代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周三广州楼市迎来难能可贵的“双喜临门”，新政刺激之下，铺天盖地的回暖信息刷爆了业内，番禺与黄埔在新政的影响下，市场热度提升一个层次。

周一开盘的番禺顶流项目长隆悦府，重现了久违的摇号选房，当晚据说来了大约1500人，不少媒体直言“挤不进去”。

黄埔方面，某网红盘惊现一辆来自深圳的看房团的照片在朋友圈传开……有不少中介直言回暖速度堪比坐上了直升飞机。

那么真实的市场情况又是怎么样的呢？

新政首周来认购双环增，网签超过2万㎡

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克而瑞对重点指标楼盘的监控显示，放开新购后第一周，黄埔来访量增长26%，认购量增长61%；番禺来访量增长56%，认购量增长41%。

可以看到，在新政当周广州来访认购TOP10项目排行榜中，黄埔与番禺的项目占据了6-7成。

从成交情况来看，得益于新政利好频出，番禺新政落地当周网签2.89万㎡、黄埔网签2.35万㎡，网签体量分别位列全市第一、第二，同时也是全市唯二单周成交超2万㎡大体量的区域。

第38周广州各区商品住宅签约量与上周对比

看来近期“遥遥领先”的不仅有华为，还有番禺和黄埔两位猛将。

土地整体素质大PK，谁能更受房企青睐？

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在政策的助推之下，在接下来的“银十“黄埔与番禺将迎来新一轮正面交锋。

今天广州市自然资源局挂牌了两宗涉宅用地，其中一宗位于黄埔区，另外一宗位于番禺区。

番禺区广州新城停车场场站综合体（一期）位于番禺南部石碁板块内，地块整体综合素质整体较高。地处地铁3号线（东延，在建）、4号线、17号线（规划中）沿线，邻近市莲路、亚运大道，驾车30分钟，可快速到达广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城等重要功能片区。

来源：番禺区自然资源局

该地块计容建筑面积35.75万㎡，挂牌起始价42.61亿元，尽管起始楼面价仅1.19万元/㎡，根据地块出公告，配建要求较多：竞得人需承担道路、九年一贯制学校、幼儿园、以及商务用地的建设，未来实际楼面价会高于1.19万元/㎡。

石碁板块作为番禺区常住人口第二梯队，板块内的亚运城汇集了大量人流，生活配套丰富，居住氛围浓厚。

据克而瑞不完全统计，目前板块内有五个项目在售，23年1-8月成交均价在2.2-3.1万元/㎡。

尽管在售项目少，但板块库存高企，未来竞争压力大。克而瑞监测数据统计，截至23年8月，石碁板块商品住宅狭义库存3453套，去化周期42.3个月，这或将会成为影响企业拿地的原因之一。

黄埔区长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-7地块位于长岭居板块内，该地块总建面积2.99万㎡，出让底价5.41亿元，用地性质以纯住宅起始楼面价18108元/㎡。

该地块周边靠近地铁21号线长平站，周边学区资源丰富，1公里内有广州医科大学附属妇女儿童医院（黄埔院区）。

地块所属的长岭居板块主打山景资源，居住舒适度高，是黄埔区改善、别墅类型产品数量较多的板块。目前板块内有4个项目在售，成交均价50164元/㎡，主力户型以130-150㎡为主。

截至23年8月，长岭居板块商品住宅狭义库存688套，去化周期39.1个月。

总结

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可以看到，本次番禺与黄埔供地的主角具有以下共同特征：

1、 都不算是其所在区域最热门的置业板块。

2、 尽管板块内在售项目少，但去化周期长。

不同之处在于：

1、 面向的客群不同，供应产品类型不同。石碁板块以100-110㎡刚改户型为主，长岭居130-150㎡改善户型为主，居住舒适度较高。

2、 长岭居板块生活配套有待完善，而石碁板块则相反。

但总的来说，两宗地块所在的番禺区和黄埔区都是最近广州风头最劲的顶流区域，这两宗不算最热门的地块出让，也是新政利好下最好的试金石。

在未来出让之时，你认为哪宗地块会更受房企的青睐呢？敬请关注克而瑞。