滕州市人民政府

关于《滕州市小清河（前后洪）区域国有

土地上房屋征收补偿方案》征求意见的通告

为改善居民 居 住环境和生活条件，保障被征收人的合法权益，经市政府研究决定，拟对小清河（前后洪）区域内国有土地上房屋实施征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《枣庄市国有土地上房屋征收补偿办法》（枣政发〔2020〕10号）《滕州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（滕政发〔2022〕10号）等有关法规政策规定，结合改造区域实际，拟定了《滕州市小清河（前后洪）区域国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿），已组织有关部门进行论证，现予以公布，征求公众意见。现将有关事项通告如下：

一、征求意见期限：2024年3月11日至4月9日

二、征求意见方式：拟被征收人如对本方案有不同意见或建议，请于2024年4月9日前将您的意见或建议书面报送滕州市小清河（前后洪）区域改造建设工程指挥部。

三、联系电话：0632-8383256

附件：滕州市小清河（前后洪）区域国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

滕州市人民政府

2024年3月11日

附件

滕州市小清河（前后洪）区域国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为实施小清河（前后洪）区域国有土地上房屋征收补偿工作，保障被征收人的合法权益，根据国务院、省、市国有土地上房屋征收有关规定，结合本区域实际，制定本方案。

一、征收目的

为保障公共利益，加快城市化进程，提升道路承载能力，改善居民的居住环境，市政府决定实施小清河（前后洪）区域国有土地上房屋征收。

二、征收依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《枣庄市国有土地上房屋征收补偿办法》（枣政发〔2020〕10号）《滕州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（滕政发〔2022〕10号）《滕州市国有土地上房屋征收范围内未经登记的建筑调查认定处理实施细则》（滕政发〔2022〕11号）。

三、房屋征收范围

东起人和蓝湾小区西侧自然路、科圣路，西至通信大队东墙、信达小区东墙、安居东街；南起小清河，北至学院路（实际征收范围以划定的征收红线为准）。

四、房屋征收部门及实施单位

房屋征收部门为市住房和城乡建设局。房屋征收实施单位为市住房建设事业发展中心，负责房屋征收与补偿的具体工作。

五、被征收房屋基本情况

房屋征收范围内涉及居民、企事业单位约350户，征收房屋面积约10万平方米。

六、征收计划和时间

（一）2024年3月11日-2024年4月9日（共30天）公示房屋征收补偿方案（征求意见稿），公开征求意见。

（二）2024年4月16日前对征求意见情况和根据公众意见修改方案的情况进行公布。

（三）2024年4月底前作出房屋征收决定。

（四）实施房屋搬迁、签约，签约期限由房屋征收部门确定。

七、补偿方式

被征收人可选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

八、补偿及奖励政策

（一）被征收人的合法房屋补偿内容包括

1.被征收房屋价值（房屋价值及该房屋所占国有土地使用权面积的价值）补偿;

2.被征收房屋附属物价值补偿；

3.因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；

4.因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

（二）被征收房屋价值评估办法及标准

1.评估办法:对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。被征收住宅房屋的最低补偿价值为被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场评估价格的90%。对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

2.补偿标准：经预评估，本区域被征收合法住宅房屋所处区位新建普通商品住房市场价格为4800元/㎡。

用于产权调换的住宅房屋建筑面积与被征收住宅房屋合法建筑面积及房屋奖励面积相等部分，按照回迁优惠价格 4960元/㎡结算；超出被征收住宅房屋合法建筑面积及房屋奖励面积10%以内的部分，按照优惠价格5600元/㎡结算；超出被征收住宅房屋合法建筑面积及房屋奖励面积10%以上的部分，回迁上房时按照市场价格结算。

上述价格均不含楼层差价和集中供暖设施等费用。楼层调整系数按照枣住建字〔2020〕9号文件执行。

经预评估，沿学院路合法营业房屋类似房地产市场价格一、二层均价为11800元/㎡；沿杏坛东路合法营业房屋类似房地产市场价格一、二层均价为9800元/㎡；沿邾城路合法营业房屋类似房地产市场价格一、二层均价为9800元/㎡。产权调换到安居路的新建营业房屋建筑面积与被征收合法营业房屋合法建筑面积相等部分，按照回迁优惠价格10060元/㎡结算；产权调换到前进街的新建营业房屋建筑面积与被征收合法营业房屋合法建筑面积相等部分，按照回迁优惠价格9600元/㎡结算。上述产权调换房屋面积超出被征收营业房屋合法建筑面积以上的部分，回迁上房时按市场价格结算。

