相信大家最近都看到了，住建部出了一个新的定调，罕见的提出要编制两年计划，防止市场大起大落，这个说法非常有意思，其实是看现在的楼市已经进入到一个僵局了，必须要提前谋划了，不然的话，一旦后续再大松绑，市场的能否真正软着路大家心里其实也是没那么有底的。

就在2月27号，住建部发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026—2030年住房发展规划。不仅如此，还要求根据人口变化确定住房需求、住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

五年规划大家听得多了，但是两年的住房规划确实非常少见的。而且从“人、房、地、钱”四个要素作为抓手进行了联动要求，可以看出住建部的用心良苦，也可以以要求窥未来，接下来的这一两年楼市的变动会超越大家的想象，可能会有大家意想不到的大利好或者大利空出现，所以才会出现防止大起大落的的要求。用大白话来说，如果一线完全松绑就等于是最大的利好，开征房地产税，又变成最大的利空，这两个东西都是悬着很多购房者心中的双刃剑，一边天堂、一边地狱，冰与火的考验正在焦灼着每一个经历楼市浮浮沉沉的我们。

而现在为什么说要合理安排土拍市场的供应呢，其实原因也很简单，去年高层就已经定调了说咱们现在的房地产市场已经是供大于求了，如果还是死命的去卖地拍地，那只会进一步造成供应过大的反向效果，虽然可以解决地方财政的燃眉之急，但是从中长期来看无异于饮鸩止渴，住建部肯定是要即时制止这种行为，而且大量供地反而会让市场进一步下跌，不利于土拍市场的长期发展。

因为根据易居研究院的数据来看，一线城市去化周期为16.6个月，二线城市为19.6个月，而三四线城市则高达30.2个月。三四级城市的库存压力是最明显的，当然一线现在也加入到了去化难的队伍中，这在以往是很少见的，所以才会有去年8月底之后一线不断挤牙膏式的操作，所有的政策背后其实都是数据在支撑着决策，只是普通人只能看到一次次的文字政策，而咱们还是要透过政策看到背后的本质和数据。

其次，现在的土拍还是国央企和城投在托底，很多民营房企现在没啥资本参与了，就像前几天2月房企销售百强榜公布了，百强房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比下降20.9%，同比下降60%，单月业绩创近年新低，而前两个月的总销售额也是同比下降51.6%。这个降幅有多么大的寒意，相信身处楼市的房企应该最能理解。所以现在最紧要的目标还是要帮助房企去库存卖房，所以土拍端只能持续减少供应，而且如果要卖地也是尽量以核心区为主，郊区如果继续供地，只会形成堰塞湖的状态或者说无人问津。用稀缺性来托一托现在的市场，配合后续可能继续出台的松绑政策，助力房企回笼资金，因为保交楼、保民生、保稳定是一个底线。

可能熟悉楼市的朋友都知道，咱们去年的楼市已经进入到双11的状态了，商品房销售面积11.2亿平方米，销售额11.7万亿，这个规模乍一看还是挺不错的，都够还清5个恒大的债务了，但是纵向对比一下就会发现，咱们2021年销售面积达到了17.94亿平方米，销售额18.19万亿，这是创下历史新高的数据，从18万亿到11万亿，这中间的落差恐怕很多业内人士都没办法接受，咱们都知道去年咱们国内车市规模已经突破了3000万台，按10万一台的均价来算的，这个市场销售额也才3万亿，即使20万一台均价，也就6万亿的规模，现在楼市直接给降了7万亿，相当于直接把国内车市的规模直接蒸发了一倍之多。而且这还仅仅是房地产这个行业的金额，如果加上上下游的产业和就业人群，那规模会更加大。

而且现在地方也不能无限制的左手倒右手的托底，因为城投在前几年不断拿地，但是无论是采取先注资再拿地的方式，还是采取先拿地再返还的方式，都不能解决地块在一级开发环节的征拆和建设投入的问题，不仅没有收回先期财政收入，反而又追加了一笔拿地税费，雪上加霜。而且很多城投并没有建房打算甚至独立开发的能力，所以托底拿地做法也不会起到获得额外融资的作用。而且之前高层已经定调，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

而过往城投拿地目的很明确，就是为了让土地不流拍，维持地价，把场子烘托起来。等土拍结束后完，地方可以把土地款私下返还城投，或者等市场好了，城投囤在手里的地块溢价成交，这都是玩腻的把戏了，大家现在也是心知肚明，但是市场数据不会陪你演戏。而土拍收入自2020年达到8.1万亿的顶峰后，已经连续三年出现了下滑，2022年为5.5万亿，2023年的土地出让金总额为4.7万亿元人民币，较上一年下降了15%，其中城投拿地的比例占到了39%.

所以没有托底的操作后，真正愿意拿地的房企正在急剧萎缩，这是非常可怕的事情，相当于这个游戏的真正玩家已经不上桌玩游戏了，那服务器慢慢变成啥服大家应该都懂的，你如果老是开挂的玩，那普通的玩家确实很难有兴致玩。现在是要重新吸引玩家入场土拍，但是赶人出来容易 ，再让人入场可就得考验吸引力和真诚力了。因为现在民营房企考虑的是生存问题，已经不管什么五年十年的发展战略了，可能债务随时都会把自己压死，没有现金流来源，再多的融资反而会是一种负担.

当然老板如果已经安顿好了自己的信托基金或者转移好了资产的话，那是很轻松的，大不了就像许老板一样进去，但是自己家族还是可以保住荣华富贵，所以看老板的心态，如果真心想自救起死回生的，现在还是会把精力放在存量房销售的事情上，不可能再拿出更多的资金去拍新的地块，没那么钱，债权人也不会轻易答应的。

而今年3月和8月都是房企偿债的高峰期，根据中指研究院院的统计，在剔除已经发生债务违约和债券展期的房企后，有21家房企的全年到期债务超过100亿元，其中首开股份、华润置地和金地集团的到期债务超过200亿元。另外，远洋和万科的2024年到期债务规模在190亿元左右；保利和龙湖在170亿元左右。这里已经上升到混合制房企和国央企的层面了，民营房企基本该暴雷的都暴的差不多了，民营巨头方面就剩下龙湖一家了，所以销量的下滑，混合制房企、国央企在后面同样会面临一定债务的危机。就像近期万科也被爆出与某些贷款机构进行了非标债务展期的谈判，但被拒绝。当然新华资产紧急出来声明了，说万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与他们公司保持正常的业务合作，消息是不实的，当然具体如何各位看官自行判断，因为没有盖棺定论，这里就暂且不发表意见。

所以大家要明白，这轮楼市的寒气任何一家房企都是没有办法独善其身的，所以政策继续出台的紧迫程度也越来越高了，二三四线的话大家已经不会多看一眼了，任何三限松绑的政策只是一点点水花，激不起市场的反应，现在就看一线能给到什么程度了，而且政策即使有了，还是要减轻大家的税收压力和居民的收入，现在地方想赚钱的难度和模式也正在转变，过往是卖地就可以获得大量的收入。

而现在必须要创造更好的营商环境才可能维持住税收和收入，口碑将是各个地方的压舱石，就像之前爆火的淄博、哈尔滨等，而这也给了很多地方挑战，接下来就看各地如何提高自身财政收入吧，当然，如果大家还是一窝蜂想进体制内的话，想继续做大蛋糕也变的更加难了，因为累死累活做蛋糕的最后却分不到多少蛋糕，这才是问题的本质所在。