引言

2024年长沙九区县一季度新房销售榜单出炉，整体市场冷清，但优势项目仍能脱颖而出。在250㎡以上终改置业高阶产品领域中，一线临江壕宅宸嘉嘉臣道夺得榜首。

200平以上大平层产品是近年终改客群的蕞爱，也是品牌房企产品力角逐的终极战场。

而将终改产品再细分我们可以发现，200-250平和250平以上产品近年出现明显的价差，而250-300平和300平以上的产品价差反而缩小。

主要原因在于近年江景壕宅兴起，而250平是划分景观视野的重要分界线。250平以上的产品基本都位于社区和江景蕞佳景观面位置，可以说的上是壕宅中的壕宅。

近日长沙2024年一季度榜单发布，在内六区250-300平品类榜中，宸嘉嘉臣道一举夺魁，高居榜单首位。实现从200平以上大平层向250-300平更高阶产品升级霸榜。主要得益于2023年下半年以来的交付、产品和教育的三重利好兑现，助力嘉臣道更上层楼。

交付兑现

嘉臣道步入准现房销售阶段

交付区实现100%甚至超越兑现

伴随着房地产市场的深度调整，行业开始回归需求的本质，进入产品力时代，产品力的比拼不在局限于纸上谈兵的创意与设计阶段，更是需要实实在在的落地。

相较长沙常规项目而言，嘉臣道目前已进入准交付阶段，在实际落地方面领先其它高端项目至少1.5-2个身位，实现准现房销售。

在长沙交房即维权常态的背景下，现房销售的含金量极高。二手房对新房市场冲击的主要原因也在于此，只有可见的品质才能让人放心。

（长沙新房项目落地进程）

（嘉臣道落地情况）

交付实质上就是房企资金实力和审美眼光的综合比拼。众所周知龙头品牌房企对利润的极致追求，算盘珠子都崩到脸上了。相反，小而美的品质房企为了弥补规模效应缺失，反而更舍得在品质上花钱，长沙和地级市都有比较代表的企业。

目前嘉臣道实现了双重交付，一是去年9月落地二期实景展示交付区，二是项目一期目前已进入准交付状态。嘉臣道的落地质量，弥补了双方的短板，比品牌房企舍得花钱，比本土房企审美更高级。

二期实景交付展示区:审美和工艺的兑现

二期实景交付区可以说得上是嘉臣道审美和工艺的兑现，简单以架空层和儿童乐园为例。

区别于普遍的架空层设计，嘉臣道架空层设置了泛大堂和公共前厅空间，实现一半入户一半架空，串联互动更加方便。

入户大厅采用普拉达绿奢石背景错落，搭配大体量的雕塑和艺术性的点缀，空间艺术调性和视觉冲击点都更强。

半镂空金属屏风，形成半围合式空间，这种设计也被广泛用于星级酒店中。一方面别有一种光影美学之感，另一方面采光和通风性都更好。

架空层一直是房企的卖点之一，所以长沙高端项目架空层整体品质都还比较上乘，无论是设计、材质还是空间感都可圈可点。嘉臣道的优势在于其艺术感和更现代化的潮流设计，在长沙市场算的上独树一帜。

TATA乐园也是交付的一大亮点，是基于洛嘉儿童对儿童游乐长达近十年的研究与发展，开发出的一整套儿童感统训练场。

首先这是长沙首个儿童区与下沉庭院联合的全龄活动场地，双层活动空间比单层空间更大，功能区也更丰富。

（嘉臣道水獭乐园实景图）

二是材质上的升级，创新性选用塑石包装，这类一般只在迪士尼，环球影城等大型主题乐园中才会有应用。

（嘉臣道儿童乐园一角实景图）

（热门板块品牌房企儿童乐园实景图）

水獭乐园场景整体由专业持证雕塑师打造，动物造型栩栩如生，最大限度的为小朋友们提供一个自然生态的游乐环境。相较而言，无论是用材用料、还是颜值工艺、以及空间体量上，都是市面上领先的。

