上周末，包括京沪在内的各地，都出台了认房不认贷政策。从政策发布后的成交量来看，北京上海开始走高，广深平淡，成交量和新政前持平。
根据“证券时报”的报道，北京新政后第一个周末成交量虽有上涨，但反弹力度弱于年初2~3月的反弹。
从路边社拿到的绿中介成交数据，结论也是一样，不及年初的那轮反弹。不过一个周末的数据可能有偏差，我们可以再跟踪下这周末的数据。
股票市场，房地产板块上周四大跌，上周五表现平淡，今天表现明显弱于大盘，在大盘上涨1个多点的情况下，龙头万科保利今天却收跌。似乎资本市场并不看好。
从这个市场反馈看，新政对楼市的拉动作用，应该只适用北京上海。全国大盘下跌趋势依然不改。由于北京在一线城市中限购最严，泡沫最小，所以我们重点分析下北京，房价后续会怎么走？
更进一步的，如果政策继续加码，甚至彻底打开限购，北京可以虹吸其他二三线城市，走出独立行情吗？
一）北京的人口流出阴影
如果有人问，这两年全国普跌的背景下，表现最好的房地产市场是哪里？
那一定是成都。
如果我们进一步问，为什么成都的表现会最好？
因为近五年成都增量人口是全国第一，大概新增了500万人。创造了大量的需求。
那成都为什么可以新增500万人呢？
是因为成都的城市基本面最好吗？
不是！
是因为性价比最高！
在2015-2016年的那轮全国房价大涨中，成都几乎是最后才被轮动到的，可当轮到成都时，全国性的限购限价就已经来了。于是成都新房被限死在上涨前的每平米1.1万。
也就是说，在2016年之后，你只有去成都，买房才有可能买到2016大涨之前的价格（虽然要摇号）。也就是被限死的11000元/平米。于是大量年轻人开始涌入成都安家落户。
所以，决定人口流向的，不只是城市基本面，更重要的，是性价比。比如从城市基本面看，上海当然优于杭州，但考虑到两城的房价差距，杭州则以更优的性价比在2016年之后获得了远超上海的人口增量。
更进一步，假设我们考虑两个城市A和B，如果A有更高性价比，那么年轻人会涌入A城，但这样会增加A的住房需求，推动房价上涨，于是A的性价比变低，直到和B城趋同。
也就是说，短期看，A城和B城的性价比可能有差异，但长期看，市场的力量，会推动A城和B城的性价比趋于一致。
那我要说的是什么呢？
那就是，短期看，成交和价格被情绪影响，各城可能走出差异化行情，但长期看，没有任何一个城市可以走出独立行情，任何一个城市的房价，一定是被全国的房价大盘所决定的。
这个规律，上面当然也是心知肚明的。所以，也被巧妙地用在了人口控制上。比如，2015之后京沪提出了人口不再增长的目标，那么，只要让自己城市的性价比低于二线城市，就能控制住增量，让人口流入二线城市。
比如，北京去年的住宅用地供地规模，只有武汉的25%，考虑到武汉更少的人口，我们可以算出武汉的人均商品房供地面积，大约是北京的7倍左右。这样，就使得北京的年轻人买房或改善，会承受更卷和更多的痛苦。受不了的人离开，于是得以实现人口控制。
所以，相对二线城市，北京由于减少了宅地供应，从供需关系的角度，使得房价在高位维持，以达到人口控制的目的。
从实际数据看，北京常住人口，已经连续六年小幅下降。
北京很多地方的房价至今都没能超过2017高点，和人口减少也不无关系。
回到这次的政策，假设这次北京能依靠本地存量居民加杠杆来走出独立行情，或者说即便只是横盘，但由于二线城市依然在下行趋势中，所以房价差距会被进一步拉大，年轻人也必将加速离开北京。使得刚需盘的接盘力量进一步削弱，对房价形成下行牵制。长期看，房价依然会回归全国大盘。
不过，如果这里真的能形成这一个小波动，可能会是某些中产的绝佳套利机会。
这个我们先按下不表，先看看认房不认贷背后的真义到底是什么？
二）软着陆目的之下的债务转移
认房不认贷，政策影响的是哪类人群？
穷人，或者说只有一套刚需房并且要改善的中产。提高他们加杠杆的上限。
为什么要让他们加杠杆去增加负债呢？
为了房地产软着陆！
大家知道开发商现在的债务很重，如果破产了，债务就要被强制出清，最后受损失的，是出资方，是银行。而银行如果受到牵连，就会影响到社会的方方面面。
所以开发商要实现债务的良性出清，那就只有一个办法，就是把债务转移出去。如果能找到债务的接盘侠，让接盘侠用未来几十年的劳动来归还债务，就能实现这些债务的软着陆。不影响到银行和其他人。
目前开发商债务转移的对象，有两个。一个，是A股的股民，另一个，就是购房人。
