【前言：这篇文章全面解说降低存量房贷利率的政策，解答你的疑惑，请收藏并转发给有需要的朋友，以备查用。】
等了大半年，降低存量房贷利率政策终于来了。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。这个通知内容过于概括，许多人还是没有看懂，这篇文章给你一个详尽的解说。
一、存量房贷利率到底能降了多少
存量房贷利率到底会降多少，这是房贷客户最为关心的话题。
《通知》中说：“新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
这给存量房贷利率的下降限制了一个底线。下面，就来解说到底能降多少。
总的一个原则，就是不管你是以新贷款置换旧贷款，还是协商变更原合同，新的贷款利率都不能低于当年发放首套房贷款利率。
例如，2021年，小刚所在城市的首套房贷最低利率是4.85%，他当时签订的房贷合同利率是5.15%，那么如果银行这次同意调低小刚的房贷利率，那么最低不低于4.85%。
实施LPR之后，银行的房贷利率都是以LPR加点的形式来表示的。那么，3种状态的房贷利率计算公式如下：
现在新发放的房贷利率＝LPR＋现在的加点
存量的房贷利率＝LPR＋当时的加点
降低后的房贷利率＝LPR＋当时的最低加点
例如，胡先生2020年购房时执行的房贷利率＝当时LPR4.65%＋当时银行加点60BP（60个基点）＝5.25%
现在没调降的房贷利率＝LPR4.3%＋当时加点60BP＝4.9%
调降后的房贷利率＝现在的LPR4.3%＋当年最低加点0BP＝4.3%
由此看来，胡先生在这次存量房贷利率调整当中，能降低60BP（60个基点）的房贷利率，即0.6%。
有一些朋友，看到这些计算感觉还是有些复杂，那么，有没有更简单的大概的说法呢？有的。
大致来看，对于当年非限购的城市，在2022年之前，银行房贷利率的最低加点是0BP，2022年下半年有些城市的最低加点是－20BP。因此，在非限制城市，降低的房贷利率就是你当年的加点利率。例如，你当时加点100个基点，那么，在这次调降当中，你至少能降低100个基点（即1%）的利率。
在限购的一线城市，加点的情况较为复杂，需要看往年的具体政策。有人整理了一份主要限购城市的不同年份的最低房贷利率下限表，可供大家参考。
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二、哪些人不能享受利率调降政策
根据此次通知的精神，有如下一些房贷客户将不能享受到存量房贷利率的调降政策：
1.二套房房贷客户
此次的存量房贷利率调降政策，针对的是存量的首套房房贷。令人十分遗憾的是，二套房房贷客户翘首期盼了大半年，但却盼了个寂寞，与政策无缘。
但许多存量的二套房房贷利率却是高高在上，有的还高达6%以上，这部分房贷客户的还款压力最大，但却没有得到政策的关照。因此，监管部门和银行很担心这部分房贷客户会使用申请经营性贷款和个人消费贷款违规置换存量二套房贷。为此，《通知》特意将此内容单列为第四点，强调要防范违规置换贷款的行为。具体如下：
四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
那么，有一些人就会问了：违规置换了房贷，会有什么后果？
对此，引用《中华人民共和国民法典》的相关条款来作个解释。《民法典》第六百七十三条规定：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”
可见，如果你违规置换了房贷，被银行发现了，那么银行就会要求你提前结清经营贷款（一般是房贷抵押贷款）和消费贷款。如果你有能力提前还清贷款还好说，但如果没有能力提前还清贷款，那么不良的征信记录就产生了，抵押的房产还可能被拍卖偿还贷款，得不偿失。
2.征信不良的房贷客户
如果银行采用的是新发放一笔贷款来置换存量的房贷，那么对于房贷客户的征信和其余负债就有一个考量。有“连3累6”等不良征信记录的房贷客户、有信用卡套现记录的房贷客户、有多笔网络贷款或是其他小额贷款过多的房贷客户，可能都不能申请新的银行贷款。这些房贷客户，尽管是首套房贷，但享受不了降低存量房贷利率的政策。
3.购买公寓或是商铺的房贷客户
此次存量房贷利率调降政策，针对的只是首套房贷，商铺贷款或者公寓类的商业房产贷款都不在调整的范围之列。因此，购买公寓或是商铺的房贷客户只能是“望策兴叹”了。
三、需要排队申请吗
《通知》说，自2023年9月25日起，存量首套房贷客户可向银行提出申请，新的贷款利率水平由银行与客户自主协商确定。
针对这一规定，许多人又担心了，这申请又要排队了，这排队是否也像提前还贷一样等上三个月、半年的。客户与银行协商新的房贷，是否会因人而异，不同的客户会有着不同的新的房贷利率。
存量房贷客户有这些疑问，都是正常的。但《通知》中也要求银行做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
有了这一强调，银行应该会一视同仁地做好符合条件的客户的存量房贷利率调降工作，但排队可能是要的，因为此次政策涉及的贷款量很大，银行肯定要分批调降。但至于调降后的房贷利率会因人而异这个问题，就不用担心了，对于条件相同的房贷客户，银行肯定是会一视同仁的。
四、银行会损失多少利润
目前，我国商业银行的利润主要还是来源于贷款利息。因此，调整存量房贷利率肯定会影响银行的利润，但影响的程度可能不大。而且，这种损失会在今后的定期存款利率下降中获得补偿。
调降存量房贷利率给银行维持必要的息差空间带来了压力。目前，商业银行的净息差水平已处于历史低位，净息差仅为1.74%（数据截至2023年6月末）。为了维持一定的息差空间，银行只能从把控负债成本入手，于是商业银行于9月1日下调了定期存款挂牌利率，而且期限越长，下调的幅度越大。
其中，一年期的定期存款利率下调了10个基点，二年期下调了20个基点，三年期和五年期的下调25个基点。下调后，大型国有银行的1年期、2年期、3年期、5年期的定期存款利率分别为1.55%、1.85%、2.20%和2.25%。
如此大幅度的下调存款利率，完全会使银行因调降存量房贷利率带来的损失，在今后的定期存款利率下降中获得补偿。
可见，降低存量房贷利率，银行虽然让利给贷款客户，但长期来看却不公吃亏，倒是存款客户吃亏了。银行这样一倒腾，上演了一场“羊毛出在猪身上”的利润损失补偿的大戏，苦的是定期存款客户。
总的来说，调降存量住房贷款利率是十分必要的，也是多方受益。对房贷客户来说，节约了利息支出，减轻了还贷压力。对银行来说，可有效缓解提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。对于国家来说，房贷客户节省了利息支出，手上更有钱了，将有可能用来增加消费和扩大投资，有利于促进经济发展。
