2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。
中国房地产上市公司二十二年研究历程
中国房地产上市公司研究是TOP10研究组的第一项研究，已经连续进行了22年，研究成果引起了社会，特别是机构投资者的广泛关注，影响力巨大。一方面，各级部门应用中指研究院的研究成果，另一方面也帮助企业获得国内外金融机构的特别支持。房地产上市公司方面，从市值上来看，2023年房地产上市公司市值均值为104.6亿元，与2013年相当；从营业收入上来看，2023年房地产上市公司的营业均值是348.7亿元，与2019年相当。物业服务上市公司方面，从数量来看，目前物业服务上市公司共有66家，其中香港主板有60家，A股有6家；从市盈率来看，物业服务上市公司PE均值为11.28；从管理面积以及增长情况来看，上市物业服务企业在管面积均值是1.45亿平方米，同比去年增长12.4%，过去三年复合增长率达到23.31%，反映出物业服务上市公司的发展潜力。
中国房地产上市公司如何把握机遇，稳步实现高质量发展
房地产上市公司实现高质量发展，第一要审时度势，顺势而为，及时调整发展战略；第二要消化存量，优化增量，抓住统筹消化存量房产和优化增量住房政策带来的机遇；第三要依法合规，防范风险，加强合规体系建设，提高防范和化解风险的能力。
中国房地产上市公司研究方法体系及房企构建新发展模式成效分析
研究组总结历年研究经验，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，及其在新市场环境下的新发展模式，为资本市场投资者提供投资参考。房企实施轻重并举发展策略，努力构建新发展模式。代表房企经营性业务（商用不动产投资、资产、运营管理和轻资产管理服务等）营收增长快于开发销售业务，营收占比不断扩大，在开发销售业务毛利下滑的背景下利润贡献度凸显。在各类经营性业务中，购物中心、写字楼与酒店等商用不动产投资运营稳步增长，不同的企业也有不同的发展特色，商用不动产“投融建管退”资产管理模式初步成型；上市房企还积极响应“租购并举”号召发展长租公寓业务，在兼顾规模与效率的基础上，打造丰富产品体系满足多层次居住需求；上市房企的代建平台也迅速发展壮大，头部效应明显，基于代建业务的第三方房地产开发服务模式日趋成熟。总体来看，房企构建新发展模式已初现成效。
中指研究院中国房地产TOP10研究组自2003年开始，已持续二十二年开展中国房地产上市公司研究，研究组始终秉承“客观、公正、准确、全面”的原则，开展企业研究，相关成果受到社会各界特别是机构投资者的广泛关注。
当前，房地产市场调处于调整期，4月30日政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，统筹研究消化存量优化增量，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。在此背景下，我们完成了2024中国房地产上市公司系列研究。
今天我们通过线上直播的方式发布“2024中国房地产上市公司及产业新城”等相关研究成果，同时也邀请了业内专家从发展策略和投融资等方面为企业带来相关指导。
本次发布会在中指云、房天下658个城市网站，万得、同花顺、智通财经、新浪微博、微信视频号等主流媒体进行全程同步直播，欢迎大家观看、转发。
发布
2023年，房地产上市公司总资产规模降幅扩大，行业进入加速缩表阶段。其中，沪深及内地在港上市房地产公司总资产均值同比分别下降8.1%、7.9%，降幅较上年扩大3.3、2.6个百分点。从总资产构成来看，存货、货币资金规模下降，投资性房地产规模有所扩大。沪深及内地在港上市房地产公司营收增速回正，沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值同比分别增长2.1%、5.0%，竣工结转加快，周转速度小幅提升。4月以来，中央和地方释放更加积极信号，政策力度进一步加强，多项政策协同发力，有望助力房地产市场活跃度逐渐修复，优秀企业估值仍有提升空间，投资积极、经营性业务强的企业值得关注。上市房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重点。产业新城运营商强化运营服务，因地制宜发展新质生产力；招商引“智”，构建招商图谱。
发布
