作者：余飞

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万亿城市烟台，房子沦为了赠品

近日，北京通州一楼盘推出的“买一送一”活动，买77平方米两居免费送一套烟台108平方米海景现房，都是招商蛇口的项目。

消息出来后，北京和烟台都推向了话题讨论的中心，尤其是烟台，因为所赠的房子，就在烟台。

据第一财经爆料，所赠的烟台海景房，是位于烟台市牟平区的招商依水云岸项目，正宗的一线海景房。

北京通州招商璀璨公元77平方米的参与活动户型，总价477万，烟台招商依云水岸108平米海景房，总价约45万。

相当于赠送了10%的首付。

虽然这个活动，是北京与烟台隔空相连，以变相降价的方式，一方面卖出通州区难卖的户型房子，另一方面帮助烟台去库存。

但是其背后折射出的更深现象是，烟台的海景房沦为了赠品，烟台的房子难卖。

一个GDP超万亿的城市，房子何以沦为了赠品？

2023年，烟台市GDP为10162.46亿元，成功晋级万亿城市，位列全国第25位，并成为北方非中心城市中的第一个GDP冲破万亿的城市。

烟台能有如此成就，背后是工业立市的结果，烟台的工业实力，在北方非核心城市中，几乎首屈一指。

既然如此，一个工业、经济如此强悍的城市，其楼市为何沦落如斯？

关键有两个因素，一个是烟台本身的人口竞争力不强，一个是海景房的泛滥和炒作过头以及宏观大环境。

02

烟台人口竞争力不强

烟台的工业很强，毋庸置疑。

一百多年前，在那个“欧风卷亚雨”的时代中，传统的农业大国在先进工业面前成为了小学生，敢为天下先的城市纷纷开启了艰难转型。

烟台便是其中之一，当然烟台的跟进，是列强不同等条约之下的结果。

鸦片战争之后，英国盯上了烟台，并于1861年开埠，成为山东开埠最早的城市，比青岛还要早了30年。

开埠之后的烟台，开通了英国航线，并开展了其工商业的布局。1892年张裕葡萄酒筹建。1915年，“北极星”钟表前身烟台宝时造钟厂开办，成为中国第一家机械制钟工厂。

工商业带来的繁荣，让烟台在整个山东异常耀眼。1905年，烟台对外贸易额达到1420万海关两，其中洋货进口960万海关两，国货出口460万海关两，是名副其实的山东第一港口。

不过，后来随着直通济南、淄博、潍坊、青岛的胶济铁路通车，铁路两头的济南和青岛风头逐渐盖住了烟台。

1907年，青岛的进口额已超过烟台。1909年，青岛的出口额超越烟台。自此，青岛取代烟台，成为山东的经济贸易中心，并在1911年成为中国第六位重要的海港。

不过，沉淀下来的工商业，为其后烟台的再次崛起，奠定了基础。

改革开放之后，得益于地理优势，1984年烟台和青岛一起，成为首批14个对外开放的沿海城市之二。

同样在1984年，中央4号文件把社队企业改为乡镇企业。

这份文件之下，成就了苏南模式和胶东模式。一股以乡镇企业博兴的发展模式，悄然形成。

烟台的乡镇企业开始走出“一种、二养、三加工、四采矿”的发展路子，同时实行了“一包三改六放权”经济承包责任制。

烟台乡镇企业第一次异军突起，工业化带动城镇化，大批小城镇迅速崛起，出现了以“离土不离乡、进厂不进城”为特征的独特景观。

借助这股力量，烟台成为了北方工业名城，经济实力力压济南，位居山东第二。

济南常被戏谑为最没有存在感的省会。

不过后来随着山东省对省会济南的发展加注，烟台最终被济南超越，退至山东省第三席位。

从1978年、1979年、1980年，烟台都高于济南。1981年到1986年，济南超越烟台，位居第二。1987年烟台又再次反超济南，一直维持到1995年。1996年济南又超越了烟台，一直到2006年。

2007年烟台又再次反超济南，不过这次反超维持时间很短。2010年济南再次反超烟台，一直到如今，终于坐稳了山东第二城的宝座。

制图：城市财经；数据：济南、烟台统计局

一个能与省会城市比拼的地级市，足见其经济强悍程度。

而且从全国排名来看，1978年烟台位居全国第21位，2022年位居全国第26位。作为一个北方城市，44年间，在经历南方城市崛起、省会与首府城市崛起的大背景下，排名只下滑了5个位次，难能可贵。

烟台之所以这么强悍，其背后的工业是关键。

在工业的41个大门类里边，烟台就有37个门类。

2021年，烟台拥有3个千亿产业。其中主打名片工业是有色金属冶炼和压延加工业（营收1707亿元）；化学原料和化学制品制造业（营收1578亿元）；计算机、通信和其他电子设备制造业（营收1073亿元）。

三个千亿产业营收合计4357亿元，排名全国第26位，与其GDP排名吻合。

然而，烟台的工业偏重老旧，缺乏能够吸引年轻人就业、高收入的新兴产业。

没有省会头衔加身，又非副省级城市，工业虽强悍，但偏重老旧，这是导致烟台人口竞争力不够强悍的根本原因。

从2011年到2022年，烟台的常住人口从697.6万增长到705.9万，也就是烟台常住人口十年增加了不到十万。而青岛的常住人口从2011年的917.9万增长到1034.2万，净增116万。

最关键的是，2021年之后，烟台的人口跟随全国人口大趋势，陷入了负增长。2021年减少了2.09万人，2022年减少了2.41万人，2023年数据尚未公布。

制图：城市财经；数据：烟台市统计局

03

海景房泛滥

海景房经历了上一轮的疯狂炒作，如今大多都一地鸡毛，惠州的大亚湾、威海乳山的银滩，都让一大批投资客，有来无回。

其中威海乳山银滩的很多海景房，都跌至了鹤岗价。

去年就有媒体报道，乳山房价跌破千元，几万块钱就能买下一套海景房。

乳山的海景房之所以出名，是因为它拥有一条非常美丽的海景线，银滩。

在开发商添油加醋的炒作下，这条绵延21公里的银滩被称为“天下第一滩”、“中国最美海岸线”、“东方夏威夷”。

在过去几十年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，海景房、养老房、度假房等概念层出不穷。

乳山年鉴显示，2000年-2005年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

根据第一财经梳理，最疯狂的时期是2007年~2010年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。

然而，大量的海景房建了起来，配套却没有跟上。

无论是交通、商业、教育还是医疗，都少得可怜，医院只有5家，综合性医院1家，中医院1家，专科医院3家，都没有达到三甲水平。

本地人透露，这里没有任何精神生活，没有娱乐活动，没有电影院。

这完全是为了炒作和炒作。这哪是给人建的房子，都是给神仙建的。这样的房子，注定了其结局。

烟台的海景房，也是如此。当然，烟台的海景房比乳山好多了，但也架不住宏观大形势。

在上一轮牛市中，烟台在多家品牌房企入局之下，带动了其楼市成交量和房价狂飙。

数据显示，2017年烟台房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交685万平方米，创历史新高。与此同时，房价步入上行通道，2019年房价顺利实现翻倍增长。

之后，随着宏观大势改变，再加上旅游资产的一地鸡毛，烟台楼市进入了下行通道。

2020年，烟台主城区成交跌至406万平方米，创近年来新低，开发商以价换量常态化。部分旅游地产项目价格腰斩，售价由7000元/平方米降至3500元/平方米。

文章开篇提到的赠送的108平米海景房招商依云水岸，以前单价大约6000元，现在单价不到5000元，还有套特价房单价仅4400元。

烟台市下辖的龙口市海泰居，个别房源均价跌至2728/平方米。

2023年，烟台市市区商品房成交量267.66万平方米，相较于2017年巅峰时期的685万平米，膝盖斩了。

房子难卖，成为了当下所有城市的难题。