每经特约评论员 尹中立

5月17日，央行出台一揽子刺激房地产市场的政策。笔者认为，这些政策中最关键的措施是央行启用新的货币政策工具——保障性住房再贷款。

中国人民银行5月17日宣布，拟设立保障性住房再贷款。再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

首次动用的资金量只有3000亿元，规模虽然不大，但作用巨大，将对我国未来的房地产市场格局产生深远影响。从国际经验看，但凡涉及大规模债务救助的政策措施都会面临来自社会公众的质疑，因此，形成社会共识至关重要。央行宣布用再贷款资金进行存量住房的收储，意味着有关该项政策的观察和争论已经结束，此项政策已经从学术建议变成政策措施，最艰难的形成共识的过程已经完成。

从资金来源看，房地产收储资金由央行再贷款提供，属于货币政策工具的创新。从政策效果来看，2015年起实施的“棚改货币化”资金来源正是央行再贷款，2015年至2018年（2018年之后棚改力度减弱），用于棚户区改造的再贷款总计3万多亿元，使房地产市场开启了长达6年之久的上升趋势，其政策功效是巨大的。当然，棚改货币化带来的负面影响也不可忽视，房价大幅度上涨使经济结构扭曲程度加深，土地价格的持续上涨让开发商对市场过于乐观，表现为2015年之后的3年里房地产企业的债务杠杆率快速上升，有些龙头企业的债务规模以每年翻番的速度膨胀，形成债务风险隐患。在价格上涨的刺激下，居民的债务杠杆同样快速上升，购买住房的目的逐渐从满足居住需求异化成资本增值需求。随着土地收入的快速增加，地方政府对土地财政的依赖加深。也许正是出于宏观审慎的考虑，避免出现棚改货币化过程中出现的负面问题，此次央行收储房地产的再贷款资金控制在较小的规模。

因此，我们不能用静态的思维分析央行再贷款的规模和作用，作为一个新的货币政策工具，央行再贷款收储房地产的操作应该不会只使用一次。

值得关注的是，该政策的实施有四大要点：

第一，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。70平方米及以下的中小户型住房有望成为被优先收储的对象。

第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。此项规定意在防止产生新的债务风险。

第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

从上述政策要点看，央行再贷款收储住房的政策操作坚持以市场化原则为主。相信在各方组合拳的作用之下，房地产市场的预期会得到较大的改善，而房地产市场企稳将带动包括股市在内的其他资产价格企稳回升，同时也带动实体经济加速复苏。

（作者系中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任）