此前一直广受关注的北陵农场地块终于正式亮相，这也是皇姑区2024年首次有新地块亮相沈阳土地市场。而该地块的出让情况，也很有可能将影响沈阳今年的土地市场整体趋势。

会有别墅吗？新地块创容积率“新低”

这次皇姑首府新区共有北陵农场（一期）、鸭绿江北街西等2宗地块挂牌出让，挂牌交易时间为2024年4月16日（星期二）—2024年4月28日（星期日）14时。

值得关注的是，两宗地块的容积率都相对较低，鸭绿江北街西地块容积率为2.1，已经是近年来沈阳二环内出让的地块中，容积率较低的宗地了，但此前的“大红人”北陵农场（一期）地块容积率竟然只有1.6，实在是非常难得的低密地块了。

资料显示，2018年以来，首府新区板块内有多宗地块先后亮相，但集中在北二环附近的，只有6宗地块，分别是2019年万科摘牌的西窑钢材市场地块（一期）-1地块、西窑钢材市场地块（一期）-2地块、2020年金地竞得的西窑二期-1A地块、华润置地竞得的东窑地块，2021年旭辉竞得的西窑二期-1B地块，以及同年万科竞得的西窑二期-2地块。

这其中，容积率最低的，是万科竞得的西窑二期-2地块，为1.8，而这次亮相的北陵农场（一期）地块容积率仅为1.6，堪称创板块容积率“新低”，如果地块成交后，能够“挤”出联排别墅，也并非完全不可能。

当然，从当前的市场需求来看，是否合适做别墅，还是要专业的团队来做规划的，并非单纯可以从容积率来衡量的。只不过，这个低密的定位，总是会让人忍不住“想入非非”。

净地多年，静待花开

除了极低的容积率让人“想入非非”，其实北陵农场地块和鸭绿江北街西两宗地块早在多年前就曾被很多业内人士“惦记”，作为首府新区北部的“门面”，目前鸭绿江北街东部区域崭新的城市界面基本已经显露头角。

但西侧却一直没有新地块亮相，导致区域发展的整体界面未能完成更新。因此这两宗地块能否成功出让，出让后又由谁去建设，都将为未来区域的价值产生重要影响。

事实上，笔者此前也曾表示，目前看首府新区的教育、交通等规划均已一一兑现，但实际上，区域价值仍然远未达到巅峰。之所以这样说，主要是因为板块目前虽然已经有一所小学、一所中学已经开学，但从远期规划来看，板块内还有教育用地未曾开发。

尤其是鸭绿江北街西侧区域，不仅有这两宗住宅用地尚未开发，而且两宗地块的周边尚有大量储备用地待出让，未来，这些地块的开发建设，都将成为板块发展的重要基石。尤其是此前盛传可能落户皇姑区的山姆二店等商业配套，也极有可能落地首府新区。而这些尚未官宣的储备用地前景，才是首府新区的增值关键。

此前笔者也一直关注着首府新区的建设进程，也曾多次对该区域进行实探，根据此前勘地结果显示，两宗地块早已处于净地状态。这次地块成功亮相后，笔者对地块进行了再次实探，从结果来看，两宗地块的状态与过去相比变化不大，仅两侧围挡有了部分更新。

其中，两宗地块之间并未新建立围挡。根据公开资料和笔者实探结果来看，两宗地块是以东西并立的状态矗立于丹霞山路北侧，两宗地块之间未有围挡区分。事实上，这种布局，显然是一家“all in”更利于企业发挥。

而从目前周边房企的分布来看，显然万科、华润置地、金地、旭辉“四大金刚”是具有先发优势的，其中旭辉首府铂宸时代二期仍有产品在售，华润置地在皇姑区有另一宗地块待开发，而网传金地对皇姑区的另一宗地块倾慕已久，精力均集中在那里，因此四大房企中，只有万科在皇姑区深耕已久，目前在皇姑区可售货量也不多，可以说是拿地的“最佳人选”。

当然，综合沈阳其他头部房企的状态来看“存货紧张”的房企不占少数，这次如此优渥的新地块亮相，是否有其他房企打算入局首府新区，亦为未知。但可以确定的是，这两宗地块也是沈阳市场进入冷静期后，首府新区北部区域首次亮相的地块，这两宗地块究竟花落谁家，可能会关系到未来首府新区的综合建设进程，甚至可能会成为首府新区宜居定位的“分水岭”。因此，地块究竟命运如何，栋察楼市也将持续关注。