新城华苑现场销控图。
一季度深圳楼市画上了漂亮的句号！
三月份深圳楼市的成交数据再次让市场为之振奋。据深房中协统计，2024年3月，深圳二手房录得量时隔3年再次突破5000套，全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，已升破5000套行业“荣枯线”的标准。
“深圳年前限购政策显效，成为本轮小阳春的主力。”诸葛数据研究中心数据监测显示，3月重点14城二手房成交量同比“全跌”，但从年内累计同比看，深圳是今年“小阳春”成交唯一上升的城市。
深圳新房也在3月环比上月实现了成交量的翻倍。2024年3月，深圳新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。3月最后的一个周末，深圳更有6个新盘齐开，创造了大约80亿元的销售额。
周末连夜签单，热销盘一个接一个……二手房新房交易量齐涨，深圳楼市“小阳春”的到来更显货真价实。但在业内看来，二季度走势仍不太明朗，尤其是，政策利好能否可持续为交易量带来动能仍存在较大的不确定性。
二手市场
网签突破“荣枯线”
有中介称全员开单
刚刚过去的3月，是深圳二手楼市不断刷新历史纪录，创新高的一个月。
龙年春节后首周，深圳二手房周网签量以951套的高位区间开局，随后连续4周的单周网签量均超1000套，且持续上涨，不断刷新2022年以来的单周新高。
深圳乐有家门店的单周成交数据也节节上升，实现5连涨，不断刷新2021年3月以来的单周成交最高值，预计3月全市中介门店的实际成交量超6000套。
过户方面，3月全市二手住宅过户3840套，环比2月上涨115%，对比1月上涨11%。乐有家研究中心认为，3月网签单将在4-5月陆续反映在过户数据上，预计4月二手房过户量仍将有不错的表现。
网签走在过户前，更能及时反映真实的市场动向。深房中协显示，3月深圳全市二手房网签（即合同录得量）达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。这也是时隔3年，月度网签量再次破5000套，上一次是2021年2月5272套。
在深圳楼市，“5000套荣枯线”是一个非正式的指标，通常是业内用来大致判断房地产市场是否处于繁荣状态的标准。简单来说，如果房地产市场在一定时期内（如一个月）的成交量超过5000套，那么通常认为该地区的楼市处于较为繁荣的状态，这意味着，3月深圳二手楼市已满足进入增长期的指标。
市场的热度更能反映数据的变化。3月结束的第一天，罗湖中介小谢在朋友圈发布自己上月的成绩：“单月开了3单，团队全员都有开单。”而在全年，包括小谢的门店在内的多家深圳中介门店，都曾经历过一个月无人开单的情况。
“这个月咨询的客户明显变多了。”在走访中，有地产中介向湾财社记者表示，以前有些客户明显就是来简单问下价格，但现在很多客户明显是带着诚意来买房的，一方面是因为政策利好刺激，另外也是怕再等下去错过现在的价格。
价格下探
挂牌量仍处在高位
降价跑量或将持续
“可以看出，3月份的市场在此前政策利好的推动下确实有所提振，但也与当前大部分业主主动让价，通过‘以价换量’的方式，促成了交易量的提升有关。”深房中协指出，深圳3月份二手房市场成绩不俗，但从实际市场走访与协会部分会员机构反馈得知，3月份二手房交易中成交价格低于参考价成交的占比同比去年3月份有较明显的提升。
这意味着，当前市场上购房者最关注的仍然是价格较低的“笋盘”，本轮楼市回暖率先去化的也是该类型的房源。
乐有家研究中心统计了3月二手房成交数据，显示其中81.4%的成交价低于参考价，该占比在过去1年里持续上涨；成交量走高，但房价仍维持小幅下跌趋势，3月底二手房挂牌价为7.06万元/㎡，环比下跌1.1%，近12个月里累计跌幅达到8%。
“不敢用太高的杠杆，有失业焦虑。”在谈及近期买房计划时，购房者小马表示，前两年看房时只看首付能不能够上，因为房价预期上涨的趋势会覆盖掉利息成本；而现在看房则开始考虑房贷支出的压力，另外买完房后家庭账户最好有剩余，不会再考虑用六个钱包去买一套房。
