近期，房地产楼市新政的热门词当之无愧是“取消限购”、“以旧换新”、“放松入户”等，但还有一个关键词——“提升住宅得房率”，最近也被频繁提起……
随着房地产进入调整期，住宅得房率变得更加重要，新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销，得房率也成为不少购房者在买房过程中纳入重点考虑的因素之一。
01 深圳将减少住宅公摊面积
近日，从深圳市规划和自然资源局获悉，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括：减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。
目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。
本次修订的亮点主要包括：
●注重建筑设计精细化规划管理要求，删除与规划管理无关条款，简化规则内容，条款清晰明确、易操作，为规划管理提供技术服务支撑。
●为了提升公共空间品质，优先保障公共利益，优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能。
●结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款。
●结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求。
●结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式。
●结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发。
●加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求。
有业内专业人士认为，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。此次修订后，低容积率小区、高层住宅、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。
02 多地提升住宅得房率
事实上，除了深圳，在广东省内也有不少城市出台新政减少公摊面积提高得房率。
佛山：得房率将达90%以上
5月13日，佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提到：新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。出具规划条件时，为后续的建筑方案编制预留一定的弹性。
惠州：鼓励打造户属空中花园
5月13日，为满足市场对多样性住宅的需求，广东惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中涉及优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，鼓励企业建设高品质住宅社区等多项内容。另外，还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。
肇庆：商品房按套内面积计价宣传销售
近日，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》(以下简称《通知》)，指出为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
对此，广东房协专家咨询委员会委员、广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，佛山和惠州计容面积和公摊的调整本质是通过增加套内面积、实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。此举也提振了开发商拿地的积极性，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快。
03 购房成本，降了？
得房率是指房屋建筑面积与套内使用面积之比，也就是购买房屋后实际可以居住的面积占购房面积的比例。例如，一套房子的建筑面积是100平方米，实际居住面积是80平方米，那这套房子的得房率为80%。
对于购房者而言，得房率高意味着能拥有更大的实用面积和更舒适的居住空间，但提高得房率能让购房成本降下来吗？
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升，对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。
那么，得房率高就一定好吗？
对此，有业内专业人士认为，得房率高有利有弊，利处显而易见，而事实上也有不少弊端。例如，为了追求得房率而牺牲了公共区域和绿化面积等配套设施，导致购房者的生活质量下降。另外，得房率高也意味着楼层数增加，而高层建筑可能会存在安全风险以及空气质量、噪音等问题。因此，对于得房率需要综合考虑，不能一味追求得房率高。买房还需要考虑很多因素，如完善的配套、合理的布局、安全通道等。
公摊面积一直以来都是购房者的“心病”，近期以来多地出台新规则提高得房率，在满足购房者美好居住环境需求的同时，也为更健康、透明的房地产市场环境助力。
