5月17日，央行连发多条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
近期，住房限购政策快速退出。短短两个月内，南京、成都、苏州、长沙、杭州和西安等热点城市，步调一致地退出住房限购。即便是铁板一块的一线城市，限购政策也在快速收缩。比如，华南的广州，现在只有中心区120平方米以下住房还在限购，北京也时隔13年松绑外围购房政策，户籍和非户籍在原有的名额基础上，可以增购外围一套，深圳和上海也有同样的节奏。
限购政策退出，背景就是4月30日政治局会议明确，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。客观讲，当前库存太大、需求疲弱，需要注入有效购买力修复市场动力，对冲需求下滑导致的价格信号不稳、销售回款骤跌以及行业全链条收缩和风险蔓延。当前楼市库存压力，既包含新房库存，也包含二手房库存，二者相互掣肘，与上一轮“去库存”明显不同。
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楼市的库存压力有多大？
2014年启动的楼市“去库存”，缘由可追溯至2008~2009年应对全球金融危机在地产及上下游领域的扩张，随后产生巨大的库存和产能。不过，当时正值城镇化、都市圈建设快速推进期，商品房市场范围也在二三线城市快速延展，有巨大的需求消化库存，而且工矿区、棚户区改造也提供了新增动力。但演进到现在，商品房供需两端的空间都已触及天花板。
用中央政治局会议的说法表述，就是“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势”。供给端，存量时代下二手房开始主导。热点城市二手房挂牌普遍超过新房在售，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌在20万套左右，但新房待售仅7万套左右；深圳、广州二手住房挂牌在15万套左右，新房待售大约9~11万套。销售方面，2023年底有7个省市二手房交易超过新房，今年2 月11个省市二手房交易量超过新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易达到新房的2.3倍。
二手房市场主导供需，本质上是因其“低总价、低单价、区位优（有学位）”，匹配当下刚需的诉求，这与新房大户型化、改善化有很大区别。1~4月份，热点城市90平方米以下二手房交易占比在60％~80％，上海300万元以下的二手房源交易占比接近40％。不过，即便二手房交易占主导，但交易量赶不上二手房挂牌量，导致二手房挂牌量不断创新高。诸葛研究院统计，2024年3月，深圳二手房挂牌同比激增229.6％，上海二手房挂牌量同比上涨78.49％。
由此可见，刚需对价格高度敏感，叠加挂牌量不断增长，其中有大量的套现式挂牌，或因资金链紧张、或对后续价格不乐观等，导致二手房价格持续下行。据国家统计局数据，不考虑2023年2~4月份疫情后的略微反弹，从2022年9月份到现在，二手房价指数环比已连续28个月下跌，超过了上一轮去库存启动前后（2014年5月~2015年3月）11个月的下跌周期。
存量时代下，二手房开始主导供给端，热点城市二手房挂牌普遍超过新房在售。图/视觉中国
再看新房市场。2021~2022年，新房定价比周边二手房低，“价格倒挂”的优势让热点城市新房去化一直保持良好的态势，但2023年二季度以后，由于二手房持续跌价，新房去化快的价格优势消失，而开发商债务风险蔓延导致交付难也制约了去化。同时，二手房演进到众多小业主争相挂牌卖房的阶段。至此，二手房和新房已从之前的替代关系，转向了竞相降价的关系。
最突出的就是，“次新房”（10年楼龄）销售占到二手房销售的30％左右，加上其价格优势，部分改善型需求转向二手房。对新房来说，尽管改善型需求潜力较大，但二手房浓重的跌价预期下，“卖一买一”的置换周期拉长（特别是卖“老破小”买新房）。再加上过去高周转时承接的债务相继到期，政府也加大了对新房交付的督促，开发商只能继续降价促销。