买家开始关注低价房源，卖家“以价换量”的现象也在增多。在深圳中原监测的84个片区中，3月挂牌价格出现下滑的片区共有46个，占比54.8%，占比较上月有所降低。其中，挂牌价降幅最高的片区为南山-红树湾片区，片区挂牌价16.1万元/㎡，同比降低8.8%。
对于未来价格走势，乐有家研究中心认为，虽然“小阳春”到来，但房源报价持续下调，说明业主心态较理性，未现“反价潮”。预计4月挂牌价将进入6字头。
“当前政策环境宽松，国常会提出有效激发潜在需求，热点城市限制性政策松动，后续房地产政策将会进一步优化。”诸葛找房数据研究中心指出，预计4月成交规模将会继续稳步释放，但当前二手房挂牌量仍处在高位，房屋竞争压力大，二手房降价跑量仍将持续。
新房热销
多个项目开启选房
有的选到次日凌晨
深圳楼市的火热同样传导到了新房方面。
深房中协数据显示，2024年3月，深圳新房共成交2816套，环比增长184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。
3月的最后一个周末，深圳6个项目选房。据公开信息，单是其中4个项目便创造了大约80亿元的销售额。
3月30日，深铁前海时代·尊府、万丰海岸城·瀚府2期、中洲湾·迎海II以及光明绿城桂语兰庭选房。据项目公开信息显示，深铁前海时代·尊府推出344套住宅，开盘前共509批客登记，开盘当天卖了282套房，去化约82%，销售金额27.39亿元；宝安万丰海岸城·瀚府2期推出129套住宅，开盘当天卖出约90套房，销售额粗略估算大约6亿元；福田中洲湾·迎海II推出560套住宅，开盘当天卖了约27.1亿元，大概卖了约五成。
3月31日，位于蛇口赤湾的金众云山海以及龙岗的博文雅苑开盘，其中，金众云山海公馆开盘当天卖出约19.3亿元。
值得一提的是，3月30日，深圳可售型人才房新城华苑（第三期）集中安排1693户选房，最终选到翌日凌晨才结束，选房现场的火爆程度超乎预期。据网友传出的现场销控图来计算，常规房源495套最后的去化率99.2%，几近日光。
美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，商品住宅6盘齐开，每个项目均取得不错的成绩，继上海豪宅盘出现“日光”之后，内地主要城市改善型项目也纷纷传来捷报，四月份改善型项目有望迎来一轮热销。
但开发商积极入市的另一方面，随着供应量的加大，也助推了新房去化周期的加长。
乐有家研究中心数据显示，3月新增一手住宅预售量达9456套，环比上涨392%；预售面积88.2万㎡，环比上涨352%。供应量大幅度增加，去化压力也有所上涨。截至3月31日，深圳一手住宅库存面积539万㎡，去化周期达到25个月。
未来趋势
市场信心与预期修复
对市场回暖至关重要
市场普遍认为，深圳楼市3月的回暖态势和频繁出台的政策利好有关。春节前深圳放松限购政策，新增大量需求，随后房贷利率降至历史新低的消息再次吸引了一波购买力；3月的最后一周，深圳同一个机构买卖双方成交后网签“握手”不需要再等5天，这一措施被认为能加快二手房的交易节奏……
从政策走向分析，深房中协认为，在当前市场筑底修复的过程中，市场内生动能仍存在不确定性。因此，及时的政策托底保障，对于市场信心与预期的修复尤为关键。
IPG首席经济学家柏文喜强调，楼市的回暖与宏观经济运行基本面密切相关，需要宏观经济的复苏作为支撑。同时，他指出楼市是一个“买涨不买落”的市场，市场预期和信心的修复对市场回暖至关重要。
对于现在是不是购房的好时机，柏文喜认为，在房贷降息和各地争相刺激楼市的情况下，刚需和改善型需求人群确实迎来了较为合适的窗口期。但他同时指出，想要等待房价大幅调整再出手的可能性不大，因为政策层面和相关业界并不希望看到楼市大跌。
湾财社记者注意到，据深圳中原研究中心统计，深圳4月还有9个楼盘计划入市。其中龙华有3个项目，光明有2个项目，罗湖、宝安、龙岗、盐田各有1个项目。
