文｜邓浩志

最近，各地方开始推行住房的“以旧换新”，是全新的爆炸性的政策。房子可以“以旧换新”已经说了十几年，但以往全部都是噱头而已。宣传“以旧换新”的主体基本都是房地产企业。本质上只是购房者将准备出售的旧房子，交给第三方进行寄卖而已。是否能卖出？以多少价格卖出？并没有刚性约束。以往的“以旧换新”基本没有什么实际效果，只是博眼球的宣传手段而已。而这次则完全不同。

4月2日，江苏省海安市商品房“以旧换新”政策正式落地，首批15位业主成功实现房屋置换。据了解，海安实施“以旧换新”政策在城区核心区内组织实施。今年计划实施“以旧换新”100套。截至目前，活动累计报名超过400组。根据规定，回收后的房源，将由专门成立的资产管理公司负责运营，可用于出租、出售或作为融资工具。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。

近期，全国多地陆续开展以旧换新试点。比如河南省郑州市房管局等多部门联合印发了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》(下称方案)，方案提出，2024年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”。其中，通过郑州城市发展集团有限公司(下称郑州城发集团)收购，在方案试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。方案还提出，凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。据郑州市房管局数据，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套。这也就意味着，若郑州市今年二手住房成交量维持在2023年的水平，二手房“以旧换新”的目标规模约占全年成交量的1/10。

“以旧换新“”政策能否拉动房地产市场复苏？我认为肯定可以起到积极推动的作用。

首先，当前房地产市场已经进入以改善型为主导的市场。这个市场最大的特征是已有房客户，想更换舒适程度更高的新房子。这里就存在大量卖旧，就买新的需求。整个市场规模很大。

其次，由于最近两年楼市不景，尤其是二手房源挂牌量大增，销售速度放缓，导致很多需要卖一买一的客户都因为旧房子卖不动，而无法更换新房子。继而拉低了新房的销售。而上述“以旧换新”政策正好解决了这个痛点。所以肯定会受市场的欢迎，也可以起到刺激新房销售，盘活二手房市场的效果。

但要注意的是，这次地方政府主导的以旧换新，是政府下属资管部门实实在在把旧房子收掉，并支付给客户相应的款项。至于买回来的房子是否能出租？是否能销售？以什么价格销售？等问题这都存在不确定性。这也将意味着相关风险由将政府下属企业承担。这既存在后续出售，出租不确定的风险。也存在着评估价格不准确，后续房价继续下跌导致的国有资产流失的风险。所以可以说这一次的以旧换新购房政策，地方政府真的拿出了诚意，但也冒了较大的风险。