福建法治报—海峡法治在线2月21日讯 1月18日，冬日暖阳下，龙岩市新罗区“香榭景园”小区人声鼎沸、喜气洋洋。苦等了十余年、历经多重磨难的小区业主，在当天举办的首批不动产权证书发放仪式上，开开心心地领到来之不易的产权证。

心中之痛

2013年1月，“香榭景园”小区开工建设。原定于2015年12月应该交房的楼盘，却因开发商富泰公司资金链断裂，于2014年年底停工，引发600多户业主集体上访。之后，在龙岩市政府及相关职能部门协调帮助下，“香榭景园”于2016年复工续建，但因种种历史遗留问题，迟迟无法竣工验收，600多户业主无法取得不动产权证。

一边付着按揭一边看着不知何时才能交付的楼盘，委屈和苦水只能自己吞。直到项目停工一年后，看不到交房希望的业主们，陆续自行接管购买的“香榭景园”房产，住进了这个还不完全具备交付条件的“新家”。幸而，楼盘主体工程及水、电等附属工程已施工完毕，让基本生活得以满足。

一段时间后，从外表看，“香榭景园”有物业，通水通电，入住率超过90%，沿街商铺林立，到了晚上更是灯火通明，不知情的人，很难看出这是一个“烂尾楼”。但实际上，小区的绿化、配套都十分匮乏，路边杂草丛生，地下停车场脏乱、扬尘。尤其无法验收、办证，让业主们如鲠在喉。

解题关键

2021年9月，为了破解民生难题，龙岩中院运用当时全省率先出台的“执破直通”机制，打通执行、破产程序的衔接堵点，将涉及开发商富泰公司的400余件执行案件，转入破产审判程序，并裁定受理了开发商富泰公司破产清算一案，指定相应的破产管理人。

解题先“审题”，经过多次现场走访、多部门沟通协调，找准了烂尾楼涅重生的关键问题：常规手续，无法正常办理不动产权证。

“房地产办证，涉及住建局、自然资源局、不动产权登记中心等部门综合验收、规划核实、实测备案、产权首次登记等多项专业、繁杂手续，鉴于‘香榭景园’实际情况，仅靠法院和管理人难以快速、有效解决，还得依靠属地党委政府的支持。”龙岩中院审判委员会专职委员张意文带领破产审判团队，向市政府领导争取政策支持。

2021年11月，龙岩市政府召集龙岩中院、市住建局、自然资源局、税务局、新罗区政府等单位召开协调会议，并形成备忘录，确定“香榭景园”项目可通过“容缺办证”解决历史遗留问题。

正是龙岩中院与市政府多部门有效的沟通协调，明确了“容缺办证”原则，采用“两鉴定一规划”简化办证程序代替常规验收办证程序，可从根本解决烂尾楼盘难以办证问题，给“香榭景园”的业主带来了希望的曙光。

走出困境

办证有希望，但满足简化办证程序的各项条件，还有改造、验收等收尾工作，这些都离不开资金支持。如何找到“这笔钱”，成为承办法官刘伟明最上心的工作。

为解决资金问题，经多方充分磋商论证，龙岩中院破产审判团队提出以保证后续建设和办证为条件，按现状整体拍卖“香榭景园”资产，由竞买人负责复工续建的财产变价。该方案在与主要债权人多次沟通后，经第一次债权人会议表决通过。

但债权人同意“按现状整体处置+附续建条件”拍卖“香榭景园”存量资产，不代表着问题都迎刃而解。

由于“香榭景园”历史遗留问题多，烂尾楼资产少且存在瑕疵，续建及办证过程存在诸多不可预见风险，出现无竞买人愿意购买的困境。另外，如果买受人不具备保交楼续建能力，将直接导致后续办证更加困难，前期工作都可能前功尽弃。

为避免这些问题，龙岩中院创新兜底拍卖，协调地方国企积极践行社会责任，参与“香榭景园”烂尾资产兜底参拍，引入国企积极参与“香榭景园”资产网拍活动。在多次流拍下，国企新罗区龙传建设发展集团有限公司于2023年11月，竞得“香榭景园”烂尾楼盘剩余资产。

龙传集团竞得烂尾楼盘后，及时组织施工单位进场施工，负责扫尾工程及对地下室起砂扬尘问题进行整改，并派出专班人员负责办理规划核实、房产实测面积备案及不动产权首次登记手续。

最终，在市住建局、自然资源局、不动产登记中心大力支持下，“香榭景园”终于不再“烂尾”。“看到业主领证，感觉这些年来的辛苦和坚持都是值得!”龙岩中院民四庭庭长张煌忠欣慰地说道。

(本报记者 邱玉香 通讯员 刘伟明)