我们通过完善的研究方法与指标体系，形成2024中国物业服务上市公司TOP10研究报告。2023年，物业板块新增3家上市公司，达到66家。全年，物业板块总市值处于下行通道，2024年前4个月，受政策刺激等多因素影响，板块开始企稳，截至5月3日收盘，板块总市值较4月低点提升约22%，达到2420.35亿元，PE为11.28。多因素导致上市公司营收增速下滑，利润率下降，但现金流显著改善。物业行业属性未变，稳中向好，在风险逐步出清后，优秀物企夯实基础，提升品质，因企制宜，转型升级，由注重“规模增长”转为“效益增长”，同时，积极构筑第二增长曲线，寻找新业务突破性发展，有望引领行业高质量发展。
加快新质生产力建设，推进区域协调发展
深刻理解新质生产力及区域协调发展，对推进产城融合、把握投融资方向十分重要。需要把握大趋势，深刻理解宏观背景；把握新方向，清醒看待深远意义；把握新要求，贯彻落实重要举措。以新质生产力赋能区域战略，为高质量发展注入新动能。
谈物业服务的公用事业+属性
物业服务不止于公用事业，还具备“公用事业+”的属性。基于这个属性，带给我们一些启示：尽管企业始终面临竞争压力，这个行业仍是一个持续创造经营型现金净流入的行业。物业服务企业应该坚守基本盘，持续提升基本盘的运营效率，考核重心从收入转向利润，清退长期不盈利的项目；应该有选择的开展并购，适当增加社区相关设备设施投入；应该积极谨慎发展生活服务赛道，针对社区资源禀赋和自身能力发展生活服务；应该坚守基本盘，持续提升基本盘的运营效率。同时提升工作界面，提升劳动者的能力以及广泛地应用科技成果可能是整个企业更加重要的一个规模化的“护城河”。上市物业服务公司还应该重视股东回报形成正反馈，提升股利支付率的公司更受资本市场认可，使物业服务行业的形象逐渐得到修复。
正视地产问题，期待行业改善
从房企融资角度上来说，融资环节比开发端可能会有一个更多的改善动作。金融物业贷方面拿到了很多抵押率的提升。城中村改造和保障房贷款方面得到政策性银行支持。从企业角度来说展望2024年，很多开发商在2024年销售也还是面临一定的压力，在拿地比较谨慎，再加上销售维持稳定，房地产公司的土地储备是保持下降的。在未来房地产公司土地储备还有，但是开工意愿上主要还是以效定产。展望2024年，重中之重即政策观察，对于2024年后续房地产行业发展就是以务实的态度去正视了房地产的问题。其一是去库存将成为大家在政策释放上的发力点。其二就是以旧换新，我们也是做了一个测算和模型的搭建，可能需要靠中央来出台一些结构化的融资工具，使得地方能有更多的财力去实现，地方拿到钱之后把房子收过来，然后再把它做成保障性租赁住房，靠租金去覆盖掉融资，才能把这个模型给完善。相信都会带来更多的助力，会使得房地产行业逐步见底回升，逐步走向平稳。
潜心精耕细作 助力高质发展——联东专业园区打造的实践与案例
在城市群都市圈结构优化下的产业转移和高质量发展要求的园区“四化”转型格局下，特色产业园区发展成为重要趋势。八年前联东发布“两优战略”，聚焦打造优质项目，服务优质客户，目前已在多个核心城市和区域布局专业园区，发展新一代信息技术、大健康、高端装备制造、能源环保、新能源汽车等产业，从园区定位、产品设计、招商体系、园区运营与智慧化服务等多个方面助力企业成长。
园区定位方面，在充分调研了解客户需求与市场供给的情况下，确定目标产业与意向客户，并匹配相应的产品和服务。产品设计方面，从产品实用功能、园区品质形象，到消防安全与节能环保、智慧化管理系统及交通物流方面，实现全流程管理。招商方面，地面招商团队加大数据平台，大大提高了招商精准度与客户成交效率。运营服务方面，通过全链条的服务，构建“点-线-面-体”的服务生态体系，同时通过智慧化的园区管理系统，提升园区的安全管理、能源管理水平。
首创和园品牌新内核与运营力进阶
首创和园隶属于北京市国企首创城发集团，是城发三大业务主航道之一“城市运营”的主要承载，是北京市最早开始探研集租房建设的国企单位。在“长租品牌新内核”方面，首创和园内化“探索”、“创新”、“引导”的发展理念，积极践行国企责任，发挥国企投建运全链条优势，与区域政府密切合作，为乡村振兴、城乡融合一体化发展提供范本；服务区域职住平衡，为企业职工以及人才发展提供品质化服务体验。在“运营力进阶”方面，首创和园·繁星社区作为首创和园旗舰项目，是北京目前最大的单体保障性租赁住房社区，定位为“高标准、全业态、全周期复合型长租社区”，是北京市的标杆项目之一，同时也为后续的孵化和轻资产运营提供了非常好的范本和经验。首创和园未来将继续践行国企责任匠心和创新精神，不断探索租住行业的新模式，努力提供“安全舒适、温暖有爱、活力成长”的产品和服务，不断升级居住者安全感、获得感、归属感和幸福感！
