文/中国房地产业协会住宅技术委员会秘书长高雪峰、中国房地产业协会住宅技术委员会副秘书长朱超飞

2024年两会提出要“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。本文聚焦住宅建设过程中亟待解决的问题，致力于推动住宅在质量、功能、绿色、低碳、服务等方面达成品质提升，并重点探讨住房安全和绿色保险、建筑空间技术迭代、高品质测评标准等内容。

党的二十大报告中提出，增进民生福祉，提高人民生活品质，必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往。根据“七普”数据，2020年中国的住房总面积超过500亿m2，居民住房条件明显改善，城市发展质量显著提升，群众对住房的需求已从“有没有”转向“好不好”。

新时代，新要求。在“房住不炒”的主基调下，我国房地产市场供求关系发生重大变化，在更好满足居民刚性和改善性住房需求，提高建设工程品质和新型城镇化建设发展的现实需要中，住宅建设过程中如何积极回应时代要求，如何通过推动住宅在质量、功能、绿色、低碳、服务方面的品质提升，成为行业高质量发展之路中的一道必答题。

中国房地产业协会（以下简称“中国房协”）住宅技术委员会通过对高品质住宅项目进行大量实地调研，并对相关住宅政策和应用标准进行研究分析，全面了解住宅品质需求、实践经验及问题，提出高品质住宅发展的建议。

问题分析

随着时代的进步和生活水平提高，人民群众对住宅工程的绿色、低碳、质量、功能、服务等方面的要求越来越高，给住宅建设理念和技术提出了新的挑战。当前，住宅建设亟待解决的问题主要有4类。

一是住宅开发碳排放高，环境负荷大。随着城乡区域协调发展，2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%，城镇人口达到9.2亿。住宅大规模批量建设、过度开发产生的环境问题依然存在，严重破坏着人与自然的和谐关系。据中国建筑节能协会等发布的《2022中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2020年，全国建筑全过程能耗总量为22.7亿吨标准煤，占全国能源消费总量的比重为45.5%；当年全国建筑全过程（包括建材生产阶段、建筑施工阶段、建筑运行阶段）碳排放总量为50.8亿吨二氧化碳，占全国碳排放的比重为50.9%。

根据清华大学提供的住宅建筑案例各阶段碳排放数据，住宅隐含碳排放占比共31.7%，其中建材生产22.2%，建筑建造2.3%，维护维修4.7%，建筑报废2.4%。运行碳排放占比77.4%，回收再利用的碳抵消为-9.1%。住宅的建造、使用、改造、拆解等过程，大量消耗不可再生资源、能源，产生大量碳排放和建筑垃圾，导致资源快速枯竭、环境大范围退化，严重制约着房地产业和社会经济的可持续发展。

二是质量通病尚未得到有效遏制，工程质量堪忧。当下，住宅产品在适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等方面不尽如人意。住宅的质量通病依旧存在，中国房协组织的“2022全国绿色宜居住区质量与建筑品质居住满意度调查”显示，房屋渗漏、保温构造质量、墙体开裂、隔声性能等问题突出。其中，参与调查的项目中，发现卫生间漏水，屋面、外墙渗漏问题的项目占比62.48%；发现隔声性能、排水管道、室内噪声控制问题的项目占比59.05%；发现装修整体质量问题的项目占比59.83%。

调查数据显示，居民未来希望进一步改善提高的方面，住区治安、设置智慧管理设施、居住有安心安全感占比63.07%，智能门禁、火灾报警等智慧安防设备与措施占比66.39%。随着经济社会的发展，人们对美好居住生活的向往和对“好房子”的需求越来越高，健康住区、邻里交往、交通出行、智慧管理、贴心服务成为需求的重点。

目前，住宅建设通过招投标成交签约，过程有设计监理、施工监理和质量监理，但实际上带资垫资拖资，最低价中标，总包管理费偏高等问题依然普遍存在。据某项目反映，层层分包后实际分部分项的工程施工方能得到的合同对应部分的工程费甚至不足中标价格的40%，以低价完成的工程，其质量令人堪忧，这也是工程事故多发的主要原因之一。

三是户型设计与功能配置不合理。我国南北方在气候、客群生活习惯、地方规范等方面都有明显差异，导致南北方产品在户型设计上的明显不同，但有些企业为了追求所谓的“标准化”，一张图纸从南干到北。

从功能角度上来说，普遍存在大客厅、小卧室、卫生间配置少、收纳空间不够等现象，严重影响了居住生活的体验感受。另外，厨房、卫生间未充分考虑适老化需求，无障碍和急救呼叫等设施缺失，不能够充分满足老年人的生活及出行需求。

