导语
采用换购模式的城市市场反响相对积极，项目来访认购有所好转。
◎ 文 / 杨科伟、李诗昀
4月政治局会议定调：研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，“以旧换新”是“去库存”的政策抓手，目前已经在全国54个城市落地。“以旧换新”通常有哪几种操作模式？落地效果究竟如何？
01
54城支持住房“以旧换新”
意在打通一二手房置换链条、助力去库存
2023年以来，全国已有超过54个城市发布住房“以旧换新”政策，支持居民出售存量住房，换购新建商品房。“以旧换新”意在打通一二手房置换链条，促进改善需求释放。
同时，“以旧换新”是消化存量房产的政策抓手，响应了政治局会议“去库存”号召。4月30日，中央政治局会议定调房地产：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
02
“以旧换新”五种操作模式
代售模式最为普遍、换购及“旧转保”覆盖范围有限
各地住房“以旧换新”通常有以下几种操作模式：
第一种，代售模式，最为常见，已在上海、深圳等29个城市推行。即房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。
第二种，旧房换购模式，南京、郑州等19城已落地。通常有政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与。流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。换购模式无疑在“卖旧”上更有效率，但普遍存在：一，试点规模小，无锡、宣城、太仓等多数城市计划套数都在200套以内；二，旧房要求高，对存量住房的房龄、面积、区位有要求，比如青岛就明确规定房龄不能超过10年，珠海华发“以旧换新”活动更是仅针对华发老业主开展；三，换新受限制，一般来说只能购买指定房企的指定项目，可选择范围窄。
第三种，回购收储模式，重庆、郑州、苏州等11个城市已跟进。市属国企作为运营主体，自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目，收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房，还有一些城市将房源先统一收储再分批出售，改善市场预期。
第四种，发放换新补贴，沈阳、苏州等7城实行。也就是出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴。补贴计量方式主要有3种：一是税费补贴，比如常熟按购房时段补贴50%-80%的契税，再比如襄阳对已缴增值税按计税价格的1.5%给予补贴；二是按新房面积补贴，比如沈阳补贴100元/平方米；三是按套补贴，比如中山不论面积、地段，每套补贴2000元电子消费券。
第五种，“旧转保”，由肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，和换购模式不同，“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，对于房源的要求也不低，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平方米，优先考虑楼龄较短的房屋。
当然，也有不少城市同时采用两种及以上“以旧换新”操作模式，比如苏州、大连，既鼓励三方合作代售，也给换新财政补贴，再比如武汉、鄂州、靖江等城市，存量房换购与鼓励代售购新并行推进。
03
换购模式市场反响相对积极
来访认购有好转，代售和补贴模式效果不显
“以旧换新”推行至今，市场反响究竟如何？调研发现：
采用换购模式的城市市场反响相对积极，项目来访认购有所好转。
南京，“以旧换新”推出后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%-200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%-200%。
无锡4月20日启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。
郑州的收购主体城发集团积极反馈，试点首日就有64组存量房源通过初审，如果换购计划推进顺利，预计将释放100万平方米新房购置需求。
代售模式落地效果平平，多数购房者“只看不买”。典型如深圳，4月中旬绿景白石洲项目启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。代售模式效果不显原因主要有三方面：第一，“卖旧”仍是老大难，二手房普遍交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，代售并没有实质性提升二手房流通性，不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就无从谈起；第二，缺乏行政力量介入，代售类“以旧换新”通常由行业协会发起，开发商、购房者、中介机构三股市场力量主导参与，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势；第三，老调重弹，市场已经免疫，例如上海，早在2023年已经有部分房企开展过类似的“以旧换新”活动。
补贴模式效果同样不明显。无论是税费还是按套、按面积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的3%，再参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果并不明显。
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