李宇嘉:“十一”楼市,和往年有何不一样?

时事新闻2023-10-07 16:40:26无忧百科

李宇嘉:“十一”楼市,和往年有何不一样?

  中新经纬10月7日电 题:“十一”楼市,和往年有何不一样?

  作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员


  李宇嘉

  2023年“十一”楼市,与往年相比,有至少五点不同。

  一是新房推盘量明显增加。比如,十一假期及前夕广州一手住宅开盘或加推个盘20个。推盘个数比2022年十一期间增加3个,总推货量较2022年十一增加42%。节前各地退出限购,认房不认贷落地,开发商都想在“金九银十”这个传统旺季加速去化,冲刺年底业绩。但是,纯新盘并不多,大多是清尾货的同时,再推几十套或一两栋新货。2023年以来新盘的流速普遍放缓,去化率普遍在40%左右。据CRIC调研数据,重点城市在“金九”的平均开盘去化率仅为48%。清掉尾货,既是营销的基本节奏,也是提振市场情绪的关键。可想而知,前面几批次都卖完了,才能营造热销的场面。

  二是优惠促销是主基调,“一口价”房源非常普遍。既然要清掉尾货,就得让利促销。笔者发现,除了常规的促销优惠(比如送家电大礼包)外,开发商针对尾货基本都会推出“一口价”房源(有的新推盘也会拿出10套做“一口价”)。笔者还发现,“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价,甚至低于该批次房源当初的开盘价。开发商这么做,一方面是希望通过诱人的“一口价”,推动看房的人气转化为买房的人气;另一方面,尾货低价促销,而新推盘高价能够营造出房价上涨的信号,刺激买房的热情。另外,部分开发商资金链紧张,也希望降价回笼资金。因此,更大折扣优惠往往与高比例首付捆绑。

  三是看房的比买房的多。不管是笔者踩盘,还是与同行交流,“看的比买的多”是普遍现象。一方面,政策接二连三地刺激,确实提振了市场情绪,愿意去看房了,来访量较节前普遍增长;另一方面,刚需和换房的人群还真不少。但是,来访转下定的比例并不算高。从客户情绪来看,确实都是计划要买房的,但即便是婚房这种真正的刚需,也并不急于交定金,而是多盘比较,决策偏犹豫。一方面,普遍认为房价不会涨,甚至开发商大摆促销姿态的背景下,认为后续房价可能还会下跌。另一方面,很多楼盘都有一些瑕疵。靠中心区的,客厅或房间太小;靠外围的,通勤不方便。房价仍在高位的情况下,控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。外围的房子户型大,价格适宜,但年轻人对通勤比较敏感。既然有这样那样的缺点,新盘选择又很多,房价也稳定,开发商都在促销,部分消费者就选择多看看再说。

  四是需求的两极分化明显。大户型、大平层往往对应着更高的价格和涨价行为。比如,同一批次的新推房源,装修标准一致,但大户型的均价往往比中小户型的高。这与当下改善型需求占主导,高收入人群对房价敏感度下降有关。相比之下,中产和刚需尽管消费意愿强烈,但支付能力有所下降、预期变得谨慎,同时作为需求新生力量的90后对居住的内涵不愿意让步。当房价还在高位的情况下,供给端变得扭曲,且对需求的匹配程度开始弱化。于是,出现对紧凑型户型的观望和犹豫。

  五是出现“等政策式的需求延滞”。从深圳来看,目前市场普遍预期深圳限购会松绑,首套二套首付或利率会下行。因此,长假期间深圳楼市人气也很旺,但叫好不叫座的现象更加明显,而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后,事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

  其实,这种思路在2022年以来一直很盛行。部分楼市政策未带来新一轮楼市回升周期,于是大家就认为还会有新的政策,出现“等政策式的需求延滞”。其实,这一普遍存在的现象也是楼市过去20年(2001-2021年)一直“单边上涨”,且每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来,从而导致的“政策市”预期。如何认清这种顽固预期,是解决当前楼市问题的关键。(中新经纬APP)

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责任编辑:张芷菡

【编辑:王永乐】

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