近日,一则通知让众多城市惴惴不安:
4月30日,中央召开中央政治局会议,《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》正式印发,要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制,遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。
其中部分关键词为【去化周期长】、【暂停新增商品住宅用地出让】、【商品住宅用地面积上限】,几乎每一点都精准掐住了楼市大动脉。
在此通知之下,有很多城市将面临“暂停新增商品住宅用地”的局面。
于扬州而言,其中有部分信息值得注意。
通知发布,这些城市危险了!
2024年4月30日,中央召开中央政治局会议,决定今年7月在北京召开中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议,同时对下一步房地产等方面工作作出部署。
在会议上,最高层针对房地产行业,做出明确指示:保交楼,去库存。
会议当晚自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,其中重点内容为:
商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让;
下大力气盘活存量,将商品住宅去化周期降至36个月以下;
对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,依法收回;
严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应;
这则通知于楼市去化周期较长的城市而言,无异于晴天霹雳。
然而实际上,早在2019年,官方已经出台过类似文件,但从当下情况来看,当年这则文件似乎并没有执行到位。
如今政策再次出台,主要基于当下全国地产库存过高。
截止2024年2月末,全国商品房(含住宅、写字楼、商铺等)库存量高达75969万㎡,同比增长约15.9%。
3月末稍有下降,库存量为74833万㎡,同比增长15.6%,其中住宅库存39458万㎡,同比增长23.9%。
丨数据来源于国家统计局
库存量持续攀升的同时,楼市去化周期也不断拉长。
根据中指研究院数据显示,截至2024年3月,全国重点50城商品住宅(可售面积)的消化周期超过20个月,其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月,个别二线城市出清周期处于合理水平。
据上海易居研究院数据统计,截至3月份,全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月,有41个城市去化周期超过36个月,多为三四线城市,包括韶关、西宁、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江等。
此外,去化周期超36个月的城市还包括福州、武汉等。
而在通知文件发布前,各大一线城市也早已经针对今年的土地供应做出相应的大幅缩减。
如苏州2024全年商品住宅用地计划供应185公顷,同比大减64%;重庆2024年商品住宅用地计划供应996公顷,同比减少约14%;上海2024年住宅用地供应量同比减少约5%。
平稳恢复中的扬州楼市,需保持谨慎。
如果对照通知来看,扬州有两条需要注意:
严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应;
对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地,依法收回;
根据扬州楼市最新情况显示,截止至2024.4.28,扬州库存套数10431套,去化周期为22个月。(去化周期按照近3个月楼市月均去化计算)
以前的去化情况不得而知,不过2022-2023年,扬州的涉宅用地成交数量是上升的。
2023年,扬州市区(不含江都区)累计成交108幅经营性用地,环比2022年增加24幅。总成交面积约414.96万㎡,环比上涨约19.27%;总成交金额约339.32亿元,环比上涨约23.99%。
其中,涉宅地块累计成交76宗,环比2022年增加19宗;总成交面积约349.67万㎡,环比上涨约20.54%;总成交金额约310.95亿元,环比上涨约21.5%。
2024年最新发布的《扬州市区2024年度国有建设用地供应计划》显示,住宅用地供应计划为220公顷,占计划总量的16.8%(其中商品房用地220公顷)。
而在2023年,住宅用地供应计划为270公顷,占计划总量的19.6%(其中商品房用地253.33公顷)。
数据均有不同程度的下降。
相较于住宅用地供应,扬州也有不少超期未动工两年以上的闲置住宅用地。
例如:
2021年12月29日,GZ323地块被邗江城建发展、锦汇置业(维扬发投全资子公司)底价拿下,成交总价96739.2万元,成交楼面价8000元/㎡;
2021年12月29日,GZ325地块被维扬发投、邗江城建发展拿下,成交总价101274.84万元,成交楼面价6000元/㎡;
2021年12月29日,GZ326地块被扬州丰裕投资建设有限公司以1.91亿摘得,成交楼面地价4431元/㎡;
这三幅地块成交至今均超过了2年,然而至今还未有动静。
纵观扬州土地市场,这样的地块不在少数,整体来看都有共同特点:
拿地后市场开始下行。
在楼市火热时期拿地,然而经济下行导致楼市热度消退,楼市也没有源源不断的热钱进入,一批开发商破产倒闭,大量地块闲置等待开发。
这不是扬州一家的问题,是楼市的通病。
但对于扬州楼市而言,现在还处于一个恢复时期:
新房价格趋于稳定,购房成本更低;
土拍几乎是底价拿地,根据扬州当下房价≈2地价,现在土拍维持住了房价趋势;
大量本土房企、国企入局,给予买房人更强的信心。
当下扬州楼市,改善、豪宅打天下。
虽然扬州楼市盛况不复当年,但新盘依然层出不穷,且都向改善靠拢,品质越来越高、面积越来越大、配置越来越足,但价格相较于前两年却更低,于是一种独特的风景线正在出现:
用更低的价格买豪宅!
近期扬州有两个项目正式公开,中海九樾院子和柳岸晓风梧塘园,品质都不俗。
中海九樾院子>
项目位于邗江江阳路与扬子江路交会处东南角,项目占地面积约4.8万㎡,建筑面积约7.5万㎡,容积率约1.5。
五一期间,中海九樾院子建面约169㎡户型样板间同步公开。
四开间朝南、约15.5米面宽、约12.4米阳台,空间尺度感很强。
建面约198㎡上叠户型还有星空露台+顶层观景台,这样的户型在板块内并不多见。
柳岸晓风梧塘园>
项目位于维扬路与文汇西路交叉口,占地面积约86600㎡,建筑面积约138560㎡,容积率约1.6。
规划打造17栋洋房和小高层,洋房建面约105、143、168、188、300㎡,小高层建面约110、128㎡。
五一期间,项目示范区和建面约108、129、143、188㎡样板间同步公开。
不知道扬州楼市需要多久才能恢复往日荣光,但买房的需求是固定存在的,改善也好、刚需也罢,终究会与楼市息息相关。