完成境内外债务重组后，融创中国交出了2023年度财务业绩。

3月28日，融创中国在港交所公告称，2023年集团全年营收1542.3亿元，同比增长59.4%；公司拥有人应占亏损约为79.7亿元，同比减少约71.2%。期末有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元，现金余额约为246.2亿元。

这是融创上市以来第三次出现归母净亏损，2021年、2022年该集团亏损额分别为382.65亿元、276.69亿元，三年时间亏损规模约739.04亿元；与其他房企类似，亏损背后无外乎大额资产减值，数据显示，融创三年累计计提物业减值总额超850亿元。

而去年亏损明显收窄，则与其完成债务重组有关。去年，融创确认的其他收入及收益约为385.3亿元，其中便包括境外债重组收益约315.1亿元，促成了财报亏损数据收窄。

对公司未来发展，融创中国董事会主席孙宏斌表示，将坚定长期信心，保持足够耐心和定力，做长时间安排和准备，继续稳步推进保交楼、化解债务风险和资产盘活等各项工作，积极应对及有序解决问题，推进公司回到健康发展的轨道上。

利润指标何以改善？

在房企密集净亏的情况下，融创同样交出了一份亏损财报。但较上两年度数百亿的亏损规模相比，去年该集团亏损收窄至79.7亿元，这是如何发生的？

从收入端看，去年融创全年营收1542.3亿元，同比增长59.4%。其中，物业销售收入约1404亿元，同比增加91.1%；文旅城建设及运营收入约59.1亿元，同比增加3.8%；物业管理收入约66亿元，同比增加4.3%；其他业务收入12.5亿元，同比增加0.8%。

与此相对应，2023年融创的销售成本约1567.3亿元，同比增加约60.6%，主要由于物业交付面积增加所致。期末，融创的毛亏损约为25.0亿元，毛利率约为-1.6%。

在此之上，融创去年还收缩了经营费用，其中销售及市场推广成本同比减少约15.9%至48.7亿元；行政开支由2022年的69.8亿元减少至2023年的约54.9亿元。

但对其利润表影响更大的两个指标，一个是其他收入及收益，一个是其他开支及亏损。

2023年度，融创确认的其他收入及收益达到了385.3亿元，主要包括境外债重组收益约315.1亿元，出售附属公司、合营公司及联营公司收益约22.2亿元，向合营及联营公司等收取的资金占用费收入约15.2亿元及衍生金融工具公允价值变动收益约13.0亿元，较2022年增加约327.4亿元，主要来自境外债务的重组收益。

同期确认的其他开支及亏损约为250.7亿元，主要包括对长期资产计提减值拨备约123.8亿元，投资物业公允价值变动净损失约39.5亿元，出售附属公司、合营公司及联营公司亏损约32.8亿元，计提诉讼拨备约23.1亿元，按公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产公允价值变动净损失约14.3亿元及各类资产出售亏损约9.3亿元，较2022年增加约133.1亿元，主要由于计提长期资产减值拨备及投资物业公允价值变动净损失导致。

受此影响，融创去年的公司拥有人应占亏损，由2022年的约276.7亿元减少至79.7亿元。期末，融创负债指标也有所下降，借贷总额约2778.3亿元，较上年末减少约205.9亿元。

不过，对融创这份财报，核数师香港立信德豪会计师事务所表示，基于有关持续经营的多项不确定因素及可能产生的影响，不对综合财务报表作出任何意见。

而有关融创持续经营的不明朗因素包括，截至2023年末，融创流动和非流动借贷分别约为1,812.0亿元和966.3亿元，现金余额约为246.2亿元；截至报告日期，到期未偿付借贷本金约为1,167.1亿元，并导致借贷本金约435.5亿元可能被要求提前还款。

宏观层面，“自去年至今，中国内地房地产市场调整的时间及深度均超之前预期，整体销售持续低迷，融资端也尚未改善。”核数师表示，该集团销售企稳回暖及获得银行及贵集团贷款人提供的持续支持存在不确定性，可能对其持续经营的能力产生疑虑。

能否等到“柳暗花明”？

在主席报告中，孙宏斌对融创业绩和行业走势进行了阐述。

“2023年以来，房地产市场持续下行，政府持续调整优化房地产调控政策并密集推出支持性政策，稳定市场预期，致力于推动房地产市场稳定健康发展，构建房地产发展新模式。”他称。

此番行业环境下，融创主要做了三件事：债务重组、盘活资产、保交楼。

主席报告表示，2023年，融创对2022年完成整体展期的境内公司债，按约定完成两次兑付；与此同时，正式完成境外公开市场债务重组，减轻公司未来两年的偿债压力，超45亿美元降杠杆方案也优化了公司的资本结构，增厚了净资产。

项目贷款上，目前融创大部分项目层面贷款保持正常存续，对于部分由于市场下滑造成需要展期的融资，持续与金融机构沟通推动化解方案，同时推动存量融资成本的下降。

完成债务重组之余，去年融创继续和资产管理公司合作，为项目引入资金支持、盘活资产，2023年落地了上海董家渡、上海亚龙、武汉桃花源等项目，目前仍有若干项目在推进中。

与此同时，将保交楼作为运营的首要目标，申请保交楼专项借款、配套融资等资源。财报显示，2023年，融创在101个城市完成约31万户房屋交付任务，2024年融创将继续承接保交楼支持政策，争取完成超过20万户交付目标。

在业内看来，未来十年，中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右，发展仍有支撑，但需求结构已经发生变化，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革。

“对已出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼是两大棘手任务，填补资金缺口直接关系到企业存续，积极营销去库存，加强现金回笼仍迫在眉睫。在自救的同时，也要加快寻求政府或金融机构支持纾困落地，内外力结合推动企业恢复。”克而瑞称。

融创表示，由于房地产市场持续下行，调整深度和时间都超出预期，2024年将继续就债务问题和潜在债务压力和债权人沟通；深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活；密切跟进行业新的融资支持政策。

“2024年预计中央将采取更加积极的货币政策和财政政策稳定宏观经济发展，同时出台支持房地产行业健康发展的政策，虽然短期内行业仍面临较大压力和挑战，但相信在政策支持下，房地产市场长期供求将回归均衡、市场将逐步恢复稳定。”孙宏斌表示。

融创能否等到柳暗花明的一天，有赖行业环境变化、更看自身的资产质量和经营水准。截至2023年底，融创连同其合联营公司的总土地储备约1.54亿平方米，总土地储备货值约1.7万亿元，其中未售土地储备货值约1.23万亿元。经历连续三年计提各项减值后，融创目前有837.9亿元净资产、归母净资产约624.3亿元。