自从上周，央行发布关于下调存量房贷利率的通知文件之后。

相信不少购房者和我一样心急如焚。

符合什么条件的才能降？

具体能降多少？

啥时候降，什么时候执行？

具体怎么操作?

各种问题接踵而至。

就在近日，有2大银行宣布了细则，给出了具体回复。

赶紧来看看吧~

ps：

以上解读细则是依据《中国建设银行客户服务》公众号发布推文存量住房贷款利率调整客户问答（一），以及中国工商银行发布的关于存量房贷利率调整常见问答（一）所发布的内容。

最终实施细则，以随后各银行发布政策为准。

一、符合什么条件的才能降。

首先，我们都知道了，是首套房。

但是如何定义，则有了更明确的范围。福利覆盖的人群，比我们想象的要多。

进行存量房贷利率调整，贷款需要同时符合以下条件：

①属于商业性个人住房贷款；

②2023年8月31日前已经发放的或者已经签订合同但未发放的；

③贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；

④贷款发放利率高于贷款发放时点所在城房贷利率政策下限；

存量、首套房、住房贷款，这3个关键词组成了硬性条件。

住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。

当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

二套以上住房贷款、写字楼、商铺、公寓的贷款就不用多想了。

举两个特殊一点的例子：

朋友A，2019年南昌买房时买的确实是二套房，但后来把第一套给卖了，现在只有一套房，可以申请下调么？

可以。

朋友B，在郑州婚前买了一套房，在南昌婚后买了一套，郑州房产是按照首套利率，南昌房产是按照按二套房利率贷的款，可以申请下调么？

可以，没问题，且两套均可以申请下调。

划重点，首套房贷有两种情况：

一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；

另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

虽然朋友A和朋友B（南昌房产）在贷款发放时属于二套，但按照目前认房不认贷的政策，两位朋友实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

也就是说，当时这两个朋友贷款时，都不是首套。

但现在，他们二位均符合南昌首套房贷款标准。所以，按照按最新政策，他们南昌房子的定义，能变成“首套贷”了。

还有一种特殊情况：

朋友C：当初房子烂尾选择停贷了，现在还可以申请下调嘛？

据建行回复，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。

不过实际执行需根据具体情况判断，需要可咨询贷款经办机构。

大致意思是，要补缴拖欠的贷款本金以及利息，再申请能否下调。

二、具体能降多少。

按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。（新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。）

怎么计算呢？

用自己的房贷，减掉官方最低房贷，就是能降的空间。

下图，就是中国人民银行江西分行发布的近年来南昌首套房贷利率下限情况。

目前LPR报价有两个期限品种：“1年期”和“5年期以上”。

LPR并不是固定不变，每月都会更新。

最新LPR为：2023年8月21日发布的，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

比如说笔者自己的情况，2018年在南昌购置首套房，房贷利率为当时基准利率95折（4.655），此后选择的是固定利率。

按照2018年首套房贷利率下限为基准利率*0.7的话，那么理论上可以申请下调至——

4.9*0.7=3.43

朋友B，2019年11月份在南昌购买住房，当时不符合首套房标准，二套利率是5.76%，使用的是组合贷，其中商业贷款60万，剩余部分使用公积金贷款。

当时的首套房贷利率下限为LPR。

那么他的贷款利率是这样计算的：LPR+125基点。

当时5年期LPR为4.65%，4.8%+125基点就是5.76%。

按新政策，可以把贷款利率协商置换或变更为：4.20%。

因为，当时的执行利率下限水平是LPR。

因此，如果房贷发生在2022年5月——2022年9月，你的新贷款利率可以是：4.20%-20BP，为4%。

申请下调的空间，非常大。

三、怎么操作申请下调以及时间。

置换时间，目前还不能置换或变更，必须到2023年9月25日起。

存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人（你）可向承贷金融机构（银行）提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人（你）亦可向承贷金融机构（银行）提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

划重点，两种方式：一种是置换，一种是变更。

简单来说，就是要么由原来的银行重新发放一笔贷款，来置换存量首套房贷。

要么就是，双方协商一个利率，由双方通过签订一些补充条款等方式。

二者结果都大同小异。

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