摘要：楼市投机的时代，真的已经过去了。

这两天，一条来自苏州某楼盘销售人员的朋友圈截图——“一觉醒来第八套，新政出台星樾湖滨‘火’了”在社交媒体上广为流传。有媒体致电该项目的售楼部，被告知上周六日两天，就卖出了20余套新房。

类似的热销情况在苏州并非个案，当地多个项目的销售人员均表示，最近一周所在项目带看量、成交量皆有明显提升。来自克尔瑞研究中心的统计数据显示，在今年第36周（8月28日-9月3日），重点监测城市开盘去化率增至67%，较35周上升14个百分点。其中，苏州市第36周成交面积为8.2万平方米，环比上涨8.4%。

而这得归因于近期官方针对楼市出台的一系列刺激政策：从放开限购、降低首付、换购住房继续退税、下调存量房贷款利率，到最新的首套房贷款“认房不用认贷”……尤其是最后一项，就连一向最为“矜持”的四大一线城市，也第一时间落地执行。

之后，像苏州、杭州等更多二三线城市纷纷跟进，加入“因城施策”调整优化楼市政策的行列。有的城市将之前已经实施的“认房不认贷”政策进行优化，不再要求外地贷款已结清，比如杭州；有的城市则全域解除限购，比如南京。上面提到的苏州楼市回暖，正是在这样的大背景下发生的。

不过从目前的效果看，哪怕是在长三角这同一个区域内部，不同城市之间也还是存在冷热不均的差别。比如有“上海后花园”之称的浙江嘉兴，自8月25日在全国率先打响取消双限（限购限售）“第一枪”后，十多天过去了，但市场对此的反响并不明显，楼市表现依旧淡定，很多房产中介表示都在等待“金九银十”，看会否因为新政而有所起色。

至于跟上海联系更紧密的昆山，虽然二手房的挂牌量是起来了，很多中介平台在“认房不认贷”政策出炉后的一两天内就新增挂牌几百套，但进一步了解就会发现，多数客户是想卖掉当地的房子，置换到上海去。

当然，考虑到目前相关新规才刚刚实施，最终效果是好是坏，很难过早下定论。从积极的方面来讲，过去三年，大量“闲置资金”进入避险渠道，今年第一季度银行存款大增，甚至出现了提前还款潮。这些“闲置资金”中肯定包括了一部分潜在的购房需求，政策放松后，释放一波潜在需求也在情理之中。

特别是“认房不认贷”，对于提振置换型改善需求还是很有帮助的。过去在认房又认贷政策下，很多人明明在本地没有住房，却因为在外地有过贷款记录（哪怕已经结清），就被认定为二套房，贷款利率普遍较高，后续还贷压力也较大。

以苏州昆山为例，之前购房者如果在外地有房有贷，那么在昆山购房需首付4成，贷款利率为4.8%，而在新政策出台后，现在最多只需3成首付，利率也降至4.4%。这无疑将刺激那些有置换需求的人群加速入市。

但也应该看到，上述新规刺激的只是市场销售端，也就是所谓保市场、保交楼、保主体“三保”中的保市场，尚没有惠及目前处于水深火热中的广大房企。但正如很多业内专家所指出的，仅仅销售端的刺激，并不足以改变房地产整体的困局。

因为保市场的前提是保交楼，如果花了银子买了房，结果烂尾了，这种情况下，购房者根本没有信心到市场上去买新房，销售恢复也会大打折扣。而保交楼的前提则又是保主体，如果任由房企特别是那些优质的民营房企一家家垮下去，那么保交楼也就成了镜中花、水中月。

正因如此，很多人建议，救市政策的重心应该从保市场、保交楼转向“保主体”，这样房地产行业才有可能企稳。北京大学国家发展研究院院长姚洋甚至认为，相比起三道红线的岿然不动，认房不认贷不过是小打小闹。

当然，无论是保市场，还是保主体，都还属于政策层面的短期行为。这些措施虽然可以暂时刺激一下楼市，避免行业继续下行，但考虑到经济增长的换挡减速，以及人口增长的由正转负，地产后市依然缺乏长期支撑。

毕竟楼市短期看金融（政策），中期看土地，长期看人口。不同于2016年那一轮“涨价去库存”时的情况，当时由于全面放开二胎，全年新增人口达到1786万，创下过去20年来的新高，现如今，人口形势已经发生了重大变化。随着总人口的下降，即便是长三角这样的沿海发达地区，流入人口总量也在明显减少。

比如杭州，过去这些年凭借产业吸引力，每年新增人口都保持在全国前三的位置，但增量已经从2018、2019年前后的年均四五十万，下降到去年的不足二十万。而苏州、南京、宁波、无锡等其他二三线城市，则只有几万。至于上海，更是已经连续多年人口负增长。

加之如今经济大环境不景气、青年人失业率高企、居民债务率已超过140%，较十年前翻了接近一番，这种情况下，人们手中即便有些“闲置资金”，也不太敢像过去那样激进投资了。受此影响，目前的这一系列松绑政策，究竟能在多大程度上刺激楼市反弹，能否重燃长三角的楼市热情，还有待观察。好在现阶段，政策面的初衷只是止跌，而非反弹。“房住不炒”也仍是今后楼市调控追求的目标。

就此而言我们可以说，楼市度过危机是迟早的事。事实上，在8月31日万科2023年中期业绩会上，集团董事局主席郁亮已经表态，“房地产市场显然跌过头了，当前政策也已经在发力”。至于想着趁楼市低谷，进场抄底，那还是洗洗睡吧。毕竟楼市投机的时代，真的已经过去了。