前几天路过徐家汇，惊喜地发现六百居然要拆完了。

2月5日，徐家汇商城发布公告；2月19号，上海第六百货开始停业。

仅仅过了2个月多六百就快拆光了。

不得不佩服徐汇区的拆迁速度。

六百的重建，只是徐汇区野心的小小一角。

都说上海这两年拆迁在加速，在我们看来：

徐汇区的拆迁更新才是真的在轰油门了。

徐汇区拆迁疯狂砸钱

今年徐汇区的预算真的相当充足。

根据网上披露的信息显示，2024年上海各区征地和拆迁补偿支出预算中：

徐汇区高居第二名，总预算233亿。

第一名虽然是浦东，但是浦东面积1210平方公里，徐汇区才55平方公里。

平均每平方公里，徐汇区就要砸进去4个亿。

全中国有这样待遇的区也不多啊。

这都还不包括一些企业为主体的自主更新。

去年徐汇区公布的三年升级改造的行动计划中，涉及108个城市更新项目，这可是超过334万平米土地面积。

徐汇之所以准备这么充足的预算，有个重要原因就是：

徐汇区的拆迁补偿标准和市中心其他区比确实要好一些。

之前有网友晒过自家淮海路使用面积14平的老破小，赔了550万。

黄浦、静安、虹口、杨浦人民都投来了羡慕的眼光……

别看黄浦过去几年拆的很猛，但是很多人表示黄浦区拆迁补偿真的比较拉胯。

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徐汇区城市更新遍地开花

为什么说徐汇区的拆迁是在轰油门。

因为徐汇的拆迁更新确实做到了面面俱到。

1）徐家汇商圈升级

商业升级改造是所有城市更新中最难的。

商业没落导致板块竞争力下降的情况出现过太多了。

上海火车站商圈、五角场商圈、四川北路商圈等等。

徐家汇的进化史和持续竞争力，就来自于商业的不断与时俱进。

港汇、美罗城、T20大厦之后，六百、东方商厦都要迎来重生。

徐家汇部分商业更新项目对比图

太平洋百货、汇金都将进行升级。

徐家汇中心ITC、徐家汇空中连廊也都在推进中。

预计到2027年整个徐家汇商圈将完成新一轮的升级迭代。

徐家汇的成功是地理价值+规划前瞻+开发能力+落地效率的完美结合。

2）东安提钱进场

去年徐汇区正式启动了东安一二村的拆迁工作。

共涉及居住房屋6057证，第一轮意愿征询以高比例通过。

东安一二村的位置非常核心，这里可以是徐汇滨江向徐汇腹地的延升。

是可以和西岸金融城联动开发，形成连片效应。

东安的拆迁既能大幅度提升徐汇的城市面貌，同时还能为楼市带来大量增量需求。

根据网上流传的时间节点看，最顺利的情况下今年3季度拆迁户就有可能拿到拆迁款。

图源网络（非官方确认）

根据历史经验推算，据说东安60平左右的房子大概能拿到800多万。

即便有偏差，那也是大几百万的拆迁款，对于上海楼市500-1500万的市场都是极大的利好。

3）站城更新的新南站

敢于对地处城央的大型综合枢纽做更新，徐汇绝对是有决心的。

上海南站是金山铁路、地铁1号线、3号线及15号线、以及未来机场联络线支线的交汇点。

交通战略地位显著，是能“拉来人”的地方。

徐汇已经不满足于现有的tod模式，南站的定位是：

国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区。

目的是要融入城市发展，与城市共同成长，破除铁路对城市的割裂影响。

4）其他

商业、住宅、轨交枢纽全都有了，产业、道路等方面同样没有落下。

从去年开始，漕河泾干了两件事：

一是启动规模超10万平方米的城市更新存量再开发项目。

二是老旧工业大楼陆续展开焕新改造。

漕河泾继续发展的问题就是没地了，挖掘存量的机会就很重要。

比如在建的15万平元创未来中心项目，就是通过集体土地征收来的。

像道路方面，天钥桥南路新建工程、龙腾大道南拓工程等，都进行积极的拆迁。

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确实走在了前面

说句得罪其他区的话，徐汇的拆迁真的是遥遥领先。

当然能做的好，必然有值得学习的地方。

徐汇的能走在前面有两点很重要：

一是徐汇对自己的定位非常清晰。

按照最新的规划，徐汇划分了五大功能区：

大徐家汇、西岸滨江、漕开发拓展、徐汇中城、华泾门户。

每个区域都是基于现状情况，大家侧重不同但是特色鲜明。

一个区域发展有多厉害，不在于某一个点很强。

而是你发展他居然没有明显的短板，这就很可怕了。

你看像虹口、杨浦这样的，都只能押宝单一板块。

发展上“头重脚轻”的情况就很明显。

徐汇现在不仅有徐家汇和徐汇滨江这样的领头羊，漕河泾、中城、华泾也都是齐头并进。

二是徐汇的城市更新是有经验的。

过去的南浦站、北票码头、龙华机场、上海水泥厂等等都变成了如今徐汇滨江的风景线。

图源网络

徐汇滨江的重生是对于徐汇区拆迁改造能力最好的认证。

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风貌区其实很有机会

之前长乐路695弄小区动迁失败后，很多人对于徐汇风貌区的拆迁并不是很乐观。

但是我们认为衡复风貌区01单元内的拆迁还是可以期待一下。

上海“三师联创”试点的4个重点更新单元是：

徐汇区衡复-01更新单元、枫林-01更新单元、虹口区嘉兴-01、02更新单元、山阴路-01更新单元

其中枫林是东安所在，东安的力度在我们看来就大概率是衡复01单元的力度。

目前张家弄片区的拆迁已经启动了，兴顺里及理工大学一带可能性也都很高。

联想到前两年徐汇区冻结了所有使用权房，这边的居民是真的是可以期待一下下。

说不定哪天就去你家敲门了。

如果一定要说徐汇那边现在比较弱，可能就是田林和康健了。

老破小为主，更多地是扮演漕河泾、徐家汇的睡城。

增量的配套变化可能比较难了。

不过这边的小区是有可能原拆原建的，毕竟有田林二村的原拆原建案例在前。

小结

老城区如何持续焕发新生，徐汇是很好的模版。

有人会觉得徐汇底子好，发展好理所应当。

但是徐汇自身真的很努力。

很多时候富有并不可怕，可怕的是富有还这么努力。

徐汇正在加速拆迁是不争的事实，文章不能穷尽，欢迎大家评论区交流。

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