恒大尚未爆出的“雷”:表外不良资产

时事新闻2024-03-19 15:41:54无忧百科

恒大尚未爆出的“雷”:表外不良资产

许家印,扯掉了房企的遮羞布——提前确认收入,虚构收入。

其实,提前确认收入不可怕,可怕的是,不敢确认收入。

自从被抓后,大家都好奇会如何处理许家印。万万没想到,证监会先动手了。

3月18日,恒大地产收到证监会行政处罚及市场禁入事先告知书,最核心的一条是:财务造假。

然后基于财务造假又衍生出了,欺诈发行、未按规定披露信息等等。

具体来说是:

恒大地产通过提前确认收入方式财务造假,导致 2019 年恒大地产虚增收入 2,139.89 亿元,占当期营业收入的 50.14%。2020 年恒大地产虚增收入3,501.57亿元,占当期营业收入的 78.54%。

他怎么提前确认收入的?

恒大之前的模式是什么,高周转。即拿到钱赶紧买地、卖房、盖楼。

但是根据会计准则,地产企业收到房款后不能立即确认收入,必须等到一定的“里程碑”节点,比如竣工、验收等环节。

恒大为了财报好看,就在竣工和验收等环节造假,从而提前确认收入,财务造假。

提前确认收入,本质上是什么?收入的时空错配。比如你把明年的收入,几年确认了,确认早了。

大家觉得,提前确认收入,是不是很可怕?

其实更可怕的是,那些不敢确认收入的项目。

也就是说,开发商最大的“雷”,还不是虚增收入,而是不良资产转移表外。

最近几年,开发商很多项目都亏惨了,但是母公司的财务报表却很漂亮。

直到暴雷前一刻,这些开发商的财报都很漂亮,现金流都很充裕。

这是为什么?

因为项目公司和开发商母公司之间,可以通过财务游戏“操作”。

母公司借款给项目公司的股东,然后可以通过其他理由灵活地选择“控制”或不“控制”项目公司。

也就是说,开发商可以有很大自由度选择,把项目公司并表或不并表。

如果项目公司亏得一塌糊涂,那这些不良资产就不并入表内。这样的话,母公司报表不仅不会亏钱,每年还能源源不断地收到项目公司上交的“利息”。

所以,有一个怪现象就是,楼市越差,项目公司越不并表,母公司开发商财报越“漂亮”。

但是,我们注意一个问题,这些项目公司亏的钱本质上还都是开发商母公司的,再烂也是自己的,早晚都得算账,不能耍赖,撒手不管了。

啥时候算账?交房的时候,确认收入的时候。

如果你是开发商,你怎么选择?

肯定是好项目,提前确认收入,提前结算,把好东西先扒拉到自己怀里再说。

亏钱的项目,能拖后一天是一天,只要不交房,就可以不确认亏损,能多拖一天是一天。

直到有一天,赚钱的项目没了,全剩下亏钱的项目。

然后,一算账,天大的窟窿。

历史上,古今中外,所有暴雷的企业,基本上都是这样:把不良资产“隐藏”到表外。

所以,大家理解了,为啥很多楼盘,明明都啥都建好了,咋就不交付呢?这就是理由之一。

从这个逻辑看,“保交楼”越往后越难,爆出的财务缺口就越大。

总之,敢提前确认收入,说明项目赚钱;那些不敢确认收入的项目,才是天大的雷。

最后,当下楼市状况如何?看几个数据:

1、新房销售面积和销售额降幅约20%和30%,加速下跌。

1—2月份,新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,新建商品房销售额10566亿元,下降29.3%。


2、不到一年,全国房价从顶峰下降23%

2024年1-2月份,全国新建住宅销售额和销售面积分别是9227亿元和9559万平方米。

简单地用销售额/销售面积,得出平均成交价格是9653元/平方米。

2023年4月份,全国新建住宅销售额和销售面积分别为8373亿元(36020-27647)和6715万平米(32966-26251)。

销售额/销售面积=新房均价,为12469元/平米。


不到一年,新房均价跌幅为23%(12496/9653-1)。

如果均价下跌23%,那么个别楼盘的跌幅恐怕更惨。

3、房地产开工、竣工、到位资金,加速萎缩。

房屋新开工面积9429万平方米,下降29.7%。

房屋竣工面积10395万平方米,下降20.2%。

房地产开发企业到位资金16193亿元,同比下降24.1%。


现在的情况很明显,开发商不仅没钱开工,就连竣工的资金也紧缺。

从这个角度看,“保交楼”,仍然是一项艰巨的任务。

这些核心数据都说明一件事:楼市尚在冰封之中,并未解冻。

大家想一下,新房房价一年不到下跌23%,有多少开发商提前确认收入,又有多少开发商不敢确认收入?

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