区间合法营业房类似房地产市场价格一、二层均价6200元/㎡。

上述价格由房地产价格预评估机构评估确定（估价时点为2024年4月）。若与房屋征收决定作出后选定的本区域房地产价格评估机构评估价格不一致，以选定的房地产价格评估机构评估价格为准。

3.被征收房屋认定标准：被征收房屋已登记的原则上按房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证登记面积确认。未经登记的建筑按自然资源（规划）部门作出的认定和征收部门作出的处理结果确认。对认定为违法建筑的，不予补偿（征收部门按政策奖励的除外）。

（1）国有房屋、集体所有房屋及企事业单位（含公司）房屋的产别以房屋所有权证或者土地使用权证记载的为准。

未经登记的国有房屋的产别由财政部门界定；未经登记的集体所有房屋的产别由龙泉街道办事处或者上级主管部门界定；企事业单位（含公司）房屋产别依照出资建设证明界定。

（2）国有房屋和集体所有房屋及企事业单位（含公司）房屋的土地面积、用途，原则上以土地使用权证或者土地批文记载的面积、用途为准（土地批文记载面积应扣除公共设施等用地面积）。

现状占地面积大于证载土地面积的，由自然资源部门原则上按照证载土地面积认定合法土地面积。被调查人能够证明现状土地无侵害相邻关系、无土地变化状况的，按照现状占地面积认定。

现状占地面积小于证载土地面积的，由自然资源部门按照现状占地面积认定合法土地面积。

（3）经自然资源部门核查后，国有房屋和集体所有房屋及企事业单位（含公司）房屋确无土地使用权证，但自然资源部门有档案资料的，按照附有土地批文的档案资料记载的土地面积认定合法土地面积（土地批文记载面积应扣除公共设施等用地面积）；自然资源部门无档案资料的，如被征收人能够在签约期限内签订协议并验收交房的，经自然资源部门调查核定后，属于国有土地的按照国有划拨土地性质予以认定；如被征收人不能在签约期限内签订协议并验收交房的，由自然资源部门依法无偿收回土地使用权。

（4）关于居民住宅房屋的补偿。

①居民自建房屋，被征收人能够提供居民自建住宅房屋不动产权证或国有土地使用权证，且证载土地面积与现状占地面积一致的，以证载土地面积为准；不能提供不动产权证或国有土地使用权证等相关证件的，以自然资源部门核查土地登记簿记载的土地面积为准。

②被征收人实际占有使用的土地在1987年2月25日山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法实行前取得，且能够提供被征收房屋所在街道办事处和居委会出具的土地来源情况、无侵害相邻关系、无土地变化状况等相关证明材料的，由市自然资源部门对被征收人实际占有使用的土地按合法土地面积认定。

被征收人能够提供居民自建住宅房屋不动产权证或国有土地使用权证，证载土地面积与现状占地面积不一致的，如被征收人能够提供被征收房屋所在街道办事处和居委会出具的宗地四至范围清晰、邻界无争议的证明，按照下列标准予以认定：

对证载土地面积明显大于现状占地面积的，自然资源部门应当依法按程序对土地证件进行撤销或者更正，并确定合法土地面积；对证载土地面积大于现状占地面积，差距不明显的，由自然资源部门按证载土地面积认定合法土地面积。

对证载土地面积小于现状占地面积，且现状占地面积不超过200平方米的，由自然资源部门按现状占地面积认定合法土地面积。

对证载土地面积小于现状占地面积，且证载土地面积小于200平方米、现状占地面积大于200平方米的，由自然资源部门按200平方米认定合法土地面积。

对证载土地面积小于现状占地面积，且证载土地面积超过200平方米的，由自然资源部门按证载土地面积认定合法土地面积。

③已建成的居民自建住宅房屋未办理首次登记，被征收人能够提供国有土地使用权证或者土地使用权批准文件等有效证件的，由自然资源部门按照滕政发〔2022〕11号文件的规定认定合法土地面积，自然资源（规划）部门依据认定的合法土地面积，按照建筑容积率1.0的标准认定合法建筑面积，并出具认定意见书，载明合法房屋面积、用途及违法房屋面积等。对认定的合法面积不动产登记部门予以登记。

④居民自建住宅房屋的建筑面积、用途、结构的认定，以不动产权证或房屋所有权证记载为准；证载面积与不动产登记簿或房屋登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿或房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。