一方面，政策取消了限制，让开放商可以通过增发股份去换股民的钱。但股民也不傻，是否真的能融到钱，也是另说。
另一方面，通过认房不认贷提高一部分购房人的贷款上限，让他们多贷款，以承接来自开发商的债务。
所以，看起来开发商在新政后搞什么取消优惠，涨价什么的，但其实都是营销套路，最重要的，是马上把房子卖出去，回收现金流以降杠杆归还债务。
在当前的楼市行情对决中，购房人是楼市多头力量，在加杠杆，负债以增加社会的货币总量，开发商则是楼市空头力量，在降杠杆，还债以降低社会的货币总量。房价的涨跌，取决于多头和空头的对决。
这其中，还有一个变数，就是炒房客的态度，他们会是空头力量，还是多头力量？
三）炒房客的纠结
先说结论，炒房客，大概率是空头力量。
这是因为，在近几年货币贬值的预期下，他们大多已经高负债且满仓。
而只有持币待购的，才是多头力量。满仓不买的，不是多头。
从这个意义上，盼涨的，是潜在的楼市卖盘力量，而盼跌的，才是潜在的楼市买盘力量。
那么，还有一个问题，在当下，炒房客还会继续增加债务买进吗？这取决于债务是否还会持续贬值。
债务的贬值确定性取决于货币总量增速的确定性，而货币总量增速确定性又取决于GDP增速的确定性。
因为GDP的增速，决定了货币增速的下限。
用通俗的话说，就是GDP高增长，货币一定是高增长。但GDP低增长，则货币大概率低增长，但也有遇到突发危机（战争，疫情等）而高增长的可能性，但经济低增货币高增会导致汇率贬值。所以这种行为会被汇率制约，在人民币国际化的大方向下，我认为汇率稳定不会被轻易放弃。
而最新的GDP增速，已经跌到了近30年的谷底（二季度两年复合增速3.3%）。
所以大家关心的问题在于，后面的几个季度，是会继续下滑，还是会复苏？
我不知道答案，所以只能跟踪数据。相信大家也跟我一样。
但我们在股市上的操作方法，是一旦发现业绩增速下滑，立马斩立决，进行清仓操作。正如我在星球里分享的，2021年2月财报阿里第一次增速下滑，届时股价250美元。我们需要立即清仓阿里股票。但也有可能下一季度发现增速又涨回来了，那大不了再把仓位买回来。但增速下滑的清仓操作，保住了你的财富不会遭受毁灭性打击。
所谓君子不立危墙之下。
回到楼市，楼市的问题在于，交易流程慢且交易手续费极其高昂，所以很难做出减仓再买回的操作，只能慎重。
根据投资的第一刚需是避险的原则，如果你有很重的债务，并且经济持续不见好转，建议可以趁这波情绪热点，先把债务部分转出去。
回到炒房客的话题，我认为在失去债务贬值确定性的情况下，他们不太敢继续增加负债买入。除非他们不知道自己在冒险。
这么看来，似乎当前的楼市做多力量，只剩下中产的购房者，他们又是怎么想的呢？
四）房价重压下的普通中产
上周末有个支付宝的前同事找到我，说认房不认贷出来，是不是卖出机会来了。
说是卖出上海房产后，可能考虑离开上海。从最近上海猛增的挂牌量，也许这么想的人不在少数。
而我另外一个在北京的粉丝朋友，也在咨询我放弃北京户口搬家到二线城市的问题。她也是阿里的同学。
毕竟搬家到二线城市，北京一套房子可以换二线好几套，债务问题没有了，还能有房子收租。生活质量大为改善。
我的建议当然是在北京和二线城市价差最大的时候进行置换。二线目前下行，所以北京只要能做到横盘，价差就在持续拉大。
从我和他们的对话中，我深深的感受到，大家过的真的是太苦了，辛苦读书那么多年，又在大公司被KPI压着996努力工作，因为买不起大房子连孩子也不敢多生一个，忍受这些的代价，是为了未来能有更美好的生活的。而不是要舍不得吃穿背着巨额房贷和月供过一辈子的。
现在出生人口腰斩，虽然很多“专家”说长期看空，可短期需求还不至于立刻反映到房地产市场来。
但是对于我们老百姓而言，如果20多年后的房子注定不值钱，那么花费一生的辛苦去努力的供房贷，究竟又有什么意义？
就像我那个支付宝前同事说的，他已经不在乎什么上海房子升不升值了。他就是希望工作可以不用996，也没有贷款压力，可以躺平，可以像欧洲人那样经常去海边度假。只要不像现在生活得这么苦。
既然现在上海还能卖得出价格，换仓去二线城市还可以兑换这样的生活，他就不想再等了，万一上海房价下跌把这个美好生活跌没了，可能就更加难以接受了。
当然，这只是我身边的例子。当然肯定也会有崇尚奋斗的有为青年。只是疫情三年过后，特别是去年底很多人经历了和老人的生死离别，使得一部分人的消费和生活观念变了。他们更加注重生活本身的质量，而不是为了那个虚无缥缈的保值增值去逼迫自己996加班了。
