乐居财经 李礼 9月15日，浙商证券发布浙江未来社区分析。

1、未来社区来龙去脉

　　1）启动时间及进展：2019年3月20日，浙江省政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，标志着浙江省未来社区建设试点工作全面启动。截至2023年8月底，浙江省已先后公布七批创建名单，项目数量达1270个，浙江省计划2025年创建1500个未来社区。

　　2）改造方式：未来社区创建类型主要为整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类，强调“三化九场景”的建设。旧改与未来社区在改造范围及改造内容上均较为相似。同时政府鼓励城镇老旧小区与未来社区一体化改造建设。

　　3）资金平衡方式：政府相关部门多次出台相关政策用以支持未来社区的资金平衡，我们将相关方式总结为以下4项：①土地带方案出让；②三化九场景中部分业态政府进行补助，包括部分业态回购；③容积率可突破；④融资政策支持。

　　2、典型案例

　　1）杭州七彩未来社区：首个实现了“三化九场景”中部分场景运营的项目，C地块“带方案”出让要求既定建筑设计方案、社区建设运营特别约定协议等相关要求和约定进行开发建设和运营管理。

　　2）丽水莲都灵山社区：浙江省首宗“带方案”整体公开出让的未来社区，《履约监管协议内容》明确回购费用及后续运营要求。

　　3、未来社区受益产业链

　　未来社区项目与传统房地产项目及城市更新项目相比，更加注重设计规划、场景打造及后期运营。设计院、工程机械、建筑材料、商业运营及物业服务等板块均有望受益。长期来看，房企开发商亦能受益于未来社区不断推荐带来的片区价值提高。

　　4、投资建议

　　未来社区模式为房企提供“转移战场”可能性，资金实力强、具备资产运营能力、区域深耕的房企具备受益潜力。我们看好，①深耕浙江，有望受益于区域价值提升的房企：滨江集团；②代建标杆，可参与安置房代建等业务，有望受益于未来社区规模扩张：绿城管理控股。

　　5、风险提示：

　　1）房地产市场修复不及预期；2）各地政策出台速度及力度不及预期。

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