刚需向左，改善向右，中间预算客户奔向次新房？

时事新闻2024-05-08 02:07:49无忧百科

文／成都商报-红星新闻记者符小晓

4.28房产新政后，五一小长假成都楼市的买卖双方都开始活跃起来。

据了解，五一期间，成都新房各售楼部约有6成项目来访量上涨（数据来源：克而瑞四川），二手房成交量环比增长了22%（数据来源：贝壳研究院成都分院）。

五一节期间，龙湖西宸御湖境售楼部实拍图

安居客成都对新政后购房者置业心态进行了调查，调查报告的数据显示：对于买新房还是二手房，成都有47%的购房者表示“都可以，看情况”，而明确表示买二手房或新房的购房者，比例则不相上下，分别占到26%和27%。

成都限购新政后，用户置业心态调查，图据：安居客丨成都

在社交平台上，“400万预算，买新房还是二手房？”成为了近期的热门话题之一，而同样的问题也在拷问着很多近期想在成都置业的购房者。

今年4月成都二手房成交20298套、套均成交面积96.54㎡，同样在4月成都新房的套均成交面积已经来到了134.72㎡。

成都4月楼市成交数据，图据：成都购房通

在市场的进一步细分之后，答案其实显而易见。二手房承载了大量想在成都置业的刚需群体，而新房则吸引了大量的改善置业群体。在二手房与新房之间，次新房的供应近期也变得非常活跃。

什么是次新房？哪些板块的次新房供应充足？哪些人适合购买次新房？现在我们一次说个明白。

次新房抢夺中间预算客户

次新房，是二手房中一个特定的门类，即交付年限较短、已过限售期且无人使用过的二手房源。

次新房之所以受到较高关注，一方面因为作为现房的次新房能够让购房者眼见为实，即买即住、无需等待的次新房，在时间成本上有优势；另一方面目前成都新房产品面积较大，次新房则多有面积段适中的产品，对于中间预算客户而言，选择面大。

对购房者而言，目前买入次新房，可以兼顾资金成本和时间成本，又能提升品质需求的选择。

川发·天府上城实拍图

值得一提的是，这些次新房集中供应的板块其实也是目前新房供应较多的板块，但已经实景呈现的次新房源有一些独有的优势：

1、对新兴的区域而言，开发时间较早的地块大多位于板块核心位置，为了拉动新区发展，这些地块周围的配套也比较齐全。

以锦江生态带为例，目前进入市场的这些二手次新房，可能比板块内在售的新项目拥有更好的位置；

锦江生态带实拍图

2、对产品定位而言，目前开发商主要角逐的领域集中在改善领域，而二手房还有大量面积段、总价段都不高的产品，对于中间预算的客户，二手房的次新房能够达成他们在购买资金和品质选择方面的平衡。

次新房较集中区域在这里

目前成都次新房供应较多的板块，主要集中在武侯新城、二八板块、锦江生态带、天府新区总部商务区等，这些板块也是当年集中放量、新盘集中供应的板块。

武侯新城南区

武侯新城南区，成都最早发力的新城板块之一，目前这里依然是主城新盘供应的主力。

西派城、金茂府、中粮瑞府等是从2015到2019年相继入市的项目，也是成都改善产品开始升级的起点之一，加上较早时间的保利花园、中铁骑士公馆等项目，都是品质较好的项目。

武侯金茂府实拍图

目前这个区域的除金茂府外，二手房价格基本在2-2.8万/㎡左右。

二八板块

主城新兴的热门板块，也是凭借不错的地段和相对较低的价格而卖点突出的板块。

二八板块实拍图

万科和园、中车共享城、青秀未遮山、等当年大热楼盘给这个区域的次新房奠定了供应基础。目前的二八板块是主要的200-300万次新房供应的区域。

锦江生态带

天府新区首熟区，目前区域内也有大量次新房供应。这是二手房竞争较为激烈的板块，中海锦江城、优品道锦绣、万科翡翠公园、川发天府上城等项目都有较多二手房源挂出。

优品道锦绣实拍图

锦江生态带的二手房价经过一轮市场考验，已经去掉了部分虚高的部分，挂牌价基本在2万/㎡左右，性价比较高。

天府新区总部商务区

作为天府新区核心区域，这个区域集中开发时间较近，目前二手房仅万达华府、中海天府里等项目，供应量不大。

但随着时间推移，今年区域将有多个项目解除限售期，这里会成为主要的次新房供应区域，对次新房感兴趣的客户可以重点关注这里。

次新房VS新房怎么选？

除了成本还要看这些

有业内人士认为，购房者之所以会在新房和次新房之间做选择题，最主要的原因还是价格剪刀差的消失。

早年新房价格比二手房价格便宜的时候，购房者卖掉手上的二手房买入新房，但现在这种价格差已经不存在。目前成都新房价格一直比较稳定，二手房却随市场灵活调整，所以购房者又有了重新买入二手房的考虑。

买新房还是二手次新房，可能要根据购房者个体需求而定，但两种不同类型房源的选择还是有一些不同的利弊：

买次新房，购房者面对的是个人业主，成交价格取决市场活跃度和业主急售程度，交易后可以马上过户出产权证，交付使用即可自住或用作租赁。房子看的也是现房实景，可以更好更直观体验到房子的视野采光通风和屋内的格局空间，小区内外配套也是一目了然。

武侯金茂府二期建面约181㎡室内实拍图，图据：贝壳APP

值得注意的是，二手房中的次新房依然要注意房源的学位是否被使用、权证是否清晰等问题，不能因为房子没有人居住过就忽视这些交易中的隐藏问题。

买新房，有等待交房的时间，目前新房交房时间一般要两年左右，收房到拿房产证还需一定时间。按照现行政策限售2年，买新房时间成本比次新房更长。

但目前成都新房的产品普遍有明显的迭代升级，即使和2020年左右的次新房相比，目前在售的新房得房率更高、户型设计更合理，舒适性更强，即使是120㎡左右的房源，得房率基本和前几年140㎡房源的得房率一样，加上目前各个开发商促销力度大，对于很多总价段相同的产品而言，花相同的价格，买到的是完全升级迭代的居住感。