观点网 专注在产城开发的天安数码城拥有多个“巨无霸”级别的旧改项目，但企业当下经营面却无法支持“它们”的并行推进。

3月5日，深圳宝安土规局发布公告指出，天安数码城集团持有的“107发展带固戍片区城市更新单元”计划失效。

意味着该项目不仅将被暂时踢出深圳城市更新行列，同时企业为项目前期做的准备工作及投入成本也打了水漂。

巨无霸旧改

从拆除建面的规模来看，近28万平的拆除范围放在整个宝安片区也算得上 “巨无霸”级别的旧改项目。

2020年8月28日，深圳宝安土规局发布《2020年深圳市宝安区城市更新单元第六批计划》，西乡街道107发展带固戍片区旧改项目，系该批次中唯一入选的城市更新项目。

107发展带固戍旧改项目拟拆除范围用地面积27.99万平方米，更新方向为普通工业用地、商业、居住、新型产业用地等功能，其中新型产业用地面积不少于最终批准的工业开发建设用地面积的20%。

上述项目的申报主体为深圳市空港云谷投资发展有限公司，经查询工商信息，该公司由深圳天安骏业集团、深圳天隅科技分别持股50%，背后的实际控制人为天安数码城集团。

据悉，深圳城市更新单元项目的计划有效期一般为2年，107发展带固戍旧改项目也不例外，其有效期自2020年8月28日起至2022年8月27日止。

该旧改项目在到达有效期后，分别在2022年6月、2023年3月两次延期，延期后的有效期则是到今年的2月27日。

观点新媒体曾在采访深圳合一城市更新集团董事长罗宇时获悉，在城市更新单元计划没有调整情况下，“城市更新单元计划”只允许一次延期申请，此前由于疫情原因就出现超过一次延期的情况。

而翻阅公告可知，尽管107发展带固戍旧改历经2次延期，但项目的“专规”始终没获得有关部门批准。

在3月5日失效公告的备注一栏中，披露了项目的失效原因是在计划有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准。

观点新媒体了解到，相比于城中村改造项目，“工改工”项目的权利主体单一，现状容积率低，拆迁相对容易，在深圳早期的旧改市场中备受开发商追捧。

出于对深圳楼市前景的看好，深圳早期旧改市场中，出现许多企业“占坑”式的申报工改项目计划，其中的参与企业多为房地产开发企业。

这部分企业的目的也很明确，即等待土地升值后，再推动项目开发入市。

除此之外，深圳早期工业用地在规划细节上有不小的周旋空间，企业在对各地区工改项目改造过程中，打造出一批“住宅式”公寓进行推售。不仅吃到深圳改革开放的红利，还完成项目的快速变现。

随着后续相关规章制度的健全，开发商凭借工改工、工改商项目的高溢价进行“弯道超车”的机会被彻底封堵。

对于天安数码城来说，随着工改项目失去可以快速变现的方法，叠加如今市场难以去化、后续仍要追加投资等因素，致使该司旧改开发意愿降低，对旗下工改项目进行复盘、筛选。

与其投资不确定的项目，倒不如改变投资策略，聚焦在已有的、可变现的旧改项目之中。龙岗坂田天安云谷三期，或许是该司“换仓”转向的目的地。

旧改格局

虽然宝安西乡的“巨无霸”旧改项目已然失效。但是从操盘情况上看，天安数码城目前储备的“巨无霸”旧改仍有两个，且规模均在30万平米以上。

观点新媒体统计数据显示，截至目前，天安数码城于深圳累计储备项目6个，累计拆除重建面积超138万平米。其中处于实施、失效、规划和计划的项目分别为1个、1个、3个和1个。

从项目类别上看，该司操盘的所有旧改的现状以工业园区、厂房为主，项目改造方向均为工改工、工改综合项目。而选择工改路径，与该司产业开发商的底色有着不可分离的关系。

天安数码城深圳储备项目

数据来源：观点指数整理

天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国14座城市开发、运营和管理23座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平米。

该司除了集团层面外，其参与深圳旧改市场的平台公司还包括深圳空港云谷投资、天安骏业，且操盘项目多数交由天安骏业执行。

深圳天安骏业则是成立于2010年，业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域。

该司目前以“产城融合”为核心经营理念，在深圳推出“天安云谷”园区产品，该产品聚焦打造集产业研发、办公、商业、居住、社交于一体的新型复合城市空间。

观点新媒体了解到，天安骏业目前正在操盘深圳龙岗坂田最大的综合体旧改--天安云谷项目，该项目也是天安数码城集团于深圳唯一一个正在实施的旧改项目。

据悉，天安云谷总占地面积约76万平米，总建筑面积约289万平米，项目共分为六期进行打造。一期总建面约53万平米，以产业研发办公为主，并设有商业配套设施；二期总建面约46万平米，包括产业研发大厦、人才寓所、多功能展览馆以及公园。

三期则是住宅、学校；四期、五期、六期为超高层的地标式办公、产研大厦及10万平米购物中心。

2017年，天安云谷一二期项目顺利进入实施主体阶段，并于2018年开始对外销售。而最能变现的住宅三期工程，却因多种原因陷入停滞，迟迟未能传来推进的声音。

直至2023年9月，三期工程才对外公示进入实施主体阶段，距离项目一、二期销售时间已经过去了五年之久。

据彼时规划显示，天安云谷三期共由8个地块组成，总占地面积约13.14万平米，总建筑面积约128.3万平米，系天安云谷首个住宅项目。

三期计划建设20余栋住宅以及一所90班的国际化中小学，分54班公立班和36班国际班，还有一所港式教育的幼儿园和一所5000平米的图书馆等。

目前，天安云谷三期项目中，部分地块已经获得建设许可证，具体的楼栋为1栋-13栋，包含住宅、商业公寓、商业、酒店以及两所幼儿园。其中，将提供住宅共5886套、保障房共640套。

翻阅土地规划公告，13栋住宅预计带来的可售面积约为60.7万平米。参考周边单价，预计三期住宅销售单价在5万元每平上下。换算下，三期住宅总可变现货值达到303.5亿元。

不难看出，天安数码城旧改投资换仓的策略是退出变现周期较长的工改项目，转投到可短期变现的项目中。