本文来源：时代周报 作者：梁争誉

房地产市场史诗级利好政策落地。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

针对需求端的信贷政策也密集落地。央行同日午间连发三条通知，宣布下调个人住房贷款最低首付款比例、个人住房公积金贷款利率和商业性个人住房贷款利率。

积极政策集中发布，与房地产市场深度调整不无关系。

国家统计局5月17日发布的数据显示，房地产市场各项关键指标仍处于下行区间。今年1-4月，全国房地产开发投资3.09万亿元，同比下降9.8%；新建商品房销售面积2.93亿平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额2.81万亿元，同比下降28.3%。

“进入4月份以后，市场供需两端都开始下行。”根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观察，近期尽管各地推进以旧换新，但由于市场情绪弱，二手房交易周期长，加上降价预期明显，等待观望的情绪更重。“市场供大于求，心理预期、焦虑预期占主导，已经导致市场失灵，迫切需要政府积极介入，尽快注入信用，将交易活跃起来，这是稳定市场的第一步，也是关键一步。”

受利好消息提振，A股、H股房地产板块连日普涨。

根据Choice数据，截至5月17日收盘，A股100只地产股上涨，万科A、金地集团、保利发展、滨江集团、华发股份等20余只股票涨停，保利发展、万科A、招商蛇口市值回归千亿；H股地产板块180只股票上涨，融创中国涨近30%，万科企业涨近20%，中国金茂、美的置业、龙湖集团等涨超10%。

“前期多数上市房企股价因多重因素超跌，为当下资本入局抄底拉升提供了投资机会，上市房企股价或市值得到正常修复。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，当下不少核心城市政策宽松带来正面市场预期，预计核心城市政策还会进一步宽松，这有助于市场成交量企稳回升。

图源：图虫创意

政策组合拳落地

保交楼、发贷款、去库存……一系列组合拳之下，房地产行业迎来逆境反转。

全国切实做好保交房工作视频会议提出，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，保障购房人合法权益。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

5月17日下午，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

陶玲介绍，保障性住房再贷款利率为1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

“对不同所有制房地产企业一视同仁。”陶玲表示。

收购商品房用作保障房的政策，密切契合当前房地产市场痛点。

诸葛数据研究中心监测数据显示，截至今年4月，全国商品房去化周期为18个月，较上月延长0.8个月。“当前新房市场去库存压力已然达到高点，政府收购商品房作为保障房力保商品房的去化问题，对商品房的交付也有一定积极作用。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

“此次政策充分说明，包括杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等动作，成为近期的一项重点内容，对于消化存量和补充增量等有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进认为，政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。“高库存的城市，可以利用该政策持续推进‘以购代建’工作，最大的利好在于库存房源的消化。”

张宏伟建议，在具体落实收购存量房做保障房的工作上，建议各地明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。“地方政府的责任也进一步明确，地方政府在收回土地、收购存量房项目上会起到主导作用。再加上央行3000亿元的再贷款支持，通过这些措施积极消化库存，消化已出险房企的风险。”

“保交楼和出险房企的债务重组仍然为未来一段时期内重点工作。只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏，企业的经营现金流才会顺畅。”张宏伟表示。

首付比例降至历史最低

经过本轮调整，房贷首付比例、房贷利率均已降至历史最低水平。

5月17日午间，央行连发三条关于信贷政策的通知，包括将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

“限制杠杆的必要性已经下降了，当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱。”李宇嘉指出，近期银行无风险理财利率已经跌破3%，进入“2时代”，而银行按揭利率还在3%-4%，显得非常高。“拿高的利率买价格下跌的资产，这是不划算的，导致居民不愿意买房，特别是加杠杆买房。”

李宇嘉认为，降低贷款利率，意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。

严跃进也持肯定态度。他认为，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，能级远远超过其他政策，甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。“这说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房需求的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义，对房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。”

中指研究院市场研究总监陈文静认为，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，“若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。”

“由于当下政策组合拳措施的落地，5-6月成交量肯定会有一波回升，加上6月份刚好是房企冲刺半年业绩的阶段，各大房企势必会抓住政策窗口期，积极推盘去库存，6月份在多重因素影响下，市场交易量会有较大幅度的回升。”张宏伟表示。