【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】
5月17日，房地产市场迎来一揽子利好政策。
国务院副总理何立峰在“全国切实做好保交房工作视频会议”中讲到：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。央行宣布：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
当日下午4点，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人在国务院政策例行吹风会上，详细介绍了切实做好保交房工作配套政策有关情况，并回答相关提问。
加之近日杭州、西安等一线城市取消限购，市场又有了躁动的迹象。互联网上又开始流传“温州炒房团”、“陕北煤老板”开始出动的真真假假消息；地产股纷纷涨停，已然分辨不出哪些曾经违约、哪些正在违约、哪些传言要违约……种种现象，不禁令人生疑，难道“房住不炒”不再坚持了？
·房地产工作的“人民性”和“政治性”，怎么理解？
“517新政”如何解读，关键在于能否正确把握和充分理解所谓房地产工作的“人民性”和“政治性”。（注：何立峰在5月17日会议上强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。）
“人民性”就是“以人为本”，居者有其屋，即“房子是用来住的”。“政治性”，包罗万象，目前怎么解读的都有，差别在于理解是否准确、充分。笔者尝试做以下解读。
“政治性”是指向哪一方？是希望开发商、购房者还是地方政府有“政治觉悟”？
首先分析购房人。央行下调住房公积金贷款利率，取消首套和二套住房商贷利率政策下限，以及取消限购等系列措施，对购房人而言是重大利好。
一方面，各大商业银行会参考公积金贷款利率相应调低商贷利率，毕竟目前银行面临有钱放不出去的困境，住房按揭贷款必定成为各大银行争抢的对象，降低利率势在必行。
另一方面，北京、上海、广州、深圳、天津和海口优化调整限购政策，全国其他城市均已全面取消限购，极大推动了购房人的置业自由。
在消费者眼中，这一切都是市场化行为，即在不同的房地产政策背景下，结合收入、房价并根据借款利率配置适当的杠杆。新政不是、也不能要求购房人讲“政治性”。相反，消费者的决策有可能是“放弃购买”。
房子作为居住商品，价格过高，消费者放弃购买——这是经济学中的理性人。但事实上，过去很长一段时间内一直在呈现出相悖的现象，房价越高，人们越争相购买。有钱人购买多套不在话下，中等家庭购买一套自住、一套收租也比较轻松，普通家庭凑一凑为儿女“捐”一套也是本分；农村大学生背着贷款才能在城市安家，外来务工一族凭着“把小孩接来城里”的动力镶嵌在城市中，租房和购房永远不是选择，只是结果。最终，被划入“理性人”序列的是普罗大众。
与其说是“房价预期”在作祟，不如理解为“购房者”混淆自身需求后建构出房子的“稀缺性”，不断推高房价的同时还能调动社会中的购买动力。
理论上，人们应当区分房子作为商品或消费品的居住需求（功能性）和作为投资品的投资需求（保值增值性），即作为购买者，应当明白或懂得权衡房子的居住权和所有权。但现实中，大家都很难将两权单独分开而论，原因是在前一个阶段，中国社会没有经历过或预期到房价全面下跌。
作为投资品，购房人习惯了并且认为房价只能是上升这一种走势，和对股票的认知完全是两码事。你若追问一句为什么不可能下跌，他会告诉你全国有这么多人需要买房，包括刚毕业的大学生、外来务工人等等，如此大的购房需求推动下，房价不涨才怪。
确实，当所有人都形成一致预期时，房价就会应验上涨。但这一预期应验的前提就是所有人拥有相同的预期，一旦某些人持有相反预期，并且这些人的数量不断增多时，情况就会迥然不同。
为什么一部分人会出现相反预期呢？因为理性。如上稍作分析，就会发现关于房价为何一直上涨的回答存在漏洞，大学生、打工人等等是刚需群体，只有“居住需求”，这部分需求能否有效推动房价上涨呢？会不会投资需求才是助推房价一直上涨的主要动力源呢？
其实此前的限购限价政策及提供二套贷款利率等抑制房价过快上涨政策的出台，已经回答了这个问题：政策限制的对象是拥有投资需求的购房者，确保大多数刚需购房者通过“摇号”能保障居住需求；限购政策出台后，各地普遍出现二手房价格上涨且出现二手房与新房的价格倒挂，这里面不排除有着急入住和改善的“居住需求”，但更多应该是以“投资需求”为主。
限购期间，“假离婚”、借用资格、合资炒房等乱象频出，一定程度上反映出投资需求的旺盛。
再回到前述问题，概括回答就是，最初投资者知道刚需基数很大，流动性充足，所以才入市炒房，在供应较少阶段，房价一直维持着稳定上涨。富裕人群看到了投资机会，纷纷下场买房，投资需求叠加没有被满足的居住需求，又进一步推高房价稳步上涨。普通居民开始忧虑子女的住房成本过高，于是有了对冲房价过快过高上涨风险的需求，提前认购一套房屋，在房价上涨的共识下，对冲投资的需求再次助长房价。