四是住宅寿命偏短，运行维护不善。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，按照《民用建筑设计通则》的规定，纪念性建筑和特别重要的建筑设计使用年限为100年，普通建筑和构筑物设计使用年限为50年。由于城市更新和拆迁等原因，我国建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的差距。

住宅工程交付使用后，运行维护的管理和执行部门形同虚设，未切实履行职责，未有效地进行日常巡检和维护的工作，房屋运行管理缺失，未安排专业人员按照要求进行日常运行维护，导致问题不能及时发现、及时处理，不能防患于未然。

下一步建议

就以上问题分析看，我国要健康发展高品质住宅，解决久治不愈的质量通病还是重中之重。在此基础上不断优化住宅户型和室内外环境，通过示范工程建设，以点带面推动绿色、低碳、健康、智慧的高品质住宅。并开展相关研究，做好技术储备，形成科学合理的高品质住宅的测评体系。

一是加强全过程质量管理。高品质住宅应符合高质量发展要求，具有安全耐久、健康舒适、设施便捷、服务周到、环境优美的品质，体现可持续及人文美学价值，还能满足居民对美好生活的追求。高品质住宅质量把控应从规划设计、工程质量、运营维护等3方面进行。

第一，规划设计。以人为本、因地制宜。住宅工程应科学规划设计，确保住宅形体、色彩、体量、高度等与城市整体风貌、地方特色相协调。增加质量通病控制专篇，通过住宅优秀户型设计竞赛公益活动，改变现有住宅户型设计理念，解决好我国现阶段绝大部分住宅户型普遍存在客厅大、卧室小、卫生间小、收纳空间少、一套图纸打天下等问题。设计出适合于现代人生活习惯、不同家庭成员结构、不同气候带及可再生能源利用建筑一体化的优秀户型，为开发建设高品质住宅打好基础。

第二，工程质量。严格执行现行法律法规、标准规范和各项管理制度，针对住宅工程渗漏、空鼓开裂、隔音效果差、外保温脱落、门窗密闭性差等质量通病研究相应的施工工艺并推广应用。倡导选用绿色建材，加快高强度高耐久、可循环利用、绿色环保等新型建材研发与应用，鼓励采用装配式内装修，完善室内环境认证评价体系，提升住宅室内环境质量。

第三，运营维护。倡导管线分离设计，便于维护。同时，建立数字档案、住房安全定期体检制度、日常巡查制度、安全鉴定和强制修缮制度等管理制度，有效防范住房安全风险。建议利用保险机构完善的服务网络，尽快建立住房安全“保险+监测+修缮”新模式，通过保险机制进一步建立完善住房全生命周期运营管理模式。

二是开展住宅品质提升技术研究。第一，住宅功能空间优化设计技术。研究户型设计新方法和各专业协同的一体化设计流程和方法，推广设备管线与主体结构相分离的集成技术，优化功能空间。

第二，住宅环境品质提升技术。研究住宅小区景观系统、道路系统、标识系统、无障碍系统及其他配套设施的精细化规划设计技术，研究建筑隔音降噪技术和室内环境污染风险管控技术，研发健康环保的装修材料和部品部件。

第三，住宅耐久性技术。基于建筑全生命周期管理理念，研究提高建筑耐久性能的新材料、技术体系和标准体系，研发提高住宅结构、装修、设备、外墙、门窗、防水等耐久性能的技术和产品，研究与建筑结构同寿命的墙体保温隔热技术和产品。

第四，住宅适老及适幼设计与设施。研究适老化和适幼化的居住建筑空间、室内装修与设备设施、室内环境、部品集成等技术与产品。

第五，既有住宅品质提升技术。研究既有住宅功能提升与改造技术，构建新型低碳、绿色、环保的装配化装修成套技术体系。

第六，数字家庭智能化服务技术体系。开发数字家庭系统关键技术、应用标准和平台，开展基于云服务和大数据的智慧社区与数字家庭示范应用。

三是打造高品质住宅示范工程。通过示范工程建设，研究提出防治住宅工程渗漏、裂缝、隔音差、空鼓、外墙和天棚脱落、尺寸不精准等工程质量通病的措施；并针对住宅性能方面研究提出不少于3种标准的精装修方案，鼓励研究应用装配式内装技术体系；研究设计适合于现代人生活习惯、不同人群、不同气候带的优秀户型；研究以模数与模数协调为基础、“少规格多组合”为原则的可变空间标准化住宅设计；针对住宅品质优良性能，研究适老通用性、长期维护性以及公共空间全龄性等；针对住宅绿色低碳性能，研究适用技术及绿色建材，实现资源节约、节能降碳的目标；针对住宅健康性能，研究空气、水质、室内声光热湿环境等；针对住宅智慧性能，研究智慧建筑、智能家居与智能社区、智慧运维等；针对住宅科技创新性能，研究专项技术应用。及时总结经验，制定针对性强的政策措施、管理制度和施工工艺的方法要求，以点带面，引导高质量住宅建设。

