作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

房地产见顶后到底怎么走？

美国和日本有完全不同的答案。

美国房价在2006年一季度见顶，最惨的时候房价跌了30%多，但他们只花了六年时间就又支棱起来了，现在还创出了新高。

日本房价是在1991年见顶的，跌幅50%起，而且一跌三十年，到现在也没缓过劲来。

为什么差别这么大呢？

纵观各国房价变化，推动房地产涨跌的最核心因素其实就两个：

1、70%看政策，最重要的就是货币量、利率和行业政策，这个好理解；

2、30%看老百姓的收入和预期。像日本房价见顶时，平均收入3万美元，现在是2.7万美元，还不如30年前。美国房价见顶时，平均收入4万多美元，现在7.7万美元。收入多了，存钱的池子就几个，房地产肯定绕不开啊。

但影响房地产走势的主因还是政策，这篇文章就想说说日本央行是怎么影响国运的。

日本的房价走势绝对是人类历史上的奇观，因为所有的发达国家，二战后的房价基本都是上涨的，即便像2008年跌一跌，总体也是向上的，只有日本是个例外。

他们这么反常，主要就是日本央行的神操作太多了。

日本的房地产是怎么起来的呢？

二战后日本经济腾飞大家都是知道的，总共两个阶段：

1、先是1950年-1973年的起飞阶段，方式就是“投资+出口”。

主要就是因为美国重建以日本为中心的东亚经济圈，所以日本承接了美欧的产业转移，主要就是搞纺织、重型化工、钢铁这些，然后大量出口，这个阶段年平均GDP9.3%，非常高。

2、然后是1973年-1991年。

因为石油危机来了，日本觉得以前那个玩法不行了，开始搞产业转型，主要就是科技拉动，主推汽车、家电、芯片、机械设备这些，也很成功，70年代末，日本汽车产量超过美国成了第一。

这么一整呢，日本就非常有钱了，国内各处歌舞升平，打个车能给相当于2000元人民币的小费，全世界扫货，美国的地标建筑他们都敢下手，是特别典型的暴发户。

然后大哥美国就很不爽了，贸易战、科技战也没少打，最后直接开始打汇率战。

说是“战”，其实也没打，就是1985年逼着日本签了《广场协议》，这个协议的核心就是让日元升值，很快日元汇率从237变成128，升值84%。

日本是个出口型国家，大家都知道，低汇率是有利于出口的。日本为了维持低汇率，一直搞低利率，长期都是极为宽松的货币政策，现在日元被美国逼着升值，为了保持出口优势，再加上通胀只有0.5%，日本央行就开始大幅降息，于是，市场上的钱就越来越多了。

但1985年的时候，以前对资金比较饥渴的日本制造业已经进入工业化后期，对投资需求大幅放缓了，同时因为日元升值出口很受影响，资金需求没增量。

但市场上的钱总得有个去处吧。

第一个去处是股市，日经225指数四年时间从13000点涨到了39000点，非常猛；

第二个去处就是房地产了，也是四年时间，东京房价指数从130涨到了310，涨了2.4倍，成了世界最高房价，东京的地价相当于美国全国总和。

地产商、老百姓都在拼命加杠杠盖房、买房，所以开发贷、个人住房贷款都不断创新高。

这就可能出现一个大问题——房地产泡沫。

日本的地产泡沫是1991年炸的，日本决策层后来复盘找原因，一致认为当时管金融的、管房地产的都是猪队友，其中日本央行最蠢。

他们对市场需要的资金量研究不够，十年不懈大放水，在实体公司、出口公司已经不需要那么大资金的情况下，还把水龙头拧得更大了，这就把地产泡沫吹起来了。

日本央行放的水通过三个管道流向了房地产：

一是商业银行，这个相对来说还算谨慎的；

二是“住专”机构，就是专门干房地产金融的公司，他们就比较放得开了，几年间贷款规模增加了3倍；

三是风格激进的各种非银机构，这些机构只看抵押物估值就敢放款，借款人有没有还款能力根本不看，几年间贷款规模增加了5倍。

就这么着，1985年之后房价猛涨了四年，翻了几倍，到1989年的时候，日本很多经济学家觉得很不妙了，海外开始讨论日本房地产什么时候爆掉了，这时候，日本决策者怎么看这事呢？