房屋所有权证和土地使用权证登记的权利人不一致的，以房屋所有权证登记为准。

⑤居民自建住宅不动产登记或房屋登记的建筑面积与实际测量的面积有误差时，在未翻建、改建、扩建的情况下，以实际测量面积为准；与房屋一体建成，遗漏登记的檐廊及楼梯，由不动产登记部门按照实际情况予以登记。

⑥已取得不动产权证或房屋所有权证的居民自建住宅房屋，在翻建、改建、扩建后未办理不动产权证或房屋所有权证变更登记的，被征收人能够提供规划许可证件并经自然资源（规划）部门核定后，由不动产登记部门按照认定的建筑面积、用途，结合原房屋现状、原房屋所有权证登记内容，区别不同情况予以登记；不能提供规划许可证件的，由不动产登记部门按照原不动产权证或房屋所有权证记载的建筑面积、用途，以实际结构予以登记。

⑦已建成的居民自建住宅房屋未办理首次登记的，被征收人能够提供规划许可证件并经自然资源（规划）部门核定后，由不动产登记部门按照认定的建筑面积、用途予以登记。

⑧已建成的居民自建住宅房屋未办理首次登记的，被征收人能够提供原城关镇人民政府、原城郊乡人民政府在1996年1月1日前颁发的《私房准建证》、土地使用权批准文件，经鉴定属实后，由自然资源（规划）部门予以认定，不动产登记部门按照认定的土地、建筑面积和用途予以登记。

⑨居民自建住宅房屋符合①、⑥、⑦、⑧规定，被征收人能够提供不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件，其证载面积小于建筑容积率1.0标准的，由自然资源（规划）部门认定土地面积并按照建筑容积率1.0的标准认定合法建筑面积，不动产登记部门予以登记；其证载面积大于建筑容积率1.0标准的，按证载面积认定。

⑩房屋征收范围内属于单位自管房、市属直管公房未房改的住宅房屋，如被调查人能够在征收补偿方案确定的签约期限内与房屋征收部门签订协议并验收交房的，对符合房改条件且原产权单位同意房改的，按照现行房改政策办理房改手续并予以登记。以房改标准价格购买的房屋应办理房改过渡手续，取得全部产权。

（5）未经登记的建筑，合法建筑面积及房屋奖励面积确认后，被征收人按照住宅房屋50元/㎡、非住宅房屋100元/㎡的标准交纳城市基础设施配套费。

（三）被征收住宅和非住宅房屋附属物价值

按照个人所有房屋（不包括仓储、办公、厂房、工交等）合法建筑面积及房屋奖励面积360元/㎡确定。国家机关、社会团体或者企事业单位、集体所有及个人用于仓储、办公、厂房、工交等房屋按照合法建筑面积160元/㎡的标准协商确定。确属特殊情况的，可委托房地产价格评估机构通过评估确定。燃气安装、集中供热按照市燃气、热力部门规定的标准执行。

（四）搬迁补偿

1.搬迁补偿费：房屋征收部门对被征收人支付一次性搬迁费，住宅房屋每户（户的认定标准由指挥部会同街道办事处，根据土地来源及建设资料确认。下同）标准600元；非住宅房屋按照合法建筑面积15元/㎡的标准支付。非住宅房屋的搬迁补偿费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其他费用。实施司法行政强制执行的，不支付搬迁补偿费。

2.临时安置补偿费：征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按照合法面积及房屋奖励面积10元/㎡标准给予一次性临时安置补偿费，临时安置补偿费总额低于1000元的按1000元支付。

被征收人选择房屋产权调换的，临时安置用房由被征收人自行解决，房屋征收部门根据补偿协议约定的过渡期限，按照合法面积及房屋奖励面积中用于房屋产权调换的面积，给予每月10元/㎡标准的临时安置补偿费；剩余的合法面积及房屋奖励面积，按照10元/㎡标准给予一次性临时安置补偿费。

3.停产停业损失补偿费：征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，被征收人选择货币补偿，营业用房按照实际合法营业房屋建筑面积110元/㎡、生产和办公等用房按照实际合法使用房屋建筑面积80元/㎡，给予一次性停产停业损失补偿费。

被征收人选择房屋产权调换的，根据补偿协议约定的过渡期限，按照被征收房屋合法建筑面积中用于房屋产权调换的面积，给予每月20元/㎡标准的停产停业损失补偿费；剩余的合法建筑面积，按照10元/㎡标准给予一次性停产停业损失补偿费。