四是探索建立房屋养老金制度，积极推行工程质量保险。建议学习借鉴交通运输领域建立的交强险制度，探索建立房屋养老金制度，积极运用房屋养老金的投资收益部分，加快建立涵盖所有存量住房的住房安全保险制度，实现对房屋倒塌的兜底性保障。截至目前，全国已有17个省市印发政策文件，鼓励工程质量保险发展，但由于缺乏具体的实施细则，目前仅在上海、北京、广州3个城市全面实施。为做好保险制度与现有建筑领域相关制度的衔接，建议住房城乡建设部出台实施细则，推动政策全面落地，助力提升建筑质量。同时，在高品质住宅、生态城建设等领域，将投保绿色建筑性能保险作为开发商土地投标前置条件，积极推动绿色建筑保险发展，服务保障“双碳”目标。

五是以城市体检为基础，做好既有和新建住宅质量控制。深入贯彻落实住房城乡建设部《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，把城市体检作为统筹城市规划、建设、管理工作的重要抓手，整体推动城市结构优化、功能完善、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。坚持问题导向，从住房到小区（社区）、街区、城区（城市），找出难点、堵点、痛点问题。把城市体检发现的问题作为城市更新和工程建设的重点，聚焦解决群众急难愁盼问题和补齐城市建设发展短板弱项，有针对性地开展城市更新和新建工程。

将城市体检中发现的问题进行总结归类，并制定对应的治理渠道和措施，编制住宅运行维护相关标准。通过分析既有建筑中出现的问题，总结出新建工程应该关注的重点问题，形成适用于土地招拍挂、规划设计、工程施工、工程质量验收、运行维护等不同阶段质量控制要点，并将相关要求列入新建工程项目管理中。

六是总结推广成功经验，促进行业高质量发展。为解决住宅质量通病问题，全面提升住宅品质，结合住房城乡建设部关于防治质量通病和发展高品质住宅的重点工作，“中国房地产业协会科学技术奖”授奖类别中专门设立高品质住宅技术奖。该奖项评选已完成两届，总结了一些项目成功做法和管理经验，形成了消除住宅质量通病、提高住宅性能和物业管理的先进成熟技术、工艺和做法。下一步将尽快建立《高品质住宅适用技术与产品推广目录》，加快新模式、新技术、新产品推广应用。

七是标准引领，量大面广开展高品质住宅建设。近年来，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。随着行业和社会对好房子建设的需求越来越高，有些单位陆续开展了“好房子”相关标准的研究工作。

2020年，中国房协联合相关单位开展了《高品质住宅测评规程》标准的研究和编制。2023年10月，中国建筑标准设计研究院也启动了“好住房评价标准”编制工作。

目前，《高品质住宅测评规程》编制工作已进入送审发布阶段。该标准旨在消除住宅工程质量通病的基础上，建立关注人的居住感受，关心人的身心健康，关怀人的价值实现和方便人的日常生活等住宅品质测试和评价标准，适用于多主体多阶段的高品质住宅测评技术文件，主要分为测评实施要求以及测评指标体系两大部分。其中，测评指标体系的一级指标依据居住者自身感受与需求，分别从建筑空间及功能、室外环境、工程质量和住区管理等多维度，以结果要求为导向，对高品质住宅规划设计、工程质量、运营管理及全生命周期的绿色、低碳、环保、智慧等方面提出了明确的要求，涉及指标20个大项，256个子项。标准发布后将以该标准为引领，促进高品质住宅建设。

当前，人民群众对住宅的美好期望越来越强烈，这对房地产行业发展既是严肃的挑战更是难得的机遇，尤其是在行业发展遇到困难的今天，更需要通过开发建设高品质住宅，为企业、为行业健康发展寻求新突破，走出新路径，建立新模式，满足人民群众的期待的同时实现房地产行业的高质量发展。

文章来源丨《城市开发》杂志

责编丨丁开艳、兰银帆

初审丨徐兰英

终审丨张伟

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