万元月薪打工人 正在让万亿地产巨轮掉头

时事新闻2024-03-30 01:01:29无忧百科

万元月薪打工人 正在让万亿地产巨轮掉头

出品|凤凰网风财讯fengcaixun作者 |王婷婷

精力充沛的郁亮,早上9点半准时坐在了长桌中间的位置。虽然发言不算多,但长达两个多小时的业绩推介会上,他始终聚精会神地听着大家的问答。

谁能想到,此时的郁亮已经快59岁,没几年就能聊聊退休话题了;谁又能想到,郁亮拿了很多年千万年薪,在此时“工资条”却突然像体重一样大缩水了——

3月28日晚万科披露的2023年度业绩系列报告中提出,郁亮、祝九胜等高管自愿降薪至税前1万,并且放弃年度奖金。



一下子化身“万元月薪打工人”,郁亮似乎不甚在意。他在意的是大家更关心的几个话题:

取消了持续31年的分红、计划减债1000亿元,万科到底想干什么?

近期利空利好消息交错下的万科真实状况如何?

这一次要素颇多的业绩发布会,给出了直白的回答。

还债如闯关 万科体质未衰

不能过度吹捧,也不必过分看空,万科的真实状况可以说是“守城闯关”,但未到“破釜沉舟”。

年报显示,2023年万科总资产1.5万亿,实现营业收入4657.4亿元,归属于上市公司股东的净利润121.6亿元,就净利规模而言,依然在A股地产股中稳居前沿。2023年万科实现销售金额3761亿元,也保持行业第二的位置,甚至在普遍下滑的行情中,万科的同比降幅明显低于百强房企全年降幅。

与此同时,万科仍实现了正向的现金流,截至2023年底,已连续15年经营性现金流为正,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续5年下降。

客观而言,万科的基本面并未发生重大变化,波幅在行情之内,且相较行业稳定。

也是由此,祝九胜有信心,“债务的关,万科能闯过去!”

其坦言,近期的“关卡”主要有两个,其一是评级下调,其二在债务临期。

但评级下调对万科没有根本性的影响,因为公司和银行、险资的合作依旧,银行作为“同盟军”对万科获取优质项目和资产提供着支持;险资与万科“经营服务业务”有长期债券投资方面的合作空间。同时,公司融资状态正常,仍有新的融资渠道和方式,能对不同月份的到期债务做不同应对。

所以,万科虽然存在压力,但都不是压倒性的。

面临三大“剪刀差” 万科跨越转型大山

除了闯关,万科还在奋力跨越“三座大山”,即公司转型面临的“三个剪刀差”挑战。

据介绍,万科在2023年确保近29万套新房高质量交付,这意味着工程支出量巨大,但当前行业销售规模在下降,这便存在开发业务收支不平衡的“剪刀差”。

同时,万科的“融资模式”正从信用制转成项目制,即以前能实行总对总融资,现在融资是落到每个项目,需要一定适应时间。

而万科经营性业务增长要覆盖负债爬坡的状态,也需要时间。期间还会对企业管理和人才储备提出更高要求。

面对收支、时间、人才的“三大剪刀差”挑战,万科怎么办?

祝九胜表示,万科融资模式转变有1年-3年宽限期,同时政策打开了“融资协调白名单”、“经营性物业贷”等新窗口,融资仍有新抓手。

并且根据测算,如果销售规模出现1000亿的极速下降,可以用50亿经营性业务的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)去平衡,万科的经营性业务正在积极发展,预期良好。

加之万科测算过全国情况,人才储备是足够的。“我们有信心,能够克服三大困难、越过三座大山”祝九胜表示。

打破习惯,做足准备适应新周期

整体上,万科处于正常发展状态,有挑战也有安全线,有困难也有解法。远远没到底线程度,但万科却开始了“底线生存”。

尤其万科规划了高达1000亿元的有息负债压降,取消了连续开展了31年的分红计划,一度掀起市场热议。

郁亮直言,打破惯例的决定很艰难,也的确听到了不满和批评,但为了公司长期经营的确定性,站在底线思维之上,一些习惯不得不改变。

而这些改变,也是为了让万科做足适应新周期的准备。郁亮坦言,住建部领导在两会期间提醒,“房企要拼高质量、新科技、好服务”,这些也正是发展机遇所在。

例如近年万科一直强抓科技能力,尤其在低碳住宅、快建快搭等方面有诸多技术专利和应用突破,就是为现房时代、绿色时代到来时,保持先发优势做准备。

同时万科全力发展经营性业务,抓住服务市场的机会。年报显示,截至2023年末,万科的商业业务营收已增长至91.1亿元,共开业203个商业项目,建筑面积1158万平方米,一二线布局比例超过90%。万科物流业务实现营收41.8亿元,同比增长17.2%,其中冷链收入同比增长33.9%,冷链仓储规模保持全国第一。万科泊寓运营管理租赁住房23万间,累计服务客户超过80万人,客户满意度95%,全年出租率达96%,保持了业内领先的服务品质和运营效率。

伴随REITs扩容,万科还积极打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,推动资产和资金更高效良性运转。据悉,目前万科印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段、万纬物流REIT已于交易所正式发布、长租公寓REIT正积极申报,万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

在郁亮看来,尽管房地产行业已经不可能回到高点,但无论人均居住面积还是城市化进程,都预示着中国房地产前景依然广阔。伴随力度空前的支持政策落地,沿着“三大工程”等发展方向的指引,万科有信心在新周期继续成为一家好公司。

本文标签: 万科  郁亮  融资  险资  月薪  祝九胜  房地产行业  

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