一期准交付：宣传承诺的兑现与超越

项目一期预计于今年8月交付，目前工程量完成超过90%，进入准交付阶段。相较于二期，一期交付就是嘉臣道宣传承诺的兑现与超越。

可以看到一期外立面和宣传效果图一模一样，外立面采用大块玻璃铝板公建化立面，窗墙比最大提高至0.58，融合中式挑檐元素，最大限度的观景以及增加房屋通透性。

车库大堂入口约4.5m挑空，门头、墙壁采用光面真石材，吊顶采用劳斯莱斯同款星空顶，颜值和工艺媲美杭州品牌房企壕宅。

（右图为嘉臣道，左图为杭州某品牌房企均价3.5万壕宅地库）

园林层次丰富，错落有致，苗木、树种等提前一年入园，全冠移植，实景可见园林内已呈现郁郁葱葱的景观效果。

（嘉臣道一期园林实景图）

（左图为以园林打造闻名的品牌房企项目，右图为滨江在售项目）

对比而言，嘉臣道的园林乔木的尺寸和数量可观，灌木密度，整体绿化密度都较为罕见。并且一期洋房产品仅9层，楼间距与楼体等高约35-40米，等几年之后树木全长开了，将成为名副其实的森林小区。

细节方面也颇具巧思，如消防登高面这种常规留白的地方，安置了大量可移动绿植箱体。

（嘉臣道消防登高面实景图（下）和效果图（上）对比）

纵向对比效果图，实景呈现效果更好，植被和花草搭配，景观更加丰富，可移动箱体颜色和材质也更加典雅美观。不仅弱化了其存在感，还大大提高了其实用性。

另外如效果图上的休息区的单体座椅换成了沙发座椅，更加舒适大气。

（热门板块品牌房企消防登高面实景图）

横向对比长沙其它交付项目，如滨江、梅溪湖等热门板块的品牌房企项目可以发现，一般房企登高面就直接涂漆处理，粗糙而且突兀，如图一。用心一点的也不外乎是摆上一点简易休息设备，或者地砖做了一些简单设计，如图二、三、四。

登高面这种房企常规忽视的细节之处，嘉臣道都做到浓密绿化和舒适休息区设计，可谓将交付细节武装到了牙齿。

产品兑现

海派文化基因+壕宅项目积累

缔造超级大平层集大成之作

272㎡户型由全球设计大师HWCD高端定制，占据景观中轴或临江头排等社区内蕞优位置。是企业海派文化基因和多个豪宅项目经验积累的超级大平层集大成之作。

终极改善客户对居住场景的多元化有较高要求，既需满足居家生活，又可接待宾客；功能区还要求细分与精准打造，即使在户内也要“公私分明”，以满足隐私需求。

为此嘉臣道把户型分为三大区域：静区、动区和后勤区。为了满足顶层客群的高阶居住需求，项目对各个区域都进行了区别于传统的超前设计。

产品—动区

动区方面，与传统公区围绕沙发串联各功能不同，在空间布局上，强调流线洄游，场景多元且具趣味性。

入户就是十字“女王玄关”，最早源自于纽约上东区，是富豪高端住宅的配置，兼具使用感、对称美学、华丽设计元素等深受上流社会喜爱。

第二大公区就是LDBK一体化餐客厅，整个布局中没有墙体的阻隔，等宽的餐厅+客厅组成建面约63㎡的超级会客厅，优势的设计让整体空间感更加变大。

外接超长约22.3米L型阳台更为设计添彩，270°巨幕级景观视野，创造出独一无二的居住体验。

LDBK公区体系实现了场景多样性与复合性。另外还设置了可开可合的第三空间，作为业主个性化的特色休闲区，提供多一种会客场景。

产品—静区

静区则通过加大卫生间和套房设计的配比，实现平权和私密的双重优居属性

卫生间数量代表着住宅档次，卫生间和房间配比达到了1:1，充足的卫生间设计大大提高居住便利性。

三套房设计可以实现所有成员的居住同权，拥有完全独立的私享空间，满足不同代人群的栖息需求。

空间感受也是重要需求， 主卧套房空间达到48㎡，衣帽间跟卫生间设计成了”L”型，这样很好的规避了主卫门直接对床的问题。主卫独特设计了两个洗手池，解决夫妻双方需求冲突的尴尬。