与此同时，在宽松货币政策的作用下，名义房价上涨领先于真实房价上涨，营造出诡异的疯狂。这其中更离不开金融机构的助推，银行为上述所有具有信用的投资者提供杠杆，投资房地产似乎成了一件不费脑子的事情。银行为信用稍次一些的白领、大学生以及稳定就业的打工人提供按揭贷款，让他们顺利买到房子，以向市场上的所有投资人展示“最终消费者”旺盛的需求，并成为下一批刚需的榜样，以免后者希望破灭。
经历如上一系列操作，房价会一直上涨，房地产市场会一直景气。除非有一天“最终消费者”变得理性了，不再为高涨的房价买单，而是选择放弃买房。当少量行为成为多数时，就会导致房价降温甚至出现下滑，而当这部分人再多一些的话，投资群体中会出现房价下降的预期，这时候房价就真的会快速下降。一旦房价下降成为刚需和投资者的共识，房地产击鼓传花的游戏就会终结。
但可惜的是，中国房地产市场始终没有等到“理性人”群体的出现。过去两三年，房价持续下降，房企违约的违约，破产的破产。这一切得缘起并非是最终消费群体的冷静，而是作为供应方的房企债务爆雷，预售楼盘不能如期交付，令最终消费者颜面尽失，才不得以驻足反思。
所以，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，这句话其实已经点明了本轮房地产新政的要点及目标，“保交楼”是“人民性”，“消化存量商品房”是“政治性”。
·房企、地方政府、金融机构，该做什么？
有人会好奇，这两点要求说的不都是房地产企业嘛！没错，2022年开始的保交楼责任确实主要是在房地产企业，防止房企“躺平”；但两年过去了，房企早已自身难保，更是无力回天——目前，房企的困境，中央已了然。
2023年，笔者曾在《如何破解地产、城投和金融的三体问题》一文中分析了关于“保交楼”应该在确保“存量”烂尾楼顺利完工的同时，重点关注房地产市场“增量”可持续发展的重要性，同时呼吁地方城投企业入场解决保障房供应不足和保交楼缓慢的问题。
在确保“存量”烂尾楼完工的同时，也要关注房地产市场“增量”。资料图为福州市区一处新建住宅。图自IC photo
结合新政吹风会，也可以明确房地产工作的“政治性”是对地方政府、金融机构提出的要求。尽管政策强调压实房地产企业的责任，实际上房企老老实实配合，不打小算盘、不搞小动作就是最大的“人民性”和“政治性”了。这次新政与其说是房地产市场政策，倒不如翻译成“关于拯救房地产企业和激活房地产行业的若干重大方案”。
从以下角度分析和梳理下房地产企业及行业面临的问题：
第一，融资依然受限。“三道红线”是中央加给房地产企业的融资限制，再配合对金融机构的信贷收缩，引发连锁反应，房地产企业陷入“半死不活”。去年，中央层面出台多项政策和文件企图鼓励金融机构对房地产企业纾困，但事与愿违。在紧缩背景下，融资“白名单”也保不住房企爆雷，对于金融机构而言，继续限制对房地产企业授信是合规审慎的要求。以债券市场为例，弱地区的资质较差的城投公司融资成本目前已低至3.5%，少数未违约的优质房地产企业仍高于4%以上，大多数未违约的房企却过不了准入门槛。
第二，存货规模下降显著，去化周期拉长。融资受限后，紧靠股东出资、合作方资金投入才能继续拿地开发，但受行业景气指数低迷影响，新开工面积逐年降低。更有多数房地产企业和具有房地产业务的综合性企业直接放弃住宅类房地产业务。多数房地产项目去化周期延长，随着少数新房项目开售，累计未出售面积持续增加。
第三，保交楼任务艰巨。对于少量房企，暂不存在烂尾风险，不需要保交楼；对于大多数房企，烂尾楼不会只是个别项目，“保交楼”恐怕只会越保越多。保交楼项目的继续投入不会产生预期收益，房企动力不足，尤其在融资受限情况下，房企面临两难抉择：要么保交楼，然后爆雷；要么如期兑付债务，然后继续喊“保交楼”。
第四，各地一二手房价持续下跌，购买需求不断下滑。为了自救，房企采取打折出售的销售手段，引发区域房价下跌，同时“保交楼”困难抑制购买需求，房价下跌预期稳固下跌趋势。房地产行业及其相关行业景气指数下降，抑制消费情绪。
再看新政所言，“充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用”，解决的是房地产企业融资难问题；“地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解决的是房地产项目去化周期长和去化难的问题；“妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活”，解决的是房地产企业非流动资产变现难的问题；“着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付”，解决的是保交楼的困境；“继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设‘三大工程’”，预防房地产债务风险蔓延，阻碍消费释放，同时缓解住房焦虑，激发潜在消费需求。