（五）搬迁补助

1.搬迁补助费：住宅房屋按照合法面积及房屋奖励面积100元/㎡的标准给予补助，补助总额低于10000元的按10000元支付；非住宅房屋按照合法建筑面积10元/㎡的标准给予补助。

2.事实营业补助：被征收住宅房屋实际用于经营使用，被征收人能够提供营业执照、依法纳税记录等营业手续的，且营业执照、依法纳税记录等营业手续记载的营业地点、时间与被征收房屋地址相一致的，房屋征收部门根据经营年限和实际用于营业的房屋合法面积及房屋奖励面积，在住宅房屋评估价格的基础上增加事实营业补助。具体按照下列规定执行：

（1）手续审核标准。被征收人已进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、依法纳税记录，并根据上述手续情况分别按照70%、30%的比例确定事实营业补助标准。被征收人未进行“三证合一”登记的，应当提供营业执照、税务登记证、依法纳税记录，并根据提供上述手续情况分别按照40%、30%、30%的比例确定事实营业补助标准；

（2）补助标准。临学院路、杏坛东路、邾城路住宅房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）在住宅房屋评估价格的基础上增加12%的事实营业补助；其它街路住宅房屋，每年（经营时间不满一年的按月计算）在住宅房屋评估价格的基础上增加6%的事实营业补助。事实营业补助和住宅房屋评估价格合计不得超过同区位非住宅房屋市场评估价格的85%。

（3）事实营业面积认定标准。实际用于营业的房屋建筑面积以被征收房屋实际正在经营使用的面积为准。原则上，沿学院路、杏坛东路、邾城路的住宅房屋事实营业面积不得超过被征收住宅房屋合法面积及房屋奖励面积的80%；其它街路住宅房屋事实营业面积不得超过被征收住宅房屋合法面积及房屋奖励面积的60%。

（六）奖励

1.被征收人在确定的签约期限内签订协议并验收交房的，方可享受以下奖励。

奖励标准：住宅房屋每提前1天奖励1500元；非住宅房屋按照合法建筑面积20元/㎡。个人所有房屋签约期限为20天。

2.被征收人在确定的奖励期限内签订补偿协议并验收交房的，对认定为违法建筑的被征收个人所有住宅房屋按照砖混两层及两层以上楼房360元/㎡、砖混一层平房310元/㎡，砖木结构房屋270元/㎡的标准，给予工料费奖励，不予安置；房屋附属物按照建筑面积260元/㎡的标准给予奖励。

3.被征收人能够提供不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件，且能够在确定的奖励期限内签订补偿协议并验收交房的，对其配合搬迁的行为，按照下列规定给予奖励：

（1）居民自建住宅房屋不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件，证载面积小于建筑容积率1.0：

①选择货币补偿的，按照建筑容积率1.0的标准认定的合法建筑面积给予补偿；现状房屋面积小于建筑容积率1.0的差额部分的面积扣除建安成本360元/㎡后给予奖励补偿，不享受搬迁补助、事实营业补助、临时安置补偿、附属物补偿等费用。

②选择房屋产权调换，被征收房屋现状面积小于认定合法面积及房屋奖励面积的，差额部分的面积扣除建安成本360元/㎡，不享受搬迁补助、事实营业补助、临时安置补偿、附属物补偿等费用。

（2）居民自建住宅房屋不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件，证载面积大于建筑容积率1.0且小于1.3的：

①被征收人选择货币补偿的，按证载面积给予补偿；对现状房屋面积大于证载面积的部分，给予工料费奖励。

②被调查人选择房屋产权调换的，给予房屋产权调换面积大于证载面积且小于建筑容积率1.3部分面积的回迁安置奖励。对于现状房屋面积大于房屋产权调换面积的部分，如房屋产权调换面积小于证载面积的，对差额部分的面积，按照房屋征收补偿评估价格给予货币补偿；对现状房屋面积大于证载面积的部分，给予工料费奖励。如房屋产权调换面积大于证载面积的，对现状房屋面积大于房屋产权调换面积的部分，给予工料费奖励。

（3）居民自建住宅房屋不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件证载面积大于建筑容积率1.3的，按证载面积给予补偿；对现状房屋面积大于证载面积的部分，给予工料费奖励。

