【太原楼评】万科“展期”|拼命抵不过行业运势!

时事新闻2024-03-05 08:28:42无忧百科

【太原楼评】万科“展期”|拼命抵不过行业运势!


太原| 业内视角

519篇/文2046字/阅读12分

导读

2024年,行业龙头万科遭遇”惊魂时刻“,传闻债务展期被拒,是危机初现端倪,还是触底转机之始?

察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君!

2023年10月万科遭遇“股债双杀,股价八年历史新低!11月初召开过一场线上会议!参会有万科郁亮、祝九胜等,还有境内外超过150家主要金融机构、资金方。


并请出了深圳市国资委主任、深铁集团董事长也参加了会议站台,其会议旨在强调万科具备足够的安全性,没有财务风险和管理风险,增强投资人对万科的信任和认可。

2024年一季度,万科多只境内债券价格出现下跌创新低。近期传万科与部分机构(险资)寻求债务继续展期,但与债主的谈判被拒!其指向为新华资产管理公司,控股股东为新华人寿保险。3月3日上午,新华资产官方微信号发布“公开声明”称:


“近期,公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业,一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司,我公司对中国经济发展充满信心,坚决服务国家战略发展大局,支持中国房地产业健康发展。特此声明。”


新华人寿保险位列万科十大股东之一,持股比例存在了一定的减持。

万科化债|资产处置

为实现化债危机,万科自救,资产处置有一点的动作。

2023年12月,万科卖自己3家悦榕庄酒店的股权,收获4.8亿的现金。

2024年2月,万科上海七宝万科广场50%股权卖给香港领展基金,交易额为26亿。

2024年3月,万科正计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权。

这些资产属于低利润高运营成本类,其交易金额并不高,也非万科主营,但能明显感觉出成本管控下,资产优化的诉求。

在债务层面,2024年,万科境内信用贷款到期金额为93亿元人民币,分布为上半年50亿元和下半年43亿元;境外约有105亿元人民币的公开债券到期。

NO. 1|解读万科展期

如何解读万科的问题?其核心的是盈利能力而不是债务问题!

几百亿几千亿的债务规模对于万亿级别的房企来说,并不算很高,但是如果万科的回款出现现金流吃紧,盈利能力下降,带来的影响才是更深的危机。

而目前看,万科作为全国TOP3级的房企,依旧有较强的市场占有率,也有较为充足的千亿级以上的现金,但是行业持续收缩,即便规模有,万科的净利润消减,未雨绸缪,提前规划债务展期,预留更充裕的抗周期时间才是万科真正的意图!

(一)万科营业收缩

行业下行,万科的经营版图缩编是必然的,包括万科的裁员以及非主营业务的相关其他板块业务适度切割,股权转让,均属于常规操作!

(二)万科股债危机

万科所处的行业经济周期下行,行业利润缩减,股债出现下跌也是必然性的,只是相当于万科而言,其本身具备较强的抗周期能力,股债触底反弹或未可知!

(三)万科债务展期

债务展期将会是一个时间内房地产行业内的普遍性存在,万科只是行业现象中的一个具体化表现,如何实现行业内合理化化债将成为阶段性行业课题。

NO. 2|如何看待万科未来

2024年,行业规模仍有下行趋势,预估全国房地产规模仍有10%左右的回调空间。

尤其是2024年1-2月份,全国百强销售总额同比下降51.6%,预估全国楼市降幅有四成,如此的市场环境下,万科自然无法独善其身。


今年前2个月,万科实现销售额334.5亿元,同比下滑41.65%,其中2月份单月销售额141.5亿元,同比下滑52.08%。

房企行业中,回款是资金链中的占比约为5成以上,金融机构的相关贷款占比约为二三成,故而销售回款实际比融资贷款要更重要!


万科在行业中,犹如“机灵的黄羊”,能忍痛割爱半夜起来撒尿,成为活得更久的房企。万科前几年就布局“瘦身”计划,缩表,去规模、去金融化、降杠杆等。


其次,万科属于半国企属性,大股东是深圳地铁集团,其背后为深圳国资体系,如遇极端情况,也有足够的资金、资源和工具,帮助万科渡过难关!

万科事件关键回顾:

行业下行期,万科不可避免的遭遇了债务危机,但其目前为债务展期,更多的还是要看全国楼市的恢复预期,才能真正化解万科乃至行业各类房企经历的“行业危机”!

其次,万科出售部分资产,无需过重解读,花无百日红,房地产行业进入微利时代,行业裁员和规模降低,重新划分房地产行业分配秩序是必然结果!


当一个行业下行时期,即便一个企业再怎么努力,也无法抵御行业周期。

相对于恒大,碧桂园,融创而言,万科尽可能的降低投资拓展,收缩规模,延期债务风险,是做了很大的功课的,另一个方面,国央企的激流勇进,尤其是保利的大规模拓展,其潜在的经营风险或许比万科的问题会更严重!

当然,楼评君作为业内人,还是希望行业实现筑底逐步恢复发展,行业可微利时代,房企可由奢入简,期待行业能早日企稳,优秀的房企能大浪淘沙,穿越周期!

咨询顾问,专注趋势!


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