2023年上半年的房地产行业，尚未走出深度调整期。但在诸多挑战下，财务稳健、严格把控品质、市场信誉极佳的中国金茂，却实现了“逆风翻盘”。

8月29日，中国金茂发布2023中期业绩报告，并在香港召开业绩发布会，中国金茂董事长张增根、总裁陶天海、高级副总裁宋镠毅、首席财务官乔晓洁等共同出席发布会。

2023上半年，中国金茂签约销售额860亿，同比增23%，排名第11位，稳列行业第一梯队；回款 909亿，回款率106%，创历史新高。同时，中国金茂进一步坚持高品质定位，二级项目平均签约单价约2万/平米。

不仅如此，中国金茂的经营性业务更是整体迎来明显复苏。上半年内，其物业开发、商务租赁与零售商业运营板块，继续保持良好的运营态势。

将时间轴拉长，从2015年宣布转型城市运营商以来，中国金茂的销售金额从近300亿元跨越至2022年的1550亿元，以不可忽视的增长速度，跻身行业头部阵营。

而这份得之不易的成绩背后，既离不开金茂在行业转型期内的持续探索，更是得益于其多年扎下的根基。

01，坚持高品质定位，发挥战略优势

房地产市场持续低位运行，购房人的买房计划变得更加谨慎。面对生存还是淘汰的残酷现实,各家房地产企业都使出了浑身解数，只为在市场竞争中占有一席之地。 而在这方面，中国金茂早已提前进行了战略方面的精准布局。

管理层在此次业绩会上表示，中国金茂88%的签约额由一二线核心城市项目贡献。其中，多个明星项目表现亮眼。譬如，多个项目上半年单盘签约超20亿，并有多个首开或加推项目单日去化率超80%。

从中报数据来看， 2023年上半年，中国金茂继续坚持深耕一二线城市，进一步发挥布局优势。其中，在北京、上海和青岛，中国金茂创下单城超50亿的签约销售业绩。在北京的半年签约更是高达139.1亿元。

而中国金茂能够吸引购房者的关键，还在于产品品质。一直以来，中国金茂在高端改善住宅产品上不断升级迭代，在产品打造上精益求精，成为销售市场备受认可的金字招牌。

而在今年错综复杂的形势下，中国金茂在继续保持和增加精品的基础上，进一步优化了举措。中国金茂高级副总裁宋镠毅表示：“公司今年重点在产品方面采取一些提升迭代措施，我们计划对金茂府进行产品升级，打造金茂府3.0，通过产品实现溢价，维持比较好的客户口碑，带动整体公司销售。”

具体到产品上，今年以来，金茂在产品品质尤其在绿色科技人居领域方面，对项目做了一次全维度的提升。通过对科技系统的优化升级，对户型、立面、精装、园林等产品的提升，对会所设施的高标准打造，金茂全面推动了府系产品的升级。

不过，在市场依旧动荡的时期，任何一家房企都必须坚持“稳”字当先。在投资布局上，金茂依旧延续了过往稳扎稳打的作风，继续聚焦在15个左右的核心一二线城市以及一些具有比较优势的城市，同时，坚持审慎投资。

数据显示，截止到今年6月底，中国金茂二级可售货值基本上还足够2.5年的去化。

而通过上述这些“提质增效”的策略，金茂在经历行业大洗牌之后的竞争优势，愈发显著。上半年，金茂累计回款909亿元，回款率106%，创下历史新高；保持“三道红线”全绿档，延续了稳健安全的发展态势。

不仅如此，在财务管理上，上半年中国金茂债务结构也得到了进一步优化。截至6月底，其一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8%；外币债务占比30%，较去年底下降7%。

02，走差异化路线，赢得竞争先机

一个不可忽略的事实是，未来随着新房市场规模增长动能减弱，房地产的竞争，不再仅仅是规模之争，而是比拼运营、产业、效率等方面的综合考验。

当前环境下， 行业龙头房企优势将更加明显，追赶者实现超越的难度巨大，要想保持行业第一梯队，差异化竞争战略是唯一选择。

于金茂而言，其早于2015年便提出了“城市运营商”概念，提前在房地产开发业务之外，实现了存量业务的超前布局。而站在当下的市场环境下，管理层又再次重申了“双轮两翼”战略（以地产开发与持有为双轮，以科技与服务构成两翼）下，差异化竞争的重要性。

在中国金茂的“双轮”与“两翼”关系中，“双轮”是公司发展的基础和优势所在，“两翼”是助推公司发展的全新动力。短期而言，“双轮”为核心，同时借助“两翼”，推动公司主营业务更快、更好的发展;长期来看，随着业务的日益成熟，“两翼”将逐渐成长成为公司发展新的引擎。

而在投资策略上，金茂也在通过调节资产结构，更好地应对行业波动。陶天海表示：“在继续坚持适度规模的前提之下，公司将更关注效率，提升我们的盈利能力”。

中报数据上来看，中国金茂零售商业板块的商业收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%；酒店经营板块，酒店收入和经营毛利较去年同期分别增长109%和212%，均较2019年同期超出10%，且已超过疫情前水平。

基于对行业形势变化的判断，陶天海在业绩会上透露：“公司今后城市运营的一个重要方向，是增加一些核心城市综合体的获取，尤其是既适合优质持有，又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。”

秉持高质量发展战略，金茂始终锚定市场需求，在城市多业态的服务能力上不断提升。在确保现金流安全的情况下，金茂围绕“盘活存量、做优增量”，夯实管理根基。通过增强核心业态运营优势，释放企业更高价值。

在物业服务方面，金茂服务中期业绩显示，上半年管理规模快速扩张，在管面积同比提升56%，营业收入同比提升23%；同时客户满意度水平保持90分位，继续居于行业第一梯队。

在良好口碑加持下，金茂服务积极进行市场外拓，截至上半年，整体在管面积约一半来自外部第三方。　　管理层在发布会上表示，金茂服务相信社区增值服务将成为公司持续的盈利增长来源。

不仅如此，中国金茂还以智慧科技为引领、绿色健康为特色，展开向科技驱动的创新型企业发展的全面探索。陶天海表示：“我们把赛道集中到建筑科技领域，重点是健康人居、减震降噪和智慧物联，所以希望把这个业务培养成中国金茂未来一个重要组成部分。”

通过在“绿色健康、智慧科技”的上的持续探索，中国金茂积极构建其核心技术能力。截至6月，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业，上半年新申请专利62项，完成发明申请26项。

“双轮两翼”的战略，让中国金茂走出了一条差异化、高质量的发展之路，由此获得了市场的长期看好，在行业展望普遍负面的环境下，标普、穆迪和惠誉继续对金茂维持国际评级投资级以及稳定展望不变。

张增根在业绩会上提到，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，中国金茂以城市运营商为战略定位，在稳健提升“地产开发+持有运营”双轮业务的同时，也在“服务+科技”的两翼赛道中积极拓展，力争形成差异化竞争优势，并打造成业绩增长的第二曲线。