日本央行和房地产主管机构一顿研究之后，一致认为：有一点点泡沫，但不严重，完全可控。

你说他们这种自信怎么来的呢？

肯定没去市场上亲自看看，还是沉迷于过去十年“日本第一”的迷思中不能自拔。

既然是完全可控的，那主动刺破泡沫，日本房地产不就可以迎来光明的未来了吗？

自大到爆棚的心态促使他们出手了。

于是啊，1989年5月开始，决策者连发四个大招：

1、不到一年半的时间里加息五次：

2、限制给房地产的贷款，还要定期汇报执行情况，他们给这个计划起了个名，叫“泡沫三产业”，包括不动产、建筑业和非银机构；

3、政府指导土地成交价格；

4、增加房地产行业税收。

你别说，立竿见影啊，地价很快开始跳崖式下跌，基本被打到不能自理了，东京、大阪这些城市，30年后、也就是2021年的地价也只有1991年的29%。

只能说日本央行发大招的时候，对市场真实的情况一点不清楚，连最基本的纸上推演都没做过。

他们认为“泡沫三产业”的非银机构有一点点泡沫，但地价、房价一跌，这些机构统统爆掉，留下50多万亿日元的窟窿。

他们认为没有泡沫的“住专”机构，其实1991年的不良率已经到了38%，这就是已经要挂掉的节奏的，央行也不抢救，继续收紧，然后不良率到了75%，最后都倒闭重组了。

到这个时候，日本央行犯了两个大错：

第一就是放了十年水，第二就是错判形势，本来想挑个小刺儿，结果捅破了大动脉。

但这时候他们还能辩解——放水是为了出口，错判形势是能力不够，鞠躬道歉估计也就没事了。

不过他们接下来的操作，大家就完全不理解了。

这是咋回事呢？

因为地价是跳崖式的下跌，所以房地产的风险是充分暴露的，涉房的公司很快就都危机重重了。

这就跟小孩犯错，家长本来想教育他一下，结果没控制住，现在一不小心快把孩子打死了。

一般家长怎么操作呢？

叫救护车去抢救啊，最典型的就是美国，你看他们2008年次贷危机，一点时间不耽误，飞快评估银行质量，能救的救，不能救的马上去死，迅速出清，负担最小，这也是他们能迅速走出来的一个能力。

但日本央行这个家长他不正常啊，房地产大动脉都开始喷血了，他怎么操作呢？

先出了个食疗的方子，然后出了个中药调养的方子，嘱咐你增加运动量，提高免疫力，吃饭少油少盐，少玩手机早睡早起……..这还有好？

这指的是什么呢？

像非银机构，1991年大部分就没法救了，结果不良率越高，银行还越给你钱，指望你自救，之后几年规模反倒还大了不少。

“住专”机构也差不多，75%的不良率，基本都收不回来了，还要救，真不知道他们哪来的自信。

这就得说，除了专业能力的差别，文化的影响也很大。

日本文化普遍有不能失败的心理，所以即便窟窿已经很大了，还要想方设法拼死一搏，都想着一夜翻盘，明知前面有悬崖也要蒙眼狂奔，美国人基本没这个心理负担。

还有就是这些金融机构的高管太自私，你想啊，鞠躬道歉倒是止损了，但是饭票也没了，多从央行搞点钱，多救助几年，他不还能多领几年高薪吗？

所以高管们特别愿意编造“真还传”的故事。

当然，最该负责的还是日本央行，他们当时对这些坏账的危害是一点不清楚，还跟没事人一样，该吃吃该喝喝。

上级无能、下级隐瞒，在大家一起捂盖子的情况下，上百万亿日元的坏账处置就被拖了下来，用借新还旧的办法拖延，一直拖到1997年金融危机，银行证券倒闭了不少，这个问题才算暴露。

这么严重的问题暴露了，那得紧急处理一下吧？

结果日本央行的手段不疼不痒，最后小泉纯一郎实在看不下去了，总算上了点硬手段，2005年，日本才宣布，这个坏账问题基本解决了。

但代价太大了，这时日本房地产的下坡路已经顺顺当当走了十几年，不光地产公司、金融机构、买房者深受其害，连很多本来跟房地产不沾边的企业也被卷了进来。

房地产崩盘直接导致日本经济螺旋式下跌。

房地产不行了，日元资产价格大跌，但是大家借的钱一份都不会少，所以接下来的二三十年，还债就是很多日本公司和普通老百姓的日常，所以低欲望社会、M型社会就出现了，你再让他借钱，那真是太难了，不光不借钱，还拼命存钱，利率降到0.001%还要存，这啥概念呢？

100万存银行，一年利息10块钱，最后日本老百姓存了4.8亿美元，死活不想花，这样的话，经济怎么起得来呢？

当然这就不得不提到一点了，虽然人家国内很惨，但海外投资确实很强，所以即便失去二三十年，还能排在全世界前几名，但假设要是没有日本央行的这些骚操作，他们的日子肯定比现在好得多啊。