刘洪玉：从中国房地产百强研究方法体系的演变，探究房地产发展新模式

时事新闻2024-03-22 23:57:46无忧百科

2024年3月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”在北京隆重召开。

尊敬的侯会长、莫院长、秦主任，各位来宾:

大家下午好！我将介绍一下百强研究的研究方法的变化过程，另外将简要介绍本次百强研究的专题研究，“探究房地产企业新发展模式”的一些研究发现。

一、评价指标体系的设计原则

首先在指标体系设计的原则上，我们近些年一直坚持规模和效率相结合，因为规模大了以后往往效率就会降低，所以实际上不一定规模越大越好，规模一定要建立在效率的基础之上。其次为了追求快速成长，一定要基于稳健，所以成长的潜力和经营的稳健要结合。另外是盈利和社会责任相结合。盈利能力要再加上风险，高盈利就意味着高风险。再有，一个企业发展的最核心除了管理能力以外还有融资能力，如果融资能力欠缺，房地产企业发展过程中就会受到影响，这也是当前房地产企业面临的问题。

二、评价指标体系二十一年变化

早期，我们侧重在搭建这个指标体系，第二个阶段侧重规模的成长，第三个阶段侧重运营的效率，从2020年以后我们更侧重稳健经营。但是不管是在哪个时期，我们的研究主题都和稳健相关，强调防范风险，我们给予了充分的重视，而且可以说是从一开始就注入了这个基因。

三、房企新发展模式

这次我们就房地产企业发展模式做了专题研究，对旧模式的特征，旧模式下存在的问题，以及新模式应该具备什么样的特点，应该有哪些优势做了分析和总结。

目前房地产发展的新模式是当前房地产这个领域，甚至整个国家经济工作当中一个非常重要的内容，过去连续三年的中央经济工作会议都提出来要探索新的发展模式。如果仔细看2021年提出来的探索新模式这句话，实际上是在坚持房住不炒的定位、加强预期引导方向上去探索新的发展模式，所以可以理解为2021年是在琢磨房地产相关的制度要往一个新的发展模式上转变。2022年企业开始出现问题，所以又开始说企业也要向新模式过渡。到了2023年的时候基本把新模式问题说明白了，即通过完善基础性的制度来加快构建房地产发展的新模式。新模式里面最核心的是制度模式，在制度模式的基础上要形成相匹配的企业的模式。

房地产发展新模式一定要是目标导向，既坚持高质量发展、坚持人与自然和谐共生、实现全体人民共同富裕等，也就是中国式现代化发展的长期目标。新模式一定要是问题导向，要解决传统模式当中存在的那些突出问题，比如高房价带来的住房可负担性的恶化；“三高模式”导致的房企债务违约、保交楼、工程质量等问题；另外一个问题是房地产金融风险，在旧模式下，支撑房地产企业发展的除了正规的金融体系外，还有大量的非标融资以及预售融资，因为监管缺陷带来了许多风险隐患；还有就是传统模式下对土地财政的高度依赖，给地方政府公共财政的可持续性带来了巨大挑战。新模式一定要有利于这些矛盾和问题的化解。

1、制度模式的内涵

首先是住房制度，这是一个根本的问题。构建多主体并举、多渠道保障、租购并举的住房制度，这里面最核心的问题是要改善住房的可支付性，而要实现这个目标，住房供应结构就会出现变化，即保障性住房和市场化住房在新增住房供应中的比例就要发生变化。假如保障性住房的供给占比大幅度提高，则对代建类的需求就会增加，对商品住房开发的能力需求就会减少。租购并举的重点是要发展住房租赁市场，也会对企业的业务模式带来很大的影响。过去部分企业在这块儿不是非常的关注，没有形成太多的能力，甚至还是探索性、亏损性的新业务。由于租购并举是一个长期的制度性安排，房企一定要关注这个领域的发展，从成为机构出租者的角度，探索参与的方式（拥有者、管理者或投资者）和可行的业务模式。

其次，配合着租购并举住房制度的，还有包括土地供应、财税制度、房地产金融等方面基础性相关配套制度，这些配套制度也会影响房地产企业的业务模式。

再者，房地产全生命周期的管理制度的完善，如推进商品房预售制度的改革，现在的说法是要逐渐推动现房销售。我们做过调研，如果是现房销售，开发商购地价格相对于期房销售就会完全不一样。如果现房销售，房企将需要花更长的时间把房子卖出去，风险将增加，要覆盖这个风险就要降低获取这个项目时候的价格。据观察，在现房销售的条件下，开发商愿意承担的地价要比可以预售的情况低10-15%。所以房地产全生命周期的管理制度也会对企业的业务模式、商业模式产生相应的影响。

最后，新发展模式下的相关制度，还应该包括对房地产企业和从业人员行为的规制。企业和个人应该有行为规则，有对规则实施情况的监管。

2、企业模式的内涵

企业模式的核心是业务模式。我们将不同物业类型叫横向，物业全生命周期叫纵向，观察一个企业具体选择做什么，横向和纵向都选择了一些什么。一种模式是全面发展，面向各种物业类型和全生命周期，提供横向和纵向一体化的专业服务；另一种模式是面向某个具体物业类型、甚至是某个物业类型的全生命周期中的某个阶段，提供精细化的专业服务。总体上看，在某个环节用专业能力做专业的事，向更加精细化、专业化的方向发展，是一个重要方向。企业的策略模式上，可以是聚焦专业稳健、数字化智慧化，让新质生产力体现在产品和服务当中。我们研究过程中看了国际成熟市场的特征，发现他们的分工非常精细化，而且轻重并举。当然，成熟市场也有综合性的、横向纵向一体化的模式，但是更多的是在横纵维度上的某一个环节专业深耕的一种模式。

当中国的新增住房在市场中的比重下降了以后，房地产业的形态就会发生变化，所以我们这个研究报告里总结了房企新的发展模式。首先要践行新的发展理念，要有绿色、创新的维度，要转变价值创造的方式。要转变价值创造的方式，一个很重要的经验是适合轻就轻，适合重就重，有能力就可以轻重并举。开发业务可能更加强调产品力，要建设好房子，要实现有质量的增长。由于新增住房供应结构的调整，代建变成了一个非常重要的业务形态。要将大量的沉睡中的商用物业空间活化、让其可以进入到投资者的视野，就一定要发展专业化的运行管理和资产管理服务，投资者关心的一定是专业管理下的商用物业资产。租赁住房也是一个非常重要的值得探索的领域，尤其是各项支持政策加快落地、REITs将覆盖各类租赁住房，为机构租赁市场提供了广泛的发展空间。

谢谢大家。

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➤百强研究系列

2024中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2024政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

https://www.cih-index.com/report/detail/69661.html

住建部&金融监管总局：已提出房地产白名单项目约6000个