产品—后勤区

后勤区改变传统后勤流线功能分散、流线交叉的问题，强调流线独立和高效紧凑。

嘉臣道后勤区分布于户型东北角，厨房、保姆间、洗衣、设备平台等集中程度高，作业更高效，对其它区域干扰也少。

产品—设计

长沙装修限价2500-3500元/㎡，临江壕宅的精标都是最高档3500元/㎡，嘉臣道也不例外。顶档装修的选材基本都是国际大牌的先锋定制款和拳头产品，如日本大金空调、德系高端厨卫汉斯格雅等。

所以装修落位的区别就在审美，宸嘉发展海派文化的基因让其在设计方面更趋于欧美潮流水平，室内设计由林宏俊和戴昆两位大师联合设计，宸嘉发展武汉的千万级HAO宅宸嘉100和嘉佰道同款设计师。

一是配置较高，如主卧卫生间超级配置双台盆+卸妆台+马桶+淋浴房+浴缸豪华六件套。

二是细节到位，例如卫生间，淋浴间地板都采用了防滑设计，保障安全，窄边框淋浴房设计，顶天入地，还原了酒店风格。镜柜简洁实用,增加地柜开放格收纳。

三是更潮流的审美，如电视背景墙采用宝格丽风格岩板，造型源自意大利，极具艺术感。

天花提取了附近湘江水流的弧形元素，进行三层天花造型，对比3万以上的塔尖壕宅可以看出，造型的层次感明显更好。

（左图为嘉臣道房间吊顶，右图为市中心超3万壕宅客厅吊顶）

教育兑现

坐拥4所优质学校

长郡双语学校落地助力教育高地

克而瑞长沙一季度商品住宅榜单中可以看出，TOP10项目中以优势教育见长的达到80%，长沙是名副其实的教育大城。

嘉臣道入市之初教育配套之优越就属于望城之最，2022年长郡双语白石湖实验中学的兑现，让项目在全长沙教育高地比拼之下，都能占据一席之地。

项目西南面一路之隔配备4所学校，一是自建幼儿园。

二是自建大同银星小学，办学规模36班，引入大同教育品牌，这是大同小学首次在河西办学，受到本部更多资源倾斜。预计2024年秋季开学，楼盘业主子女直接入读.

三是师大附中星城实验中学，是望城数一数二的老牌初中， 2023年中考成绩中，四大的指标生分数线高达674分，比最低控线高18分，在望城是排首位的名初，甚至比很多内五区初中要好。

（2023年师大附中星城实验中学中考情况）

四则是2022年秋季开学的长郡白石湖中学，是由长郡双语实验中学全面托管，与本部实现“学校管理同步、教学教研同步、学生活动同步、师生评价同步”。

2023年长郡集团期中联考中，长郡双语白石湖实验中学校内排名第1名取得327高分，并列长郡集团第2名。校内300分及以上学生共有152名，高分段学生遥遥领先。

2024年学校扩建，预计8月建成投用，目前在校师生约3000人， 9月开学预计会新增1000至1500人，教育资源更上层楼。

结语

400万上车25km主城滨江唯一低密宜居江景HAO宅，嘉臣道的高品质高质价比行业内外有口皆碑，也助力项目自入市之初就销售一路飘红，实现7开7摇号，2023年销售套数居长沙200平以上大平层产品首位的佳绩。

2024年嘉臣道在交付、产品和教育等多重利好兑现下，整盘价值更上层楼，实现终改高阶领域的火力全开。

来源：克而瑞湖南

撰写：曾婷婷

审核：刘芳/蔡嫣

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