总结下来，新政的核心目的在于通过保交楼、消化存量商品房，化解房地产企业债务风险；同时通过刺激商品房消费需求，活跃市场，解决增量问题，促使房地产行业进入健康发展模式。
·让子弹再飞一会儿……
对于这份针对性极强的新政，该作何评价呢？
新政是不得已而为之。如果“三道红线”对房企融资限制的周期短一些，金融机构更加市场化、专业化地甄别房地产企业个别风险，而非一杆子打死，或许房地产企业不会出现大面积爆雷或困难，“保交楼”就不会成为突出的社会问题。再假设中央对房企融资的限制更加精细化，分类更加明确，监测指标更加多元；地方政府勤政务实，不对“土地财政”上瘾，不被地方债务裹挟，是否会有余力保民生于烂尾、救经济于地产？
新政极大限度尊重了市场。严格界定了地方政府、金融机构及房地产企业的各自责任，对于涉及民生的“保交楼”和保障性住房建设等问题，地方政府责无旁贷；对于需要纾困的房地产企业，则参照企业破产及债务重组等方式，予以有偿处置，方式包括政府回购、市场化转让等。科学分层，在不新增土地供应的前提下，盘活土地存量的同时，为房地产增量创造了机会。
新政为多层次住房市场的形成奠定了基础。地方国企收购存量住房作为保障性住房，将有效弥补保障性住房供给的不足，缓解地区住房紧张压力；全力推进保交楼，城市新青年顺利入住自有商品房。这类措施可以有效保障绝大多数城市常驻人口的居住需求，其他具有改善需求的购房者未来有望获得更佳的居住体验，届时房地产市场也将出现更加细分的发展格局。
新政之后，房价会上涨还是下跌呢？
这恐怕是普罗大众最关心的问题了。
沿用文章开头提出的关于房屋兼有居住品和投资品的分析逻辑，如果保障性住房（租赁的也好，限价的也罢）能够满足基本的居住需求，购买商品房的刚需群体就会减少很多；在没有新增商品房供应，存量商品房（包括二手房和目前未售出且为出售给政府的一手房）供应不变的情况下，价格自然会下跌。再叠加下跌预期及投资者抛售，价格会加速下跌。
如果保障性住房供应较慢，人为地造成短期内供应不足，那么在消费刺激及引导下，商品房房价会出现上涨。上涨的幅度及持续性取决于保障性住房供应的进度，以及购房人（包括刚需和投资）的反应速度和上涨预期形成与否。后者较为综合，既受自我认知、综合消息处理能力的限制，又受外部环境、第三方行为的影响。不过，其中有一条极为关键，通货膨胀。
中国人民银行副行长陶玲
根据陶玲副行长介绍，中央人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。国家金融监管总局副局长肖远企介绍，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
上述二位所言仅仅是货币政策方面的支持。在财政政策方面，今年已发行1万亿元超长期特别国债、3.9万亿元地方政府专项债券（预计后续可能有新增）。新冠疫情相关政策放宽一年多来，经济恢复缺乏较大动力，商业银行贷款新增乏力，资金空转问题相对严重。在上述政策综合作用下，M2增速及社会融资规模有望改变其颓势，CPI及PPI等物价指数也会相应回升。
当然，以上分析是在没有考虑房地产市场分层的前提下展开的。一旦考虑分层，如城市差异、同城板块差异、是否为学区房、房屋年限及其拿地价格等等，则又会迥然，不能详尽。
“降低个贷利率”、“降低首付比例”、“放开限购”、“房屋以旧换新”……，到底能不能刺激购房需求？
要回答这个问题，还是要回到对房地产工作的“人民性”和“政治性”的把握和理解。房地产行业过去是我国的支柱性产业，但未来是不是呢？至少当前阶段不是。妥善处理房地产“工作”关系到社会层面的“消费恢复”，处理得好，才能为中国经济的平稳健康发展换取空间。
新政第一层面的“保交楼、消化存量商品房”工作是围绕“拯救房地产企业”展开的，利好的是无房刚需群体。配租型保障性住房环节了青年群体的住房压力，能有效释放该群体的旺盛消费力，为基础商品的消费恢复提供强支撑。配售型保障性住房价格会受到政府指导，购房人资格严格筛选和“以需定购”的国企收购策略将保障该市场的稳定。
无论如何，这都会在一定程度上会激发该群体对特定商品的消费需求，包括装修材料、家具及其他衍生的需求。未来有望引发消费联动，促进消费市场的恢复，具体情况有待观察。
新政第二层面是围绕“激活房地产行业”展开的“消费刺激”，这个层面更多是由市场规律主导的。以改善型住房为例，合理的“以旧换新”政策估计仍可以激发大批城市“中产”的换购积极性，同样会催生其对家具类特定商品的消费需求。
此时，城市“中产”成为前面分析“房价上涨趋势”中的“最终消费者”角色，投资人群会伺机进场，加入这个游戏。
房地产行业是国民经济的重要行业之一，与民生息息相关，但作为资产，又无法摆脱价格跳升的价值规律。这是房地产的宿命，但不应成为中国民众的困扰。
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