21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

3月29日，万科举行线上业绩发布会。万科联席总裁祝九胜在回答公司债务结构等相应情况时表示，万科目前在手货币现金998亿元，短期债务是624亿元，倍数是1.6倍。今年第二季度，万科只有56亿元的公开债到期，不同月份有不同到期金额，也有新的融资渠道和方式，目前融资状态正常，万科可以做不同应对。

对于监管资金是否会对万科的偿债带来压力时，祝九胜表示，叠加开发业务的销售规模不断下降，工程支出目前还存在高支付出现了“剪刀差”，客观上有压力，但是能过关，这一关一定能闯得过去。

祝九胜提到，万科在融资上的挑战主要是三个：一是开发业务收支不平衡，二是银行融资转项目制，三是经营性业务融资挑战。跟前年对比，万科开发业务的销售规模在下降。

在银行融资转项目制方面，祝九胜谈到，万科过往90%的融资都是信用债，80%的融资是总部单一融资团队就能完成，所以过往的融资团队干得有声有色，卓有成效。“今天都要转项目制，要落到每一个项目，这对万科来说有适应过程，是个挑战。”

祝九胜举例称，过往可以一笔大额资金全数提款，但目前要转到项目贷款需要按工程进度才能提款，而由于万科过往借的信用贷还款就是大额还，转换到项目贷款上还会被封闭在监管账户上，总部的自由现金流就略显不足，原来的现金流储备会逐渐被消耗干净。

而在经营性业务布局方面，万科有接近4000亿元的已投部分，目前的EBITA或者NOI都没有达到银行利率的支出，这就形成经营性业务的收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。

针对这几重挑战的应对，祝九胜说，如果销售规模下滑，1000亿元的预售规模需要拿50亿元的经营性业务去平衡，经营业务就应该去花更多的时间和精力。

面对销售模式的转变，银行给了万科1-3年的宽限期逐渐转变，金融机构总对总的这扇窗被关上，同时也开了两扇窗：一是房地产融资协调机制，二是经营性业务贷款。

在房地产融资协调机制方面，万科目前有190亿元、30多个项目的白名单额度，万科通过这个模式可以拿到更多的开发贷；在经营性业务贷款方面，今年前3个月，万科新增大约100亿元。

祝九胜说，万科目前正在梳理资源、盘点资产、提供抵押品，目前万科的资源和资产是丰富的。“以前‘一个好汉三个帮’就能解决，今天转项目制的融资可能得‘一个好汉30个人帮’，背后300个人去做经营体系。好在万科的人才厚度很够，万科员工中有176人有三年以上的金融机构工作经验。”

祝九胜承认，模式转变的初期有点猛，但万科对自己有信心，更何况深圳国资对万科已经提供了几十亿元的资金，未来将达到百亿级的实质性自持，所以资金的缺口一定能被弥补。“我们左岸是客户和金融机构的支持，右岸是股东为代表的国资支持和政府支持，我们自身也在努力，一定能够克服三大困难，翻过三座大山。”

在谈到与金融机构的合作时，祝九胜则表示，万科长期以来跟银行的合作都基于良好的战略和长期的合作关系，万科白名单合作银行有8家，长名单合作银行有16家，长期合作的有26家银行，这些银行一直支持万科，与万科一起共同发展、共同来控制风险。“银行的支持态度是肯定的、力度也是足够的。”

在与险资合作方面，祝九胜则表示，万科与众多的保险公司有合作，险资支持我们的方式更多是以债权计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1+……”的形式进行，是否“+”的选择权有时候在险资，有时在万科，临近“+”的时候就会坐下来谈谈。“特别感谢各大保险公司长期对我们的支持，长期有耐心的资金让我们在经营性业务的经营上更从容、更有韧性。险资的支持让我们在转型的路上决心更高。”