4.被征收人不能提供居民自建住宅房屋土地、规划或者房产等有效证件的，应当依法认定为违法建筑。对于不属于《滕州市国有土地上房屋征收范围内未经登记的建筑调查认定处理实施细则》（滕政发〔2022〕11号）第二十一条规定情形的，且被征收人能够在确定的奖励期限内签订协议并验收交房的，对其配合搬迁的行为，按照下列标准给予奖励：

自然资源部门按照国有划拨土地性质、土地面积不超过200平方米的标准认定土地面积；自然资源（规划）部门依据认定的土地面积，按照住宅用途、建筑容积率1.0的标准认定建筑面积；不动产登记部门予以登记。

（1）被征收人选择货币补偿的，按照建筑容积率1.0的标准给予货币补偿；对房屋现状面积大于建筑容积率1.0的部分，给予工料费奖。小于建筑容积率1.0的差额部分的面积扣除建安成本360元/㎡后给予奖励补偿，不享受搬迁补助、事实营业补助、临时安置补偿、附属物补偿等费用。

（2）被征收人选择房屋产权调换的，房屋现状面积小于认定合法面积及房屋奖励面积的差额部分面积扣除建安成本360元/㎡后给予奖励补偿，并按照建筑容积率不大于1.3的标准给予安置奖励，不享受搬迁补助、事实营业补助、临时安置补偿、附属物补偿等费用；对房屋现状面积大于建筑容积率1.0的，给予建筑容积率1.0至1.3范围内面积的安置奖励，被调查人未足额选择安置奖励面积，对实际安置奖励面积之外的房屋现状面积，给予工料费奖励。

5.被征收人实际占有使用的土地，经自然资源部门认定为未取得土地使用权面积，由房屋征收部门根据未取得土地使用权面积综合确认房屋奖励面积并出具房屋奖励面积决定。

6.被征收人能够提供不动产权证（房屋所有权证）或规划许可证件，无论选择货币补偿或者房屋产权调换，按照认定的面积予以补偿。对认定为违法建筑的面积，能够在确定的奖励期限内签订补偿协议并验收交房的，按照政策给予的奖励面积按本款第五项执行。

7.对认定为违法建筑的国有和集体所有房屋，根据房屋结构、调查面积等，给予现状房屋重置成本价评估奖励，不予安置。房屋附属物按照认定违法建筑面积60元/㎡的标准给予奖励。

8.其他建筑奖励：未经登记的檐高1.7米以上，但不足2.2米的建筑，在确定的奖励期限内配合搬迁的按照同等结构房屋工料补助费的70%予以奖励，即砖混结构217元/㎡,砖木结构189元/㎡。

9.配合搬迁奖励：给予每户30000元的配合搬迁奖励，奖励期限为180天，第1-60天（5月13日至7月11日）内完成签约并交房的奖励30000元、第61-120天（7月12日至9月9日）内完成签约并交房的奖励20000元、第121-180天（9月10日至11月8日）内完成签约并交房的奖励10000元，配合搬迁奖由龙泉街道办事处在征收奖励期限内审核确定。

九、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

十、补偿决定

被征收人在房屋征收决定规定的签约期限内与房屋征收部门达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

十一、强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。属于违法建设的，由市综合行政执法部门依法强制拆除。

十二、房屋安置

（一）房屋产权调换地点：滕州市小清河（前后洪）区域规划建设安置范围内。

（二）房屋产权调换安置方式：根据提供的安置房源按照自愿选择安置房屋。

（详见公示的规划总体平面图）

（三）产权调换住宅房屋套型、面积和套数: 根据规划建设情况，本区域回迁安置高层住宅房屋共建设6种套型（实际上房面积以房产测绘部门测绘的面积为准）。

A：约150㎡ B：约135㎡

C: 约125㎡ D：约115㎡

E：约100㎡ F：约85㎡

（四）过渡期限：自被征收人签订征收补偿协议交付房屋起计算。过渡期限暂定42个月即征收奖励期限6个月、建设期限36个月。

（五）暖气室外管网安装费收取标准：新建安置住宅房屋采取集中供暖，暖气室外管网安装费用（不含室内设施）按所选住宅房屋面积80元/㎡暂收（回迁上房时，专项审核，按实际发生的审计结果执行）。

（六）回迁上房顺序：选择房屋产权调换的,按照搬迁验收号和签订协议的结算号相加除以2的结果确定先后顺序，如顺序号相同的，以搬迁验收号为准，根据所选房屋套型和套数，采用划片和单元立体切块的方式选房。

来源：滕州市龙泉街道