今晚的直播,其中一些看法摘录过来。需要看直播的童鞋,请在公众号内关注视频号“朱罗纪PLUS”,看直播回放。
今天住建、资源、央行、金监总局联合举办的政策吹风会,算是过去3年里房地产政策最系统、最猛烈的一次。力度超过2022年“金融三支箭”的力度,也超过全国各地限购政策解除的力度。都是王炸级的,而且非常的系统。
先把政策梳理一下,再做点评,重点政策如下。
1)央行设立3000亿保障房再贷款,利率1.75%,期限1年可展期4次,面向21家银行发放,预计可带动5000亿银行按本金60%发放,用于支持各地国企下场收购库存商品房转做保障房。
2)“房贷三支箭”发射:a、首套房最低首付比例下调到15%,二套房25%;b、全国性取消房贷利率政策下限(南京已经下调到3.45%了);c、住房公积金贷款利率下调25个基点。
3)支持地方收回、收购已经出让的闲置存量住宅用地,帮助房企解困。
4)白名单项目可以采取新增贷款+存量贷款展期以及发放并购贷款等方式,继续给融资支持。
重点是前三,尤其是第一个。
我之前在文章《》里讲了,房地产问题的解决,必须要回到供求规律上来,这是我们判断政策在逻辑上和现实效用上的根本。4.30会议给出的精神是这个,而杭州、成都先前的政策放松《》,体现的精神也是这个——只是市场过度的关注他们只放开了限购。
整体上,我对这次政策的评价偏积极和正面。中午发了朋友圈,讲了政策一定要有三个关键词:去库存、停供应、扩需求。从今天的政策发布来看,都涵盖了,这是这次政策和以往的不同所在。设立保障房再贷款,就是“去库存”。地方收回收购闲置土地,是停供应。“房贷三支箭”是扩需求。
最重要的政策是第一个,商品房收储,而收储政策里最重要的我认为是利率。1.75%的利率设定,比PSL的2.4%还要低很多!我对比了一下,这个是在效仿科技行业。上月,央行设立科技创新和技术改造再贷款,额度5000亿,利率也是1.75%。这次给房地产的政策,除了额度比科技行业低2000亿外,展期比科技行业的2次还要多一倍。以这个利率来撬动,只要收购的房子租金收益率达到2%,模式就可以跑通。
从性质上说,这个立意很重大。它将起到两个效用,其一,它等于是在说:你们大家都不买房子,那我政府就亲自下场来接盘,这相当于是直接增加了需求量,有助于商品房快速去库存。第二,它可以有效改善市场的整供求关系,当下的市场是一方面商品房卖不掉,另一方面政府又在拼命建设保障房——这是“14号文”《》起到的一个反作用,政府下场接盘,等于是把多余的商品房转化为城市需要的保障房,减少了商品房供应、同时不增加总体供应,此外又调整了住房结构。所以,在方向上,它是对的,并且一定能够起到效用。
在量级上,我们需要结合现实情况判断它能发挥多大效用。这个3000亿的规模,加上5000亿撬动,一共是8000亿,比市场预期为低。这笔钱全部花掉能够收储多少房子,是最重要的问题,但它取决于收购价格,不那么好说。
我个人判断:政府下场的这个商品房收储价不太能够超过5折。这是我们把政府行为建立在一个“政府不赚钱但也不亏钱”的假设基础上。以现在市面上的保障房售价来看,是5折。如果政府高于5折的价格收储,它再卖掉就会亏钱。唯有不卖用来做保租房——市价的9折,以我们大城市的租金回报率,要实现2%的收益率,大概得在现价7折以内。但这样一来,对政府的资金流转会构成长期压力。我大胆假设:可能最可能的一个法子,是地方国企通过股权并购的方式有针对性去接盘出险房企的新楼盘,那样有机会谈到5折以内的价格。
