图片来源：中房报图库
“今日2宗地块的火热收官，也反映出了各路房企对北京市场的布局热情仍在，依然对北京住房市场充满信心。”
彭红侠/发自北京
2月22日，北京市海淀区翠湖0024地块、大兴区西红门6035地块迎来现场竞拍。截至昨日17时，两宗地块迎来22家房企报名。
历经多轮激烈竞拍，两地块双双触及上限，其中海淀翠湖0024地块由港中旅以28.865亿元和1万平方米现房销售面积拿下，溢价率15%；大兴西红门6035地块由中建壹品以48.76亿元摇中，溢价率15%。
“今日2宗地块的火热收官，也反映出了各路房企对北京市场的布局热情仍在，依然对北京住房市场充满信心。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，今天北京土拍的高热情形向市场传递出了积极信号，土地作为房地产市场的重要板块，对市场总体回升向好局势的形成与巩固具有不可忽视的影响。
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时隔五年再拿地
下午15时30分，翠湖0024地块率先开拍，房企积极举牌，经过18轮出价，触达合理上限价格。竞现房销售面积阶段8家竞买主体参加，且快速触达现房销售面积上限。最终，港中旅幸运摇中，以28.865亿元、10000平方米现房销售面积拿下该地块，成交楼面价63464元/平方米，地块销售指导价85000元/平方米。
作为此次竞拍赢家，港中旅虽作为国资委监管的53家特大型国有企业骨干之一，但其在京项目并不多。2019年6月，港中旅首次布局北京，以30.6亿元拿下北京亦庄一限竞房项目。此后其进京步伐陷入停滞，再未独立在京操盘住宅项目，5年后港中旅再次拿地，不知是否会引入合作方共同开发。
从地块来看，作为2023年北京第四轮供地的“流量担当”，海淀翠湖0024地块自预申请挂牌以来便引起较大热度。海淀宅地历来稀缺且购买力强，翠湖0024地块品质也给业界带来不少惊喜。
地块一路之隔是中关村温泉科技园，开车5分钟能到中关村环保科技园，地块的容积率只有1.8，面宽大，进深短，利于户型设计和产品排布。指导价8.5万元/平方米，和永丰北中建富华里地块持平。
不过对于该指导价，也有业内人士认为翠湖地块指导价偏高，因为地块不远处的“翠湖三兄弟”限竞房，限价5.5万元/平方米，新地块每平方米涨价3万元/平方米，似有“拔苗助长”之嫌。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，拿翠湖和限竞房价对比并不现实。同样位于海淀北，2020年海淀幸福里南北两个地块平均楼面地价5.5万元/平方米，仅地价就和限竞房的售价持平。到2021年，海淀幸福里实际成交价已达到每平方米8.5万元，去年交付入住后二手房价仍在走高。
郭毅认为，在市场自主定价的二手房，老旧小和次新房就算比邻而居，房价也能相差一倍之多。而在新房市场，虽然有着指导价的约束，但每个项目的定价都会经过区、市两级政府的反复研判、多方验证，因而无须做无谓对比，更应该追索翠湖地块的价值逻辑。
翠湖0024地块容积率1.8，纯粹低密且无任何配建，相比北京六环内平均容积率2.2的规划现状，具备一定稀缺度。同时地块方正，面宽大，当下买房人最喜欢的南北通透、全明格局、南向大面宽，都可以在0024地块排布呈现。
同时，翠湖0024地块所在区域产业支撑度强。该地块位于海淀翠湖科技园内，南侧是中关村创客小镇，西侧是中关村环保园，汇集华为北研所、龙芯中科、雀巢研发中心、中科院计算技术研究所、国核电力规划院等高新产业。
02
超十宗！央企拿地也疯狂
海淀翠湖地块之后，大兴西红门6035地块同样延续热度，吸引了包括中建壹品、建发、中铁、中海、华润、金茂等9家房企参与报名。
现场竞价阶段，经过18轮出价触达价格上限。不过，仅中建三局、兴创、铁建、中铁、住总5家房企进入摇号程序，最终中建壹品摇号中签，以48.76亿元价格摘得该地块。
地块出让文件显示，北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块，用地面积47035.474平方米，建筑控制规模 ≤117588.685平方米，地块容积率2.5，限高45米，起拍价格42.4亿元，销售限价66000元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，西红门地块引人关注在于区域日渐成熟，所属板块是成片规划、集中开发的区域，有多宗住宅、教育等用地规划，目前已官宣引入北京四中和北京市西城区黄城根小学两所优质资源学校。
在张凯看来，在西红门板块中，华润、中铁、中建系“三分天下”，板块内华润中铁橡树湾、中建壹品的御璟星城、中建玖合的玖玥府都相当能打。尤其是中建壹品，在大兴区已密集布局多个项目。
据不完全统计，自入京以来，中建壹品在京疯狂扩张，当前已收入十余宗土地，土地储备近百万平方米。
对新入局者而言，土地是进入北京市场的关键。2021年，中建壹品联合老朋友湖北文旅拿下了大兴共有产权房地块，作为打开北京市场的敲门砖。
继大兴瀛海兴海星光里后，中建壹品在大兴西红门、黄村区域连拓两子，即壹品兴创·御璟星城和大兴·星光城。除大兴外，中建壹品在北京另一个深耕区域是海淀，陆续拿下海淀区北沙滩和永丰地块，分别为中建壹品·学府公馆和壹品海开·栖海澐颂。
一个月前，中建壹品进军丰台，拿下京土储挂（丰）[2023]070号地块，总货值约37亿元。加之今日拿下的西红门地块，中建壹品在京土地储备将进一步增加。