不过，二手房挂牌业主中，早期买房的浮盈较多，愿意承受更大的降价幅度。但新房降价的幅度有限，主要是成本太高。2022年以来，开发商回归热点城市中心区，争抢改善型买家，土地价格居高不下，降价幅度有限。再加上，市场对于交付难仍有预期，克而瑞统计的热点城市新盘去化率从2022年的50％多降至近期的30％左右，导致大量的旧库存（往年批售的房源）。
根据克而瑞的统计，2023年30个热点城市“旧库存”占比达到55％。也就是说，在售新房超过一半是2023年及之前年份批售的房源。所以，这也是开发商拿地、开工的积极性下降的原因，因为即便增加新房推盘，可能也无法卖掉，反而还会徒增资金链紧张的压力。2022~2024年一季度，全国房地产新开工面积年平均跌幅高达29.2％，同期销售面积年平均跌幅为17.4％。
国家统计局数据显示，当前全国商品房库存约7.5亿平方米，已连续三个月超过2015年历史高位（7.1亿平方米）。根据申万证券研究所测算，采用近3个月销售移动平均做分母，今年3月末80个主要城市可售面积去化周期为33.3个月，其中一二三线分别为25.5个月、31.7个月、38.2个月。
新房越来越难以维持，成交体量降至10年前，主要是改善的动力下降。首先，二手房卖不掉，交易周期很长，特别是那些老破小；其次，综合就业、收入、房价预期等基本面，不想换，毕竟有住的地方；最后，得承认，过高估计了住房消费升级的潜力。过去资产繁荣时期，确实有换房的动力，但很大程度上是资产价格预期、加杠杆、从众行为、预期膨胀的结果。现在，洗尽铅华，回归正常，没有多少人能消费得起动辄单价“5万+”，总价超500万的房子，这才是真实的一面。
这或许才是新房“高库存”的原因。再结合二手房来看，库存的压力非常大，这是退出限购政策的直接原因。
加杠杆“炒房时代”，将一去不复返
换句话说，这就是在4月30日政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以后，为何在5月上旬，热点一二线城市纷纷退出或收缩限购政策的原因。而且，无论是库存压力、房价预期（不再迷信房价只涨不跌，甚至预期下跌），还是留存在市场的购买群体（刚需和改善型需求为主），抑或加杠杆购房的动力等，限购政策存在的意义也不大了。
因此，从抑制投资炒房、买多套房（占用资源）的角度看，也不需要限购政策了，目前市场上，不管是哪个城市，绝大部分片区都不缺房子，可谓有得挑有得选。退出限购政策也在情理之中。而且，就连一线城市的外围，由于过去几轮回升周期中大规模建新区或功能区，现在也到了去库存的地步。比如，根据中原地产统计，2023年北京远郊区（怀柔、平谷、密云和延庆）新房去化周期高达4.7年。这也是为何近期一线城市都松绑外围限购政策的原因。
比如，5月6日深圳松绑限购的三类群体（非户籍人士、多子女家庭、企业）时，都将释放的需求定向疏解至外围。去年9月20日，广州第一轮松绑限购，也是放开外围购房限制。今年1月份，上海松绑青浦、奉贤人才购房限制，全市单身购房限制，也定向疏解至外环外或五大新城。
从抑制投资炒房、买多套房（占用资源）的角度看，限购政策存在的意义已经不大了。图/视觉中国
下一步，剩下的6个限购区域（一线城市、天津和海南）也会相继松绑限购政策，仅仅一线城市中心区域及限制开发的区域（比如海南的三亚、中部生态核心区等）保留限购政策，其他区域完全退出限购。退一步讲，如果后续楼市又热起来，完全可以把限购政策再拾起来。类似限购这样的行政措施，本来就坚持逆风向行事原则，市场冷了就撤掉，热了就拾起来。
在供求关系发生重大变化的背景下，投放到市场的房源一直在增长。比如，投资性业主和置换型业主二手房挂牌，企业考虑业绩需要、资金链压力出售房源，存量闲置物业盘活等。这是过去20多年楼市超景气阶段各方“做多”的逆转。考虑到住房供应（包括二手房）及人口形势，类似过去那种加杠杆购买多套房，持有并赚取溢价的时代，将一去不复返了。
当下的“太过剧烈”的超调局面，是房子从金融属性过渡到商品属性、民生属性的必经之路：金融属性下，越涨越买，而且是加杠杆买。商品/民生属性下，价格越低，消费越多。问题是，现在价格低了很多，为啥不买？
现在，还处于从金融属性到一般消费品属性过渡的半山腰。从地方各种刺激，包括退出限购，不外乎还是想恢复或修复这种金融属性，而非一般消费品属性。因为，只有金融属性下，土地才能卖出高价，各方资金才会一拥而入，房地产才能给地方政府带来巨大的收益。更关键的是，所谓的高房价，是在金融属性下抬高的。如果一下子过渡到商品属性，必然会经历价格暴跌、成交量的暴跌。这是不可承受之重，所以各地要刺激、限购要松绑。
除少数片区，类似2011至2014年、2016至2022年那种大范围的限购，将成为永久的历史。从2010年4月北京首次启动限购，到2014年全面退出（仅保留北上广深和三亚），再到2016年10月全国大范围启动限购，并覆盖至三四线城市，最多时全国约100个城市实施限购政策，甚至包括安徽临泉这样的国家级贫困县。
未来相当长一段时间，我们面临的形势是，政策着力于稳定行业和市场、企业面临持续的行业风险释放、市场要面对房子供大于求的现状。
不能一退了之，需要政策组合拳
再来分析一下退出限购政策的效果。对于一二线热点城市来说，限购政策执行6年以上、行政直接干预购房资格的模式下，很多购房需求被抑制。对于完全退出限购政策的二线城市来说，政策会直接作用于释放多套房购置需求，比如为子女入学、就业、结婚购房、为父母养老购房等。
对收缩限购范围的一线城市（主要是北京、上海、深圳）来说，首先能释放外来人口或单身人士购房需求，比如上海、深圳、北京均放松非户籍或单身人士在外围区域购房的限制，或可多购一套，或收缩首套房购置对个税或社保缴纳年限限制，或放松人才认定标准等。一线城市外来人口集中，单身人士多。过去，对外来人口购买首套房一直坚持连续缴纳5年社保或个税，京沪对单身外来人口购房甚至一票否决。这不符合推迟婚育、单身人士多的现状。
对于一线城市来说，近期限购政策松动主要集中在外围区域，这与外围区域住房供应多有关。松绑限购有利于满足需求的同时，实现外围新房去化，近期外围房价下跌充分也提高了支付能力。同时，在引导住房需求向外转移的同时，也可优化人口、产业布局，让就业和产业跟着人口和住房走，缓解中心区资源过分集中的局面。
不过，政策抑制的购买力释放的数量有限。
当前，全面取消限购能起到什么效果，有待市场的检验。图/视觉中国
首先，房价和收入预期偏谨慎，持有多套房的需求减弱；其次，房价仍在高位，外地人口、单身人士总体购买力有限，预期谨慎加剧了该局面；再次，在售库存压力大，老旧住房价格下跌预期更强，刚需购买力不足，“卖一买一”的置换链条不畅。最后，放开限购及购房入户等，导致对周边城市、内地城市购买力的虹吸。比如，近期杭州、成都退出限购，对省内其他城市乃至全国有效购买力形成明显的虹吸效应，而购房入户更加剧了这一局面。
限购松绑，它能带来多套房的购置需求，这本身是只有在金融属性下才有的现象。但现在，这个逻辑变了，限购的基础更迭了。
当前，楼市最大的问题是库存压力大，供给和有支付能力的需求不匹配，基本面制约未解。以2.7亿新市民和外来人口为代表的刚需潜力很大，但收入和就业无法支撑库存消化；存量房供给效率不高，改善型需求潜力大，但一二手房循环不畅，同样也面临着就业和收入等基本面制约。
因此，在取消限购政策的同时，还需要政策组合拳。比如，库存大的城市紧缩供地、开工；实施老旧小区补短板改造，提升存量住房挂牌效率；盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去库存的同时能匹配购买力，活跃交易、稳定预期。
改善需求明明有潜力，但就是无法兑现。于是，要么政府直接下场，要么协会组织，各种“以旧换新”的做法开始登场。近期，南京等城市已经明确改建或收购存量住房用作保障性住房，定向解决新市民的住房需求，估计未来这一做法会推广，将去库存与保障性住房筹建结合起来。当然，更基础的组合拳还是稳定就业和收入预期。只有如此，商品房市场交投活跃，限购释放出的改善型需求、多套房配置需求才会兑现，才会带动整个市场企稳。
（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）
发于2024.5.20总第1140期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：告别限购，结束还是开始
记者：李宇嘉