如果是以5折假设,能收储多少房子?截至4月底,全国商品房的待售面积是7.46亿平米(超过2015峰值)。按商品房均价5折收购(大约4180元/平米),最高大概能收购掉1.91亿平米/26%的份额,让全国商品房库存量回到5.55亿平米,大概相当于2022年或者2014年之前的水平。
从这个角度看,这个8000亿的再贷款规模我认为是是适中的。对于市场的激活,它将能够起到一个有意义的“鲶鱼效应”。唯有说实现路径,需要等到一些项目试水让市场看到才行,这个需要时间,而郑州的收储据我查到的素材,本质是以旧换新,不是我理解的接盘。
以上是“去库存”,下面是“停供应”。
这个政策其实现在看,包含了两个方面。一个方面是地方政府可以收购收回闲置的土地资源,这样有助于减少土地库存,优化土地用途,并且减轻开发商的压力。另一方面是之前自然资源部4月底的要求,去化周期超过18个月的城市(以及区域),都要减少土地供应,超过36个月的城市要暂停土地供应。
我们看城市,今天都在行动。南京今天发布文告,2024年土地出让计划大幅下降51.3%,南京历史上极低值。而深圳呢,今年到4月为止,一共才卖了1块地。相信这将会是接下来各大城市的普遍事件,这些也说明了,市场自身的力量也都在让土地供给减少。
一级市场不给土地,那么市场就可以专心的清理在建库存,对市场早日完成触底的预期扭转显然会更有利。
再看第三点,是政策先前一直在猛力强刺激的“扩需求”。我将之形容为“房贷三支箭”,对标的是2022年第四季度的“金融三支箭”,当时那三支箭是针对B端的,也让整个房地产市场为之沸腾了好一阵子,我记得当时有些房企股票也是短时间暴涨了好几倍。而这次的三支箭,是针对C端的。(下图是一支出险房企股在“金融三支箭”时的反弹高度)。
这里面的政策,商品房贷款利率下限取消最重要,要远远比首付下调到15%重要。这个道理很好说,因为市场预期下滑、整个宏观环境财富效应不再,大家都忙着修复资产负债表,负债意愿极低。这个情况下,下调利率有助于他们的月供减少,而下调首付却只能让他们加杠杆——他们最不愿意干的事。
以上这三点,是我看今天全天候的政策播报,整体的感受。也是我说“房地产从现在开始,产生了重大政策转向”的理据,比先前具备的是一个系统性的整体设计。或者说,我们花了2年多,应该说,终于站到了正确的路口,这是一件令人心情非常复杂的事。
至于说到这个市场的影响,我的看法。它会产生持续性的积极影响,有助于市场更快的走完底部。比如说下调利率,影响会一直持续。而减少土地供应,改善供求将是缓慢而长期的。像收储,是可短可中可长的。短期收储,就可以立即起到楼市短期“去库存”的效果。而如果这个8000亿不够,那么按道理可以再加,到1.5万亿甚至更多——这可以视为是一个开始,所以说是“鲶鱼”。并且,如果模式跑得通,可以持续做下去。反正,大城市需要增加的是保障房,政府自己建也要建,直接收购反而省了很多功夫。所以,在短期,市场交投量会有希望出现比较明显的抬升。至于价格变化,我们看到4月的房价走势,依然是持续下探,而且是全线下探,并且跌幅扩大。说明了我先前关于市场没有到底的看法,依然是被证明的。那么,这样的政策,我们可以说,它可以让市场更快的去接近底部。但对于人们担忧的房价翻头上涨,我不那么认为,如果许多人依然是抱着“趁反弹出货”的想法,那么那个房价反涨的未来就不会来。
总之,我们可以比先前变得更为乐观一点了。至少,我希望这一波房企股票所出现的“巨大的交易性机会”,有一些粉丝能够抓到,让自己的财富能够回血一些。恭喜他们。
楼市、股市交流,备注加V:budao2000。