本文来源：时代财经 作者：李益文

近一个月，房地产市场迎来多重政策利好。其中，限购政策的优化调整格外受到关注。

9月26日，作为近期房地产市场上的活跃地区，成都也放开了楼市限购。当天，成都住建局发布了成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发的《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确，四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施住房限购，统一为一个限购区域。成都市其他区域不再审核购房资格。在限购区域范围内，购买144平方米以上（不含144平方米）住房，不再审核购房资格。

至此，据时代财经不完全统计，为促进房地产市场回暖，全国已有沈阳、南京、兰州、济南、福州、合肥、郑州、武汉等8座省会城市全面取消限购，另有西安、广州、长沙、太原、成都、杭州等7座省会城市调整了限购政策。

效果如何？从最新数据来看，放松限购带动了刚需客入市，确实对楼市有“小幅改善”，但总体反应趋向温和，具体到各省会城市来看，效果较为分化。

据诸葛找房数据研究中心显示，9月（截至24日），重点20城新建商品住宅成交71463套，环比上涨4.5%，但同比仍下降14.4%。具体到城市而言，调整限购的广州9月新房成交环比涨约20%，长沙则环比增长达90.9%。但作为较早一批全面取消限购的省会城市中，郑州、福州9月新房成交却出现了环比均下降超40%。

“这主要是由于城市楼市稳定性存在一定差异造成的。”9月27日，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉时代财经，城市楼市稳定性存在一定差异，自身楼市基础面良好、市场需求相对坚挺以及人口呈流入状态的城市，在宽松政策的加持下将会率先出现积极变化，人口流失导致市场购买力欠缺的城市往往对政策的敏感度相对较弱，楼市成交、市场情绪等反应并不显著。

对于即将到来的国庆假期，受访的多位专家表示，虽然因大环境影响，房地产市场可能不如往年强劲，但众多政策利好下，加上传统的促销活动，市场需求会有所拉升。

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楼市集体承压

成都在调整限购政策前，曾是全国房地产市场的活跃地区。

国家统计局发布的数据显示，今年年初，成都楼市领涨全国。1~3月，成都新房价格指数平均同比上涨8.6%，涨幅高居全国第一；二手房价格指数平均同比上涨9.1%，同样位居第一，且较第二名北京4.2%的涨幅高出4.9个百分点。

除了房价的不断上涨，成都楼市的成交量也没有落下。往前回溯看，成都房价已经连续创出新高，新房价格已经连续19个月环比上涨。根据中指院数据，截至2023年8月 ，成都商品住宅成交面积1373万平方米，与去年同期基本持平，销供比1.1，出清周期12.2个月，库存平稳。

不过，成都放松限购并不意外。成都楼市开局成绩亮眼的背后，是一系列的楼市政策的松绑。2022年，成都对楼市政策的调整几乎贯穿全年，包括人才购房、公积金提取、自有住房出租购房资格、多孩购房资格、父母投靠落户购房资格、二手房带押过户等。

但今年以来，政策效应逐渐减弱。进入6月份，成都楼市开启了下行通道，8月份的成交面积，更是环比下降了20.2%。

对楼市的危机感不是成都独有的。

9月4日晚间，沈阳明确取消明确取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定。由此，沈阳成为全国范围内首个全面取消住房限购政策的省会城市。而在此之前，据中指研究院统计，沈阳二手房价环比已经连续24个月下跌；截至8月末，沈阳可售面积仍处高位，出清周期超过20个月。

9月20日，广州多区放开住房限购，成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。这背后是广州新房市场交易连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。克而瑞统计的广州新盘去化率8月份只有9%。

实际上，在全国房地产市场承压的大环境下，很难有能“独善其身的优等生”。国家统计局数据，1~8月份，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大，其中，商品房销售面积在去年同期下跌23.0%的情况下，今年再次下降7.1%。同时，8月房价上涨城市数量继续减少，一二线城市二手房价降幅扩大。

调整限购政策效果分化

从目前的数据来看，尽管15个省会城市调整限购的原因大体一致，但政策出台后的效果却不尽相同。

诸葛找房数据显示，从9月份来看，截至9月24日，武汉新房成交环比下降13.8%，合肥下降24%，郑州、福州则超下降40%。而与武汉同日放开限购的西安环比上涨了41.6%、济南与广州分别上涨19.5%、20.1%，长沙更是高达90.9%。

具体来看，9月19日，武汉全面取消限购，但该周（9月18日-9月24日）新建商品房住宅成交较此前一周环比下降了5.11%，而该项数据已连续4周下跌，新政的落地未能拉住走低的成交量。而9月20日，广州限购政策优化，当周的商品住宅销售套数则环比上涨了23.5%。

数据来源：各地房管局，诸葛数据研究中心整理

“放松限购政策对楼市的拉动有可能是脉冲式的。”9月27日，上海中原地产市场分析师卢文曦告诉时代财经，鉴于目前房地产市场的大环境，“房价持续上涨”的信仰已被打破，市场对未来房价的预期普遍比较平稳。因此，短期内，政策可能是出于一个维稳的目标。

实际上，自7月24日政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”以来，从中央到地方，房地产利好政策密集出台。

不过，从数据上来看，尽管宽松的利好政策为部分城市的房地产市场带来了可观的增长，但房地产市场的总体形势未在短期内得到根本改变。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月（截至24日）重点20城新建商品住宅成交71463套，虽环比上涨4.5%，但同比下降14.4%。此外，根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，重点20城近4周的情绪指数依次为-0.83、-0.82、-0.83、-0.81，第39周小幅上升0.02，仍处于低迷区间。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，整体来看，本轮新政发力较为缓慢，新房、二手房成交效果温和，“金九”整体成色不及预期，且新政对市场整体情绪的提振后劲不足，情绪修复呈缓慢曲折特征。

不过，易居研究院研究总监严跃进对此持有不同看法。严跃进认为，部分地区的楼市在众多利好政策下，“金9”仍出现环比下降，可能是因为8月份的利好政策带动了楼市的超涨幅，“下降只是暂时的，无需上升到整体房地产市场。”

严跃进向时代财经表示，未来还可进一步推动限购政策的放开，此外，目前普通住宅的标准存在不适应当前社会发展的情况，未来也可以酌情调整。

对于未来，卢文曦则认为，房地产市场的真正反弹，可能需要等待经济大环境，房地产市场自身的修复。