@房财经 李琦

黄文仔的大女儿黄健慧辞职了。

2024年4月10日，她辞去广东星河湾房地产（集团）有限公司（简称"星河湾地产”）的法人和总经理职位，接替者是吴惠珍。

吴同时担任星河湾集团联席董事长，黄健慧则依然保留星河湾集团总裁一职。

作为地产二代的杰出代表，黄健慧有多个社会职务傍身，广东省政协委员，广东省工商联兼职副主席等。

她生于1978年，2007年进入星河湾集团，目前持有星河湾地产间接持股3.13%，而吴惠珍持股3.75%，其余94.72%由黄文仔持有。

黄文仔现年71岁，是地产圈的豪宅教父，星河湾品牌创始人。黄健慧是他的第一任太太所生，吴惠珍是第二任太太，第三任太太和他育有一子一女。

这次人事变动，表明黄健慧淡出地产板块管理，吴惠珍的权力更进一步。

虽然星河湾集团业务众多，涉及地产、酒店、商业、物管、家居、教育和投资等，但地产板块依然是核心。

截至2023年底，星河湾地产营收98.28亿元，同比增长22.95%，利润1.75亿元，净利润率1.78%，而2022年为11.98%，净利润率出现断崖式下跌。

增收不增利，星河湾地产也降薪了，总薪酬从5.685亿元降为5.269亿元，降幅7%。

星河湾地产总资产717.37亿元，净资产174.37亿元，资产负债率75.69%，较2022年的73.77%，略有上升。其中，有息负债154.46亿元，银行贷款占了97.89%，手握现金51.48亿元。

2023年应收账款坏账638万元，按照预期信用损失计提坏账准备18.73亿元——2022年是16.18亿元，其它应收款坏账准备7.74亿元。存货账面价值为382.16亿元，存货跌价准备6066.7万元——2022年没有减值准备。

四年前，星河湾地产开始发力旧改，这是一项看似回报丰厚，但回报期超长的投资。

一个标志性的项目是萝峰旧村改造项目，2020年4月动工，预计今年10月竣工，总投资293亿元，截至去年年底开发成本余额84.15亿元。

它对应的项目公司为广州市裕峰置业有限公司，总资产109.83亿元，负债109.98亿元，净资产-0.14亿元。在2023年，它的营收164.79万元，亏损9082万元，经营活动现金流量为-65亿元。

裕峰置业由萝峰社区经济联合社持股51.00%，星河湾地产集团、广州星烨房地产开发有限公司分别持股25.00%、24.00%。

星烨房地产由星河湾集团和广州慧城投资，分别持股75%和25%。慧城的法定代表人吴帆，是广州盈峰投资董事长。通过股权变更和质押，星烨房地产被星河湾地产完全控制。

星河湾另一个大的旧改项目是贤江村项目，预计2025年3月开工，2028年3月完工，预计总投资317.5亿元，截至去年年底开发成本余额5.65亿元。

贤江村项目对应的项目公司是广州瑞贤房地产开发有限公司，成立于2020年8月，注册资本1亿元，法人黄文仔。它由星河湾地产、广州星贤投资有限公司、广州鑫诺建投商务服务有限公司分别持股55%、25%和20%。

其中星贤投资是星河湾地产的全资子公司，广州鑫诺的股权十分复杂，由北京信诺投资有限公司、鸿潆文化发展（广州）有限公司、广州司浦林投资有限公司分别持股34%、33%和33%。

鸿潆文化的上层股东，闪现了姚克俭、薛乃实、钟道荣、吴志伟、吴武基、唐哲等人的身影，而广州司浦林为自然人吉翔控制的企业。

在2021年8月24日，广州鑫诺建投将自己持有瑞贤房地产2000股权数额，质押给了星河湾地产。经此操作，星河湾地产100%控制了贤江村项目。

和萝峰旧改项目一样，贤江村项目潜伏了一批神秘的人物。联手他们，黄文仔要把旧改干到底。

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