文|庄志明律师

17日，楼市出台四项重大利好政策，针对个人住房贷款最低首付调整为15%，易居研究院研究总监严跃进举例，以前上海首付比例最高的时候是70%，买一套1000万的房子得先拿出700万，现在只需要拿出150万就可以，所以这个政策对于降低购房门槛发挥了积极作用。

谢天谢地，150万就能在上海买房，我蠢蠢欲动了。

严专家确实精得很，拽得很，一下子算出来1000万的房子首付是150万，专家就是专家，一针见血地为购房者指明了道路，描绘了远景，让无数的购房者看到了希望，看到了未来，看到了美轮美奂的幸福生活，但专家总是习惯于留一手，比如专家没说这话。

1000万首付15%是150万。那15%首付之后贷款额是850万，贷款850万按揭30年的话，利息大概需600万，月供是4万多多，这组数据咋没说呢。不要说一组数据了，就说一个数字——4万多的月供……专家你敢说吗？

4万多数字很多网友或许对这个概念没有直观感受，毕竟如今网民起步都是100万收入的，4万和他们距离有点远。那我就以统计局的一组数据来说明问题：

国家统计局的调查数据，2023年城镇非私营单位就业人员年平均工资为120698元，城镇私营单位就业人员年平均工资为68340元。城镇非私营单位就业人员月工资也就1万元，4万元的月供相当于家里四个劳动力不吃不喝30年才能把一个房子给养起来。这下明白了吧？

所以我现在想请教严专家，这个社会上每个月能还款4万元的家庭到底有没有，有的话能有多少？假如真的存在这样的家庭，他们难道至今还没有房住？还非得等首付降到15%才行动？但不得不佩服中国的专家们，他们有一个共同点——从来只教你如何花钱，但从来不教你如何赚钱，即使如此他们说起话来还是精神抖擞、振振有词的样子。

楼市刺激新政看起来力度空前，但其实操上是有难度的。不管是你首付降到多少，哪怕就是降到0，购房子的总成本并没有大的变化，最终总成本还是买房人承担。降首付只能吸引傻子买房，聪明人是不会买房的，因为聪明人是知道房款总是要还的。

而对于傻子，虽说他们想买房，但因为他们傻，收入有限，15%的首付也是交不起的。所以说，所有的楼市刺激都没在根子上刺激，根子上刺激就是降房价。让那些真正有居住需求同时又不傻又讲诚信的人买房。这才是关键。

没有嫁不出去的姑娘，没有卖不出去的房子。再老再丑的姑娘，只要降低期望值总是嫁得出去的；再滞销的房子只要降低房价总会有人买的。嫁不出去还是期望值没降到位，卖不出去还是价格没降到位。

现在看来地方ZF心里急啊，心里急就和房地产商好好研究研究，把房价继续下降，不要总是小打小敲的，什么买房优惠券，这些屌用没有。但凡发优惠券，都说明愁销，既然如此我要什么优惠券啊，就等你降价，房不降不买房，车不降不买车，钱在我手里，耗死你。

不知大家有没有这个感受，过去上个学要“找人”，现如今很多学校已经开始“找学生’了，这就是趋势的力量，认清趋势我们就会少上很多的当。为此，我们来看网络大V”蔡相信24小时说房产“的一个帖子：

“今年四月份似乎是过去四年销量最差的一个月只有6172亿。”这就是残酷的现实。而刚过去的4月份还有一个数据，国家统计局的数据显示，4月份，70个大中城市中，各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。新房价格下跌的城市数量有所增加，由上月的57个增至64个；二手房价上涨城市只有1个，69个城市房价下跌。

二手房价格同比数据中，一线城市同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手房价格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。

那些天天吹嘘一线城市房价不跌的家伙眼睛睁大点看看，如果还看不清就把眼睛珠子摘出来看，一线城市房价降了没降？今天我在高铁站听两个爱房人士聊天：

爱1：“你上海的房子降价了没有？”

爱2：“不知道，唉，不敢看……”

爱1：“嗯，就当没降价吧。”

爱2：“只能这样了。”

看到他们掩耳盗铃的对话，我真的想笑。大大方方说房价降了，难道就会脑血栓？此番接二连三的刺激政策，一些人据此称“市场活跃度或将逐渐修复，5月份市场将比4月有所好转，”这其实是走夜路吹口哨的套路，给自己壮壮胆罢了。

现在，与其买房，还不如做专家呢，做专家比买房还是容易些。。。