深圳旧改,有2个印象在普通人眼中挥之不去:
一是拆迁暴富;
二是拆迁周期漫长,甚至漫长到业主还没等到住进新房就已离世。
如今拆迁还能不能致富,不好说;但“一拆就是十几年”,普遍存在于深圳还在推进的旧改项目里。
例如南山的南苑新村。
2024年3月1日,南山区城市更新和土地整备局发布了关于公开征求《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收补偿方案(征求意见稿)》意见的通告。
距离南苑新村项目实施征收终于又近了一步。
作为首批8个被纳入深圳城市更新的旧住宅小区之一,南苑新村的改造已经蹉跎了14年。
▲南苑新村 | @深圳买房计划 摄于2023年11月
未签约留守户会哭吗?
拆赔比:签约1:1.33→被征收1:1.2
先来捋一下南苑新村旧改时间线:
2010年4月:纳入旧改计划,金晖集团曾介入后退出,项目由万科主导。
2013年1月:项目规划(草案)公示因故暂缓。
2019年7月:规划草案公示,旧改重启。
2021年9月:搬迁协议备案,为征拆工作做准备。
2022年2月:万科披露,签约率突破98%,剩余未签约业主23户。
2022年11月:项目专规获批并公示。
2023年3月:进入行政调解阶段,累计完成9户业主签约。
2023年12月:南苑新村城市更新单元房屋征收提示发布,媒体报道,签约率超99%。
2024年3月:征补方案(征求意见稿)发布。
▲2023年6月,南苑新村的签约进度海报
“就是嫌赔偿低了。”此前,有已签约业主告诉@深圳买房计划,南苑新村未签约业主或因对搬迁安置补偿协议不满意。
根据南苑新村项目官微@南苑之光 2021年发布的消息,最新的回迁 协议提高了补偿,住宅物业的回迁面积为原房屋面积的1.33倍,商业物业的回迁面积为原物业的1.10倍。
据《中国房地产报》报道,南苑新村是深圳首批8个旧住宅区项目中赔偿标准最高的一个。
▲南苑新村28栋 | @深圳买房计划 摄于2023年11月
一旦启动行政征收,根据南苑新村征补方案(征求意见稿),住宅类房屋的被征收人选择产权调换的,按被征收房屋的建筑面积1:1.2予以产权调换,或按被征收房屋的套内建筑面积1:1予以产权调换。
未签约业主或许本想要价更高,但拆赔比从1:1.33掉落到被征收的1:1.2,为此还蹉跎了14年,不知道值不值得?
而实施行政征收,并不意味着项目马上可以进入到拆迁阶段。
合一城市更新集团董事总经理罗宇此前曾表示,从实践来看,从征收程序启动到实际完成依然需要一年左右。“这还不含征收引发的行政复议或行政诉讼程序。”
可供参考的是,深圳首个启动房屋征收的旧改项目——木头龙小区,2019年8月发布房屋征收提示,10月4户未签约房屋被依法征收,2020年3月进入动工建设阶段,耗时约8个月。
深圳3个旧改已实施房屋征收
有市民呼吁征收条件放宽到双85%
截至目前,深圳已有3个城市更新类项目实施行政征收,包括木头龙项目、蔡屋围项目一、二期和港莲路工业区项目。
(注:棚改实施房屋征收的项目未统计在内)
巧的是,已落地更新征收的这3个项目都在罗湖。
其中,罗湖对蔡屋围旧改项目两次实施房屋征收,分别针对一期子项目B范围,以及项目二期子项目D、子项目E。
更多旧改项目征收工作已在路上。
据@深圳买房计划 不完全统计,除了南苑新村外,深圳拟启动征收的城市更新类项目还有:
罗湖:布心花园一、二、四区项目;
龙华:龙胜工业区项目、观城第一期城市更新项目实施三期;
坪山: 江边片区项目二期;
大鹏:横头双伍村项目一期、 葵涌溪涌片区项目一期。
除了木头龙项目外,2021年3月以后发布的旧改项目房屋征收提示,依据是2021年3月正式施行的《深圳经济特区城市更新条例》。
该条例打破了以往城市更新项目的“双百”要求(签约面积和签约人数达100%),引入“个别征收+行政诉讼”制度,意味着旧改项目 只 要满足“单9 5%”即可进入行政调解; 达到“双95%”时,遵循先协商、后行政调解的根本原 则后 ,可进行行政征收。
不过,也有市民觉得“95%”的征收门槛还是太高。
去年11月,深圳规自局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见(征求意见稿)》的意见收集,提及行政征收的公众意见认为,应该降低标准并且设定期限。
“‘占比均不低于95%’修改为‘占比均不低于85%’。”
“对未签约部分房屋的征收工作须在更新项目启动6个月内完成。”
对此,你又是怎么看?
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