：2020年7月-2023年7月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

图：2020年7月-2023年7月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

办公楼：2023年1-7月，全国办公楼开发投资额为2689亿元，同比下降8.1%，降幅较上半年扩大0.5个百分点；新开工面积为1515万平方米，同比下降20.1%，降幅较上半年收窄0.1个百分点。

商业营业用房：2023年1-7月，全国商业营业用房开发投资额为4837亿元，同比下降18.3%，降幅较上半年扩大0.9个百分点；新开工面积为3849万平方米，同比下降25.0%，降幅较上半年扩大0.4个百分点。

2.销售：2023年1-7月，全国商业营业用房、办公楼销售面积同比降幅均收窄

图：2020年7月-2023年7月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

办公楼：2023年1-7月，全国办公楼销售面积为1430万平方米，同比下降18.3%，降幅较上半年收窄0.5个百分点。

商业营业用房：2023年1-7月，全国商业营业用房销售面积为3418万平方米，同比下降19.8%，降幅较上半年收窄0.7个百分点。

（二）商办用地

1.2023年1-8月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比分别下降24.6%、27.8%

图：2021年8月-2023年8月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

2023年8月：全国300城商办用地共推出1200万平方米，同比下降30.0%，成交1007万平方米，同比下降36.2%。

2023年1-8月：全国300城商办用地共推出7361万平方米，同比下降24.6%，成交5993万平方米，同比下降27.8%。

图：2021年8月-2023年8月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

2023年8月：全国300城商办用地成交楼面均价为2428元/㎡，同比上涨24.3%，平均溢价率为0.7%，同比下降5.7个百分点。

2023年1-8月：全国300城商办用地成交楼面均价为2544元/㎡，同比上涨5.0%，平均溢价率为2.7%，同比下降2.1个百分点。

2.各线城市成交规划建筑面积同比均缩量，三四线城市降幅最大

图：2018年-2023年8月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

推出及成交面积：2023年1-8月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积为341万平方米、364万平方米，同比分别增长2.6%、下降7.5%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为2899万平方米、2309万平方米，同比分别下降14.4%、22.5%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为4121万平方米、3321万平方米，同比分别下降31.7%、32.6%。

图：2018年-2023年8月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

成交楼面均价及溢价率：2023年1-8月，一线城市商办用地成交楼面均价为11741元/平方米，同比上涨2.9%，二线城市为2337元/平方米，同比下跌12.2%，三四线城市为1681元/平方米，同比上涨7.6%。平均溢价率方面，一线城市商办用地平均溢价率为0.1%，同比下降0.1个百分点；二线城市为1.2%，同比下降3.1个百分点；三四线城市为6.7%，同比下降1.6个百分点。

（三）大宗交易：2023年8月，中指数据共监测到商业地产大宗交易3宗

注：本表仅列示8月监测案例，物业类型不含工业、住宅、公寓、地块，此外不含关联交易、不含为发行REITs或类REITs产品产生的交易，不含交易总价在1亿元以内的交易。

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

行业动态

1.星盛商业发布大湾区战略，COCO Park产品线首进广州

8月11日，星盛商业在广州举办以“珠江之上星生想象”为主题的大湾区战略发布会。会议上，星盛商业发布了大湾区战略，同时推介了广州健康港星河COCO Park、南沙星河COCO Park两个项目。星盛商业将秉持“湾区双中心”、“一城双子星”发展策略，以深圳、广州两座城市为中心辐射周边，做深做精；同时，以星盛商业旗舰产品线COCO Park首进广州，落子南沙和荔湾，打造广州南沙星河COCO Park和广州健康港星河COCO Park,“双子星”携手演绎，带给广州市民全新购物体验，助力城市商业的持续升级，共建美好湾区。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

健康港星河COCO Park和南沙星河COCO Park项目的亮相标志着星盛商业将加强广州布局，以深广为核心，在大湾区进一步做深做强做精，将更多资源集中于优势区域，实现高质量发展。

2.华润资本首个城市奥莱项目“长沙欢乐颂OUTLETS”开业

8月18日，华润资本旗下首个城市奥莱项目“长沙欢乐颂OUTLETS”开业。项目位于长沙市岳麓区枫林三路，梅溪湖板块与麓谷板块交汇处，商业体量近7万平方米，集时尚零售、运动潮牌、鞋履、特色美食、亲子互动等于一体，打造线上线下家庭生活的乐享生活中心。

品牌引进方面，项目打造了潮市集、悦风尚、星动力、轻生活、乐欢聚、fun无界六大主题空间，引进了湖南首家萬家CiTY超市，汇聚了名品美妆集合店、国内外运动、男女装、童装等多个优质品牌，涵盖多样业态，满足不同消费者的需求，进一步增添了项目的奥莱特色。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

后疫情时代，居民消费更趋理性，但对品质生活的追求没有改变，主打“大品牌，小价格”的奥特莱斯业态受到消费者更多关注。在此情况下，除首创钜大、砂之船等专业奥特莱斯运营商，以及王府井集团、百联股份等主营业务板块包含奥特莱斯业态的公司外，部分房企或商业地产公司也开始试水奥特莱斯业态，以拓宽经营范围，寻找新的业务增长点。

3.绿城中国杭州首个城市更新项目绿城吉祥里开街

8月18日，绿城中国在杭州的首个城市更新项目绿城吉祥里暨祥符桥传统风貌街区正式开街。项目位于杭州城北宦塘河畔祥符桥传统风貌街区，由拱墅区政府担纲打造、绿城美好产业运营，是杭州首个城市更新样板项目。

吉祥里秉承“保护性开发，传承历史文化”的更新思路，保留了原街区石库门、高围墙、直屋脊等江南院落特征，新增保护了粮仓、祥符直街38号等4处具有历史价值的老建筑，河上则增设了卧虹桥、平波桥两座步行桥。业态方面，项目涵盖市井生活、艺文社交、潮趣大赏等三大组团，定位为杭城首个主理人品牌聚集地。目前项目已引入50个品牌及首店入驻，包括地中美术馆、几何书店、花食酒肆、故事烩、逆山极限、老头油爆虾特色品牌。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

近年来，“文旅+城市更新”类项目成为房企和商业地产公司储备优质商业项目、拓展商业地产业务规模的重要选择。例如绿城吉祥里、太原钟楼街等项目，在传承历史文化的同时焕新城市商业活力，丰富文旅